Moszkvai ingatlan – 2012 – összegzi az év eredményeit

A cikk tartalma

• Árdinamika
• A legérdekesebb új épületek – 2012
• Jelzálog
• „Új” Moszkva
• következtetések
• A jövőre vonatkozó előrejelzések

Az év eredményeinek összegzése már valódi, mondhatjuk, hogy megrázkódhatatlan hagyomány, és nem csak hazánkban. Az új év előestéjén jelennek meg az üzenetek: „ebben az évben építették, befejezték, bányászták, eladták, fogadták …”. De mit mondhatnék, mindannyian úgy vagy úgy, búcsút mondva a kimenő évtől, összefoglalni kezdjük – mit sikerült megtenni, mi történt, és mit kell tenni a következő évben.

Az ingatlanpiac természetesen sem kivétel e hagyománytól. Egy ilyen jelentős időszak letelte után összehasonlíthatja az építőipar volumenét az idei és a tavalyi évben, a lakó- és kereskedelmi ingatlanok árait, és megpróbálhatja értékelni a kilátásokat. Szóval, mi érdekes és jelentős esemény történt a moszkvai ingatlanpiacon 2012-ben, ami elhagy minket? Milyen előrejelzések vannak a szakértők számára a következő évre??

Árdinamika

Bár 2012-ben Moszkvában nem volt hirtelen ingatlanárak, az árak továbbra is erőteljes emelkedő tendenciát mutatnak. A legélénkebb példa – ha az év elején a fővárosban az ingatlanok átlagos költségét 162 ezer rubel négyzetméteren állapították meg, akkor december végén ez az érték 186 ezer rubelre nőtt „négyzetre”. A különbség meghaladja a 20 ezer rubelt, és elég jelentős. Dollárban kifejezve a moszkvai négyzetméter átlagára közötti különbség az év elején és végén még nyilvánvalóbb – januárban 5,29 ezer dollár és decemberben 6,07 ezer dollár. Tehát a hatezer mérföldkő, az „átlagos” négyzetméter lakás a fővárosban ebben az évben, ennek ellenére legyőzte.

A moszkvai kerületek vonatkozásában a helyzet így néz ki: Arbat szilárdan megtartja a vezető pozícióját, de a második és a harmadik helyezett jelöltek az év során szinte minden hónapban megváltoztak. 2012. december elején az Arbaton egy négyzetméter ára elérte a 9382 ezer dollárt. Csak 11 hónappal ezelőtt a főváros központjában lévő egyik lakás „négyzetére” egy átlagosan 9.033 ezer dollárt kértek, tehát az ár 1,1% -kal nőtt..

2012-ben Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka és Tverskaya voltak az öt legnagyobb vezető között, akik a második és a harmadik helyen váltak Moszkva legdrágább kerületeinek rangsorában..

És ha ez év januárjában az egyik négyzetméter átlagos költsége ezen kerületek egyikében sem érte el a 9 ezer dollárt, akkor decemberre az egy négyzetméter ára a Tverskoy kerületben meghaladta a 9,09 ezer dollárt, és Ostozhenka esetében megközelítette ezt a számot, és elérte a 8.97 ezer dollár.

Így a minősítési adatok azt jelzik, hogy a moszkvai négyzetméter ára lassan és folyamatosan növekszik. Sőt, a „turista osztály” és az „elit” – a legdrágább négyzetméter – legolcsóbb ajánlatainak költsége nőtt a legjobban..

Így a ContactRealEstate kutatási adatai szerint a fővárosban az elit lakóingatlanok költsége 3,7% -kal növekedett és átlagosan 16,4 ezer dollárt tett ki. Összességében 2012-ben több mint 800 tranzakciót kötöttek az elit ingatlanpiacon (2011. évi eredmények – 657 vételi és eladási ügylet).

Érdekes, hogy ha tavaly Moszkva központjában az elitlakások vásárlói között több mint 60% volt tisztviselő, ebben az évben az ilyen vásárlók köztisztviselőinek száma hirtelen 5% -ra esett vissza – mondta Anastasia Mogilatova, a Welhome vezérigazgatója. A szakértők ugyanakkor megjegyzik, hogy ez nem jelenti a tisztviselők jövedelmének csökkenését, valószínűleg a korrupció elleni küzdelem erősödése miatt egyszerűen úgy döntöttek, hogy megbízhatóabban rejtenek felvásárlásaikat. Ezt megerősíti az a tény, hogy 2012-ben az „elit” vásárlói között csaknem 10% -uk nem dolgozó nyugdíjasok. A legnagyobb kereslet az elit ingatlanok iránt a főváros Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy és Presnensky körzetében volt..

A Sviblovót, Shchukino-t és Pokrovskoye-Streshnevo-t 2012 decemberében Moszkva legolcsóbb területein elismerték, itt egy négyzetméter árát 5,1 ezer dollárban határozták meg. Összehasonlításképpen: a kimenő év januárjában a főváros legolcsóbb területe Strogino volt – 4,9 ezer dollár per négyzet. Az év folyamán azonban a négyzetméterenkénti költség ezen a területen 5,3 ezer dollárra nőtt, ami lehetővé tette, hogy Strogino hirtelen emelkedjen a moszkvai körzetek rangsorában..

A legérdekesebb új épületek – 2012

A fővárosban összesen több mint 1,1 millió négyzetméter ház épült a folyó évben. Ez majdnem 20% -kal kevesebb, mint 2011-ben.

A fővárosban az elkövetkező évben a legolcsóbb új épületek besorolása a ZhKK „Vanil” székhelye, a déli közigazgatási kerületben található, Moskvorechye-Saburovo-ban, „Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC „MPI Lakóház” – Babushkinsky District, „Green Coast” – Chertanovo Central , valamint a „Zagorie” – szintén Biryulyovo Vostochnoye.

A „Tsaritsyno” lakóépület szintén a legnagyobb új épület lett Moszkvában, itt az apartmanok átlagos költségét 98 ezer rubelben (mintegy 3,2 ezer dollár) határozták meg négyzetre vetítve.

Már írtunk a főváros legkiemelkedőbb és legérdekesebb új épületeiről, ezért csak azt szeretném megjegyezni, hogy 2012 folyamán 71 lakóépület került üzembe Moszkva „Régi” épületében. Az egy négyzetméter átlagos ára Moszkva új épületeiben az év során 9% -kal növekedett, és 171 ezer rubelt (körülbelül 5,6 ezer dollárt) állapítottak meg. A legolcsóbb ajánlatokhoz képest kissé túlságosan átlagolt árat az Ostozhenka és Khamovniki új épületek magas árai miatt alakították ki. Itt egy négyzetméterenként gyakran legalább 20 ezer dollárt, néhány elit klub típusú házban pedig több mint 30–40 ezer dollárt kérnek..

Jelzálog

A kimenő év a kibocsátott jelzálogkölcsönök számának kézzelfogható növekedésével zárul, amely 2011-hez képest 30% -kal nőtt. A 2012-es jelzálogkölcsönök azonban drágábbak lettek. Ha az előző évben a bankok átlagosan évi 12,5–13% -os jelzálogkölcsönt adtak ki, akkor 2012-ben ez az arány 13,5–14% -ra nőtt..

És az év végén sok bankintézmény, különösen a Sberbank, már bejelentette, hogy a következő évben a kamatlábak ismét emelkedni fognak, és a szakértők szerint eléri az évi 15% -ot..

A bankok hajlandók jelzálogkölcsönöket bocsátani a másodlagos piacon elkészített lakások számára, nehezebb befejezni a befejezetlen lakóépületben történő jelzálogkölcsönt. És az arány ebben az esetben 1-3% -kal magasabb, és a hitelfelvevőkre vonatkozó követelmények szigorúbbak. A sok ajánlat közül azonban nagyon jövedelmezőket találhat. Ha a bank aktívan együttműködik a fejlesztővel, mint például a „Gorki-8” lakókomplexum esetében, akkor a jelzálográtát évi 9-10% -ra lehet csökkenteni. Az ilyen ajánlatok természetesen ritkák, ebben az esetben az objektumok választéka korlátozott, de a kamatlábak sokkal vonzóbbak, mint a jelzálogpiac átlaga..

„Új” Moszkva

Az elmúlt év legjelentősebb eseménye természetesen az úgynevezett „új” Moszkva területi egységeknek a fővároshoz történő annektálása volt. Két új kerület jelent meg a városban – Novomoskovsky és Troitsky, és a fejlesztők számára széles körű kilátások nyíltak a meglehetősen nagy területek fejlesztésére..

Az „Azbuka Housing” cég szerint 2012-ben az „Új” moszkvai négyzetméterenkénti átlagos költsége 6,3% -kal nőtt, és jelenleg 83 ezer rubelt (körülbelül 2,7 ezer dollárt) jelent. Az áremelkedés kevesebbnek bizonyult, mint azt az ingatlanügynökök az év elején előre jelezték, előre jelezve az újonnan létrehozott közigazgatási körzetekben a lakások iránti kereslet hirtelen növekedését..

Ha a város történelmi részében minél közelebb van az új épület a moszkvai körgyűrűhöz, annál olcsóbb a négyzetméterenkénti ár, akkor az „Új” Moszkvában a helyzet fordított – a barikádok másik oldalán vannak, és az ingatlan értéke hirtelen növekszik, amikor megközelíti a moszkvai körútot..

A szakértők a „Moszkva A101” lakókomplexumot, ahol egyszobás lakást meg lehet vásárolni hárommillió rubelért, az „Új Vatutinki” lakókomplexumot és a „Prestige” lakókomplexumot az „Új” Moszkva legolcsóbb új épületének hívják. A „Vatutinki” lakókomplexumot az újonnan csatolt területeken a legambiciózusabb projektnek is nevezik – itt több mint 1,6 ezer lakást bocsátanak a vásárlók figyelmébe. A „Vatutinki” egy egész mikrokerület, mindössze 14 km-re a moszkvai körúttól, két iskolával és három óvodával.

Az „Új” Moszkva másodlagos piacán egy négyzetméter átlagos költsége ma eléri a 96 ezer rubelt, ami átlagosan 17,4% -kal magasabb, mint a moszkvai régióban – állítja a „Peresvet-Invest” cég tanulmánya. Tehát természetesen megvan a csatlakozás a fővároshoz ezen területek ingatlanpiacán.

következtetések

Tehát a moszkvai ingatlanok számára 2012-re összességében meglehetősen stabil és nyugodtnak bizonyult, ingadozások és éles áremelkedések nélkül. Növekedett a kereslet, nőtt az elsődleges és a másodlagos piac ajánlatainak száma, a lakóingatlanok összes kategóriájának költsége kissé nőtt. A moszkvai négyzetméter ára átlagosan havonta 1,5–2% -kal növekedett. Az árak legszembetűnőbb növekedését októberben regisztrálták, de nyáron a piacon, mint mindig, szezonális nyugalmat tapasztaltak.

A legérdekesebb pontok közül ismét szeretnék rámutatni a luxuslakások eladásának és növekedésének növekedésére, a több szobás lakások iránti fokozott érdeklődésre, valamint a jelzálogkölcsönök számának kézzelfogható növekedésére..

Az ingatlanügynökök szerint a vásárlókat egyre inkább érdekli a háromszobás apartmanok iránti igény, amelyek tavaly egyértelműen elveszítették a kompaktabb lakónegyedben az ügyletek száma alapján. De az érdeklődés a stúdiólakások és az apró „odnushki” iránt inkább csökkent.

A vásárlók egyre inkább monolit vagy panelépületekben vásárolnak lakásokat, és a túl drága „stalinkákat” manapság a piacon kívülállóknak is nevezhetik – iránti érdeklődés észrevehetően csökkent.

2012-ben a hatóságok nem tudták megoldani a becsapott részvénytulajdonosok problémáját – az ezen a téren kialakult helyzet továbbra sem a legjobban alakul ki a társbefektetők számára, és a jelenlegi törvények nem tudják megvédeni érdekeiket. Számos szakértő felhívja a lakáscélú prémiumok kötelező biztosításának bevezetésére irányuló javaslatot, amelynek célja „a költségvetési költségeknek a biztosítótársaságok vállára helyezése”, és azt jósolják, hogy az új törvény növeli az új épületek lakásainak költségeit..

A jövőre vonatkozó előrejelzések

A szakértők egyhangúlag ígérik, hogy a következő évben a főváros ingatlanpiacának helyzetében nem lesz számottevő változás.

Andrej Vladykin, az NDV Real Estate jelzálog- és hitelezési osztályának vezetője, az elnök újabb panaszai ellenére, amelyek szerint az orosz legtöbb orosz számára nem állnak rendelkezésre jelzálogkölcsönök, továbbra is emelkedni fog. A jelzálog-kamatlábak csökkenésének nincs előfeltétele, ezért nem szabad a bankoktól jobb ajánlatokat várni.

A kamatlábak 15% -ra történő emelése kétségtelenül csökken az ingatlan iránti keresletben – nem minden vásárló lesz kész ilyen jelzálogkölcsönhez. Ezen felül, ha a jelzálog kamatlába eléri a 19% -ot (és vannak ilyen pesszimista előrejelzések), akkor a legtöbb potenciális ingatlanvásárló inkább devizahiteleket szerez. A dollárban jelzálogkölcsönök kamatlába valószínűleg évi 9-10% -on marad. Ugyanakkor dollárban jelzálogkölcsöt adnak először, legfeljebb 15 évre, másodszor – szinte mindig csak másodlagos lakásokra.

Az „Új” Moszkvát a fejlesztők aktívan fejlesztik. Szergej Sobyanin, a főváros polgármestere szerint hatalmas fejlődés várható a Moszkva körgyűrű közvetlen közelében fekvő területeken. Általánosságban elmondható, hogy a hatóságok már kiadtak engedélyeket legalább 30 millió négyzetméteres ház építéséhez „Új” Moszkvában, hogy a Novomoskovski és Troitsky kerületek határozottan várják az építési fellendülést. Ahogyan Szergej Szobjanin megígérte, Troitsk körül megjelenik az alacsony növekedésű épületek zónája, és a várostól távol eső területek természetes övezetekké, terekké és parkokká válnak..

Várható, hogy 2013-ban a fővárosban a házak árai megemelkednek ugyanabban az inflációs ütemben, vagyis havi 0,5–1–2% -ot adnak hozzá, ami végül az árak évi 7–10% -kal történő növekedéséhez vezet..

Egyes elemzők előrejelzéseivel ellentétben 2012-ben nem alakult ki új pénzügyi válság, és 2013-ban nem várható heves sokk. Az dollárban kifejezett ingatlanárak akár csökkenhetnek, amit a kereslet csökkenése elősegít. A közeljövőben a szakértők előrejelzik, hogy a piacon a kereslet túlhaladja a keresletet – a háztartások jövedelmének növekedéséhez nincs előfeltétele, és a jelzálog-kamatlábak növekedése fényében az oroszok túlnyomó többsége sehol nem vesz fel pénzt lakásvásárláshoz a fővárosban. Tehát nem szabad számolni a vásárlók sok tevékenységétől, mivel 2013 nyarája teljesen „halott” évadvá válhat, és a gazdasági változásokra váró időszakokban, vagy a politikai arénából származó negatív hírek után a kereslet nullára csökkenhet, előrejelzi Oleg Repchenko, az analitikai központ vezetője. IRN.RU ingatlanpiaci mutatók „.

A 2013-ban az ingatlanpiacra hatást gyakorló újítások között szerepel a Vlagyimir Putyin által ígért luxusadó bevezetése, ideértve a luxuslakásokat. Még nem tudjuk, milyen lesz az adó mértéke, de úgy tűnik, hogy a főváros központjában lévő drága lakások iránti kereslet egyébként nem fog csökkenni.

Ezenkívül a moszkvai földterület kataszteri értékének újraértékelése kétségkívül az ingatlan értékének növekedéséhez vezet – a fejlesztők most már átlagosan 1,5-szer többet fizetnek a parcellákért..

A hatóságok folytatják a romlott ötemeletes épületek lebontását: 2012-ben csak 30 ilyen házat bonttak le, és a jövőben legalább 88 ötszintes épületet terveznek áthelyezni és lebontani a főváros különböző kerületeiben..

Az „új” moszkvai ingatlanok ára tovább fog növekedni, és a különbség a moszkvai régió többi részéhez egyre érzékenyebbé válik. Az új nagyvárosi területek másodlagos piacán egy négyzetméter költsége meghaladja a 100 ezer rubelt, az elsődleges piacon megközelíti ezt a jelet.

A polgármesteri hivatal folytatja a kimenő autópályák javítását és új közlekedési csomópontok építését, folytatja a forgalmi dugók elleni küzdelmet, és új metróállomások nyílnak Moszkvában. Hogyan befolyásolja ez a főváros ingatlanpiacát – megmutatja a már annyira közeli 2013, amelynek eredményeit 12 hónap alatt is összefoglaljuk. Ünnepi üdvözlet!