Irodai ingatlanpiac – 2011. I. negyedévi eredmények

A cikk tartalma

• A moszkvai irodák iránti igény több mint egyharmadával nőtt az év során
• Az irodaellátás még nem tér vissza a válság előtti szintre
• Irodák vásárlási és bérleti díjai kissé emelkedtek

Összefoglalva a főváros irodai ingatlanjainak 2011. első negyedévének eredményeit, meg kell jegyezni, hogy a vizsgált időszakban a piaci szegmens fő tendenciái a legtöbb szakértő szerint a potenciális bérlők természetes visszatérése a piacra, valamint a minőségi ellátás hiányának folyamatos növekedése..

Jacob Lawrence. Kabinetkészítők. 1946

A moszkvai irodák iránti igény több mint egyharmadával nőtt az év során

A 2010-es év hasonló időszakához képest a fővárosban az irodák iránti kereslet átlagosan 30–40% -kal nőtt, ami kétségtelenül az ország gazdasági aktivitásának általános növekedése és az üzleti környezet javulása az előző évekhez képest..

Növekedett az irodakölcsönző tevékenység a külföldi cégek és a nagy banküzemeltetők körében. Figyelemre méltó, hogy a potenciális bérlők jelenleg készen állnak arra, hogy befejezés nélkül mérlegeljék irodaterület-ajánlatot. A tavalyi évhez képest a nagyvárosi ügynökségek szerint a bérelt irodaterület héjú&mag (csupasz falak és mennyezet) több mint 30% -kal nőtt.

Maxim Zhulikov, a Penny Lane Realty iroda irodaépítési osztályának fő szakértője szerint ez év első három hónapjában a bérlők részéről észrevehetően megnőtt a kész kölcsönzés iránti igény. Azt is megjegyezte, hogy a potenciális vásárlók körében elsősorban hazai magánbefektetők vannak. A külföldi befektetőknek még akkor is, ha készek bármilyen tárgyat megvásárolni, egyszerűen nincs idejük időben reagálni egy nagyon gyorsan változó piaci helyzetre..

A moszkvai hatóságok irodaházak építésének a harmadik közlekedési körön belüli tilalmának következményei egyre inkább érezhetők..

Azt is meg kell jegyezni, hogy a 2011. január és március közötti időszakban meglehetősen magas és stabil volt az igény az A és B osztályú irodák vásárlására. Általános szabály, hogy a nagyvállalatok érdeklődést mutattak az ilyen tárgyak iránt, hogy itt felépítsék szerkezetüket. Például februárban voltak információk arról, hogy a Raifaisen Bank és a Rostelecom üzleti központot akarnak vásárolni. További élénk példa az Alfa-Bank és az AFI-Development képviselői közötti tárgyalások az Aquamarine üzleti központ megvásárlásáról..

Az év első negyedévében egy másik tendencia az, hogy a moszkvai hatóságok az irodaépületek építésének harmadik szállítási körön belüli tilalmának következményei egyre inkább érezhetők. A fővárosi fejlesztők, új építkezéseket keresve, aktív érdeklődést mutattak a belvárosban lévő volt ipari zónák iránt.

Wassily Kandinsky. Moszkva 1.1916

Az átalakítás később lehetővé teszi az építőipari vállalkozások számára, hogy nyereségesen értékesítsék ezeket az objektumokat. Például a Sminex továbbra is aktívan fejleszti ezt a piaci szegmenst. Nagyon hamarosan a korábbi Salut üzem teljesen felújított területei lépnek be a tőkepiacra. Nemrégiben megjelentek információk a korábbi ipari zóna ugyanazon építőipari vállalkozás általi felvásárlásáról is, a 102-es Prospect Mira telephelyén.

Azt is megjegyezzük, hogy 2011 első negyedévében a legnagyobb keresletet az irodaterületek iránt mutatták Moszkva központi közigazgatási kerületében található üzleti központokban. Az A és B + osztályú irodák iránti kereslet növekedését megerősíti az a tény, hogy az év első három hónapjának eredményei szerint az A kategóriájú üzleti központok kihasználtsága 90% -ról 95% -ra, a B + kategóriába pedig – 80% -ról 90% -ra … Az igényelt üzleti központok példájaként említhetők: BC „Orlikov”, BC „Noé bárkája”, BC „Usadba”, BC „Alexander House”.

Az irodaellátás még nem tér vissza a válság előtti szintre

Az év első negyedévében számos új javaslat lépett a piacra az irodai ingatlan szegmensben. Mindenekelőtt a kínált terület növekedését a 2010-ben felépített létesítmények okozták. Így az irodahelyiségek új kínálatának mennyisége 2011 első három hónapjában több mint 200 ezer négyzetméterrel nőtt..

Ha azonban összehasonlítjuk a kínálatot a válság előtti szinttel, meg kell jegyeznünk a moszkvai fejlesztők rendkívül alacsony aktivitását. Alapvetően ebben az évben a létesítmények építési munkáinak befejezésével kapcsolatos munkát végeznek, amely a 2008 és 2010 közötti időszakban kezdődött. A modern nagyvárosi fejlesztők nagyon komolyan kezdik megközelíteni az új projektek kilátásait és potenciális kockázatait, különösen a kereskedelmi ingatlan szegmensben. Például néhány építés alatt álló, még korai szakaszban lévő üzleti központot átalakítottak, és lakásaikat építették a helyükre. Így az újjáépítés miatt lakóingatlansá váló projektek teljes területe körülbelül 1 millió négyzetméter. m.

Moholy-Nagy László. Építkezés. 1923

Ennek a tendenciának a kialakulását elsősorban néhány ismert, nagyszabású projekt építésének visszavonása, valamint a korábbi nagyvárosi közigazgatás által korábban kiadott engedélyek és engedélyek felülvizsgálatának végrehajtása befolyásolta. Jelenleg hivatalosan ismert a kereskedelmi ingatlanok építésének visszavonásáról, amelynek teljes területe közel 900 ezer négyzetméter. m.

Ha figyelembe vesszük az irodaellátást a másodlagos piacon, akkor sok szakértő megjegyzi, hogy visszatért a válság előtti időszakra jellemző „virtuális” értékesítés modelljéhez. Az eladók csak eladási eszközöket kínálnak, hogy megtudják, mennyit növekedtek ingatlanjuk értéke. Azt is meg kell jegyezni, hogy az ajánlatok árai a tavalyi évhez képest több mint 30% -kal növekedtek, azonban a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos összes ügyletet a piacon hajtják végre. Általánosságban elmondható, hogy a ténylegesen eladásra kínált irodaelemek száma 2008-2010-hez képest jelentősen csökkent..

Az egyik legérdekesebb és legígéretesebb új projekt, amely 2011 elején lépett piacra, a Barclay Plaza üzleti központ. Ez egy B + osztályú modern üzleti komplexum. A létesítmény teljes területe körülbelül 47 ezer négyzetméter. Fejlett infrastruktúrával rendelkezik (recepció, étterem, külön étkező a munkavállalók számára, bevásárló galéria, fitneszközpont és úszómedence), valamint könnyű hozzáférést biztosít a város összes főbb közlekedési vonalához..

Irodák vásárlási és bérleti díjai kissé emelkedtek

A 2010-es azonos időszakhoz képest a moszkvai irodai ingatlanok bérleti díjai és eladási árai a tárgy helyétől és osztályától függően 15-20% -kal növekedtek. Ha figyelembe vesszük az irodai ingatlanok áremelkedését a 2011. január és március közötti időszakban, akkor ez körülbelül 2-3% volt, az objektumtól függően.

Az árak emelkedése több okból következett be. Egyrészt az árakat befolyásolták az új kereskedelmi ingatlanok építésének jelentős csökkenésének előrejelzései, valamint a korábban bejelentett ingatlanok piacra dobásának nagyon lassú üteme. Másrészről a kiváló minőségű irodahelyiségek részarányának csökkenése teljes befejezéssel.

Az árak észrevehető növekedését a magánbefektetők vásárlóerejének növekedése is elősegítette..

Az A osztályú nagyvárosi irodák átlagos bérleti díjai az első negyedévben 700 és 1100 dollár között változtak, a B + és B osztályú irodák esetében pedig 300 és 950 dollár között. Azt is meg kell jegyezni, hogy Moszkva központjában a kiskereskedelmi helyiségek árai természetesen valamivel magasabbak, és négyzetméterenként 1000–4000 USD-ig terjednek. A 2011. első negyedév eredményei szerint a legdrágább moszkvai utcák között szerepelt: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov sáv, Petrovskie lines, Kamergersky sáv, Bolšaja Dmitrovka, legtöbb Kuznetsky, Bolšaja Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd..

Összefoglalva a 2011. első negyedév általános eredményeit, azt lehet állítani, hogy a közeljövőben a kereskedelmi ingatlanpiac, beleértve a moszkvai irodapiacot is, a bérleti díjak és árak további emelkedésére számít. Ezenkívül feltételezhető, hogy az ágazatban a keresleti aktivitás folytatódni fog. Ugyanakkor a legnépszerűbb és legígéretesebb irodák valószínűleg továbbra is az A és B + osztályok maradnak. Azt is elmondhatjuk, hogy az ilyen irodaterületek hiányának az első negyedévben felmerült egyértelmű tendenciája a piacon tapasztalható növekedésre az év végéig folytatódik. Egy évvel ezelőtt az A és B + osztályú üzleti központok irodakategóriájában legfeljebb 10 megfelelő ajánlat található szabadon a piacon. Jelenleg az ebben a szegmensben kínált irodák száma 1-2-re csökkent.

Annak ellenére, hogy az év első negyedévében észrevehetően megnőtt a piaci aktivitás, a szakértők szerint a moszkvai irodai ingatlanpiac valószínűleg csak 2012–2013-ra tér vissza a válság előtti mutatókhoz..

Idén a második negyedévben sok szakértő a bérleti díjak enyhe, 2-3% -os emelkedését jósolja, ami elsősorban a kereslet szezonális növekedésének, valamint a potenciális vásárlók és bérlők azon kívánságának tudható be, hogy minden tranzakciót teljesítsenek a nyári szünet kezdete előtt. Ezenkívül a szakértők azt jósolják, hogy 2011 folyamán nagymértékben csökken az irodaterület magas színvonalú kínálata, és az év végére a fővárosnak komoly hiánya lesz a piaci szegmensben..