A moszkvai ingatlanpiac áttekintése 2011. februárban

A cikk tartalma

• A másodlagos lakáspiacon a helyzet meglehetősen stabil
• Az új épületek piaca februárban észrevehetően újjáéledt
• Mi fog ezután történni

A múlt február sok érdeklődést adott a hazai ingatlanpiac meglehetősen bonyolult helyzetéhez. Egyrészt vannak olyan körülmények, amelyekben a lakhatási költségeknek meglehetősen gyorsan növekedniük kell. A válság már visszahúzódik.

Mihail Brovkin. Kotelnicheskaya töltés. 2005

A jelzálogkölcsönök újjáéledtek, ami egyre olcsóbbá válik. Nem szabad csak figyelembe venni az olajárak emelkedését, mivel a fekete arany ára februárban elérte a rekordot. Mindez annak ellenére, hogy a fővárosban alacsony az új lakásépítés, úgy tűnik, hogy fel kellett volna emelnie az apartmanárakat. Mindennek ellenére a négyzetméteres ár nem sietett növekedni.

A másodlagos lakáspiacon a helyzet meglehetősen stabil

Az „Ingatlanpiac mutatói” elemző központ szerint 2011 februárjában a fővárosban a házköltségek indexe csaknem 1% -kal 4530 dollárról 4573 dollárra nőtt négyzetméterenként, vagyis a növekedés minimális, és az infláció szintjén van. Ennek viszont a dollár árfolyamának februári esése is magyarázható. Ami a moszkvai apartmanok rubelárait illeti, a helyükön maradnak. Tehát februárban Moszkvában négyzetméterenkénti átlagos rubelértéke kb. 135 ezer rubelt tett ki négyzetméterenként.

A gazdasági osztályú lakások Moszkvában vannak a legnagyobb kereslet.

Ha figyelembe vesszük az árváltozást lakástípusonként, akkor a helyzet nem egységes. A legnagyobb áremelkedést az alacsony költségű szegmensekben figyelték meg: panel házak (+ 1,3%), beleértve a régi lakásállományt, az 1 szobás (+ 1,2%) és a 2 szobás (+ 1,1%) apartmanokat. A drága, modern monolit tégla házakban még az árak is csökkennek (-0,9%), a többszobás apartmanok szegmensében szinte nincs növekedés (+0,2). Következésképpen, januárhoz hasonlóan, a turistaosztályú házak iránti kereslet a legnagyobb Moszkvában. Az olcsó lakásokat kivezetik a piacról, és az alacsonyabb árkategóriájú apartmanok áremelkedése növekszik.

A főváros kerületi apartmanjainak ára februárban hasonló dinamikával jellemezhető – a legnagyobb pluszt az olcsó lakóövezetekben figyelték meg: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevoye, Strestevovoye. Az áremelkedés ezeken a területeken átlagosan 1,8% -ról 2,2% -ra nőtt. Ugyanakkor Moszkva központjának sok drága kerületében az árak februárban még vörösnek bizonyultak, például: marxista, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskayayaya, Khamovskaya , Borovitskaya (-1% -0,4%).

Ha figyelembe vesszük a lakásárak 2011. februári dinamikáját Moszkva kerületek szerint: a Központi Kerület változatlan, Nyugati kerület – enyhe mínusz (-0,2%). A legolcsóbb kerületek vannak a legnagyobb pluszban: a Moszkva Gyűrűön kívüli összes kerület (+ 1,9%), valamint a Keleti Kerület (+ 1,0%) és az Északkeleti Kerület (+ 1,4%)..

Az új épületek piaca februárban észrevehetően újjáéledt

Az új épületek fővárosának aktivitásának enyhe csökkenése után, amelyet januárban észleltünk, a februárban, amint azt valóban becsülték, mind a fejlesztők, mind a potenciális vásárlók észrevehető aktiválódása jellemezte. Az Azbuka Zhilya cég elemzői szerint 2011 februárjában az új épületek iránti potenciális kereslet, amelyet a potenciális vásárlók igényeinek száma határozott meg mind Moszkvában, mind a moszkvai régióban, 10-15% -kal nőtt januárhoz képest..

Jurij Pimenov. Esküvő a holnap utcáján. 1962

A kutatók szerint ez a tény annak is köszönhető, hogy január végén a hozzájuk fordult ügyfelek jelentős részének egyszerűen nem volt ideje ház megvásárlásáról döntni, és februárra elhalasztotta az ügyletet. Ennek eredményeként februárban az új épületekben vásárolt lakások száma megduplázódott januárhoz képest.

Ezen kívül februárban néhány fejlesztő új ingatlanokat hozott piacra. Ennek eredményeként a moszkvai szabadban eladásra kerülő új lakóépületek száma 1,8% -kal nőtt, és majdnem elérte a 370 egységet, a piacon kínált apartmanok száma januárhoz viszonyítva 3,4% -kal nőtt..

Artjom Rzhavsky, az Azbuka Zhilya ügynökség tanácsadó és elemző részlegének vezetője szerint a moszkvai régió fejlesztői még aktívabban kezdenek támogatni az új projekteket. Ugyanakkor a meglévő javasolt objektumok iránti igény jelentősen meghaladja a nagyvárosi mutatókat. Így a vállalat szerint 2011 februárjában az új épületek piacán a moszkvai régióban mind a javasolt ingatlanok (megközelítőleg 700), mind az eladásra szánt lakások száma 2,3% -kal nőtt az előző hónaphoz képest..

Érdemes megjegyezni, hogy februárban Moszkvában folytatódott az értékesítés számos luxus lakóparkban. Ez ahhoz vezetett, hogy a négyzetkilométerenkénti átlagár m az új épületekben a fővárosban 2,5% -kal nőtt januárhoz képest: figyelembe véve a legmagasabb árkategóriájú lakásokat, az ár körülbelül 211 ezer rubel volt.

Sok szakértő szerint nincs közvetlen kapcsolat az olajárak és az ingatlanárak dinamikája között..

A moszkvai régióban nem figyeltek hasonló tendenciákat. A moszkvai régióban a legkeresettebb házak továbbra is turistaosztályú apartmanok. Néhány álló lehetőség a készenlét magasabb szintjére került. Ugyanakkor számos új projekt lépett a piacra, amelyek ellensúlyozták az árdinamika mértékét.

2011. február végén a négyzetkilométerenkénti átlagár m az új épületekben a moszkvai régióban 63,1 ezer rubelt tett ki. Következésképpen az ár a januári szinten maradt.

Miért nem növekszik a házárak az emelkedő olajárak és a pénzügyi szektor észrevehető fellendülése nyomán??

Először is, a piac nem reagál azonnal ezekre a tényezőkre, van egy késés. Ha február végére az olaj ára rekordszintre emelkedett (120 dollár hordónként a Brentnél), akkor ez csak néhány hónappal később fog megjelenni az ingatlanpiacon. De még itt sem olyan egyszerű. Mint tudod, az olaj ára tavaly nyár végén emelkedett, amikor 2010 végére hordónkénti 70 dollárról 95 dollárra emelkedett, vagyis a növekedés már 35% volt. Ugyanakkor az ingatlanpiacon sem ősszel, sem télen nem történt jelentős áremelkedés..

Sok szakértő szerint nincs közvetlen kapcsolat az olajárak és az ingatlanárak dinamikája között. Kétségtelen, hogy összekapcsolódnak az általános makroökonómia területén. Ez a kapcsolat azonban nemlineáris és nem annyira egyszerű, hogy pontos képet lehessen deríteni a fekete arany árának oroszországi ingatlanokra gyakorolt ​​hatásáról. Ha elemezzük az általános helyzetet, az utóbbi években az ingatlan és az olaj gyakran nem mutatott ellentétes dinamikát, hanem megismételték egymást.

A fővárosban az új épületek jelenlegi hiányával kapcsolatban a kép itt sem egyértelmű. Valójában az új ház moszkvai üzembe helyezési volumene az elmúlt években jelentősen csökkent, 4,8 négyzetméterről. m 2007-ben 1,8 millió négyzetméterre. m 2010-ben. Meg kell azonban jegyezni, hogy a válság előtt épült 4,5–4,8 millió négyzetméter négyzetméterből csak körülbelül 1,5 millió négyzetmétert szabadon engedték a piacon. A fennmaradó 70–80% a szociális lakásokra vonatkozott, a költségvetési alapok rovására épül. Következésképpen az új lakások kínálatának mennyisége a piacon nagyjából ugyanazon a szinten maradt, mint a válság előtt.

Mi van ennek eredményeként? Úgy tűnik, hogy az áremelkedésnek sok oka van, de közelebbről megvizsgálva, ezek objektív hatása az orosz ingatlanpiacra nagyon ellentmondásos..

Mi fog ezután történni

A fentiek alapján azt a következtetést vonhatjuk le, hogy az elkövetkező hónapokban nincs ok arra, hogy Moszkvában és valóban egész Oroszországban hirtelen áremelkedjenek a négyzetméteres árak. Valószínűleg megfigyelhető az átlagos árat mutatók jelenlegi növekedési üteme, körülbelül havi 1-2%. Vegye figyelembe, hogy az árfolyam változása az árszínvonal saját kiigazítását fogja eredményezni. Ha a dollár tovább gyengül, akkor a fővárosban a rubel házárainak 1% -os emelkedésével az árak dollárban kifejezett emelkedése lehet – 2-3%, vagy még ennél is nagyobb.

Egyes szakértők szerint 2011 második felében az árak intenzívebb emelkedésére számíthatnak, amely elsősorban a turistaosztályú házakra fog esni. Először is, ez a választásokhoz kapcsolódhat, mert ez az árak viselkedése, amelyet a 2004-es és a 2008-as választások során figyeltek meg. Másodszor, a globális inflációnak a hazai ingatlanpiacra gyakorolt ​​hatása, amely egyre növekvő lendületet kap a nem támogatott pénz indokolatlan kinyomtatása miatt, teljesen lehetséges. Ilyen körülmények között az ingatlan gyorsabban kezdheti el megszerezni azt. Ebben az esetben a rubelárak dinamikája objektívebben tükrözi a helyzetet, dollárárban.

Általában véve nem várható el az év végén a fővárosban az ingatlanárak hirtelen ugrása.