A lakáscélú jelzálogkölcsönök kilátásai 2011-re

A cikk tartalma

• Csökkent érdeklődés és egyéb meglepetések
• Bankárok adják a továbblépést …
• Előleg a jelzálogon
• Jelzálogkövetelés
• Mit várhatunk 2011-től?

Az oroszországi makrogazdasági helyzet általános újjáéledése 2010-ben a lakásárak stabilizálódásához és a jelzáloghitelek újjáélesztéséhez vezetett, mint az ingatlanvásárlás során a hitelezés fő alkotóeleme..

Ha a 2008. és 2009. évi jelzálogkölcsönök helyzetét röviden egy szárnyas film-idézettel lehetne leírni: „A beteg valószínűleg meghalt, mint él …”, akkor 2010 reményt hozott a jelzálog „újraélesztésére”, meglehetősen gyors ütemben, és jó kilátásokkal a teljes helyrehozásra..

Csökkent érdeklődés és egyéb meglepetések

Az újonnan kibocsátott jelzálogkölcsönök kamatlábainak csökkenése vált az új hitelfelvevők vonzásának fő eseményévé. A LEVADA Központ által készített felmérés (2010. november) szerint a válaszadók 35% -ának jelzálogkölcsön-nyitásakor a legmeghatározóbb pontosan az alacsony kamatláb volt. A második és harmadik helyet a hitel futamideje (31%) és az első részlet nagysága (29,5%) tette ki..

Az első szervezet, amely 2010 februárjában jelentette be a jelzálogkölcsönök kamatcsökkentését, a Lakásbiztosítási Ügynökség (AHML) volt, amely bejelentette, hogy hiteltermékei évente 9% -kal jelennek meg (Novostroyka stb.).

Áprilisban az orosz pénzügyi rendszer olyan ikonikus nehézsúlya, mint a Sberbank, a kamatcsökkentést jelentette be. A Sberbank által nyújtott hitelprogramok, a „Jelzálog Standard” és a „Jelzálog +” kamatlábai háromszor csökkentek az év során. A Kaberva, a Sberbank lakossági hitelezési osztályát vezető N. Karaseva szerint: „A rubelhitelek minimális kamatlába az év végén 9,5%”. Igaz, hogy ez a minimum csak a tíz évet meg nem haladó kölcsönökre vonatkozik, és csak a Sberbank vállalati ügyfeleire, valamint az ebbe a kategóriába nem tartozó egyéb ügyfelekre is, a Sberbank jelzálogkölcsönök kamatai 2009-től meglehetősen jelentősen csökkentek..

A kamatlábak csökkenése elsősorban a rubel jelzálogkölcsönöket érintette.

A kereskedelmi bankoknak is úgy kellett dönteniük, hogy csökkentsék a jelzálogkölcsönök kamatlábait. Például a Raiffeisenbank 2010-ben háromszor csökkentette a kamatlábakat: „Bankunk a másodlagos lakáspiacon ingatlanvásárlási jelzálogkölcsönökből kamatot számít ki 11,75% -ig kezdve” – ​​mondja Andrey Stepanenko, a Raiffeisenbank CJSC magánszemélyek szolgálatának vezetője.

A Kreditmart által 2010 novemberében kiszámított jelzálogkölcsönök minimális orosz kamatlába (a másodlagos ingatlanpiacon) 11,86% volt a rubelhitel és 9,6% a dollárhiteleknél. A jelzálogkölcsön-termékek átlagos piaci kamatlába dinamikája a „Kreditmart” szerint 2010 novemberére – 2010. októberre – 2009. októberre egy ékesszóló lánc, 15,19 – 15,71 – 18,68%, ill..

A szakértők többsége szerint a kamatcsökkentés elsősorban a rubel jelzálogkölcsönöket érintette. D. Ovsyannikov, az IPOTEK.RU vezérigazgatója az éves kamatcsökkentést csaknem egy százalékkal – 14,6-ról 13,7% -ra – hívja fel. A Rusipoteka vezetője, Ippolitov szerint a visszaesés még nagyobb – 12,7%. Tekintettel arra, hogy Oroszország modern története során a jelzálogkölcsönök minimális szintjét 2008 márciusában rögzítették 12,4% -os szinten, kijelenthetjük, hogy a jelzálogkölcsönök kamatlábainak 2010 végén a válság előtti szintje összehasonlítható-e. 2011-ben, ha a jelzálogkölcsönök szintjének további csökkenésére lehet számítani (az átlag bankközi formában), akkor ez jelentéktelen.

A bankdíjak teljes törlése vagy részleges csökkentése jelzálogkölcsön igénylésekor szintén pozitív hír 2010-ben az új hitelfelvevők számára. Áprilisban a Sberbank törölte a közvetett kifizetést jelzálogkölcsönén. Néhány kereskedelmi bank (például a Flexinvest) követte példáját. Azok a pénzügyi bankintézmények, amelyek csökkentik a jutalékot ahelyett, hogy teljes mértékben törölték volna, abbahagyták a bírság kiszabását a kölcsönök idő előtti visszafizetése miatt (ugyanaz a Raiffeisenbank stb.)

A Societe Generale Bank Minőség- és Stratégiai Marketing Osztálya szerint 2010-ben átlagosan majdnem kétszeresére emelkedett Oroszországban a ház megvásárlásához nyújtott kölcsönök kölcsönzési ideje 2009-hez képest (22,5 év a 13 helyett). Megjelent teljesen új kölcsöntermékek, amelyek érvényességi ideje 30 és 50 év. A jelzálogkölcsönök köre jelentősen kibővült. Mint az NBIK („Jelzálogkölcsönök Független Irodája”) főigazgatója tanúsítja, hogy háromféle valutában (rubel, dollár, euró) való jelzálogkölcsön-felvétel lehetősége mellett valódi programok vannak fiatal családok, megbízható hitelfelvevők és állandó ügyfelek számára – ideértve a kereskedelmi bankok. E. Taubkina arról is beszélt, hogy a jelzálogprogramok 2010-ben megjelentek, amelyek szerint a kölcsön teljes lezárásakor a felelős hitelfelvevő 75 éves lehet. Másfél évvel ezelőtt ez egyszerűen elképzelhetetlen volt..

Bankárok adják a továbblépést …

Az elmúlt 2010-et a banki struktúrákból származó hitelfelvevőkre vonatkozó követelmények jelentős csökkenése jellemezte. A potenciális jelzálogkölcsön-ügyfelek körébe tartoznak mind a kevés tapasztalattal rendelkező polgárok (sok bankban az utolsó munkahelynél elegendő egy év foglalkoztatás), mind az üzleti tulajdonosok (akár az egyéni vállalkozók is). Csökkent a banki elutasítások száma, enyhültek a jövedelemdokumentumok nyilvántartásba vételének bürokratikus követelményei. A „Kutuzovsky Prospekt” ügynökség másodlagos lakhatási osztályának vezetője, A. Devyatykh tájékoztatja a hiteltermékek piacra való visszatéréséről a minimális dokumentumcsomaggal, amelynek megvizsgálását gyorsított módban végzik. N. Konyakhina, a DeltaCredit központi szövetségi körzetének regionális igazgatója rámutat a bank alkalmazottai óvatosságára és professzionalizmusára a hitelügyek megfontolásakor. „A hitelelemzés szigorúbbá és részletesebbé vált. A korábbi hitelek – különösen a rosszindulatú – késedelme valószínűleg az elutasítás oka ”- mondja N. Konyakhina.

Az előleg szilárdsága megerősíti a hitelfelvevő készségét a kiadások tervezésében és a saját költségvetésük kezelésében….

A válság utáni jelzálogkölcsönök új jelensége a bankárok figyelme az eltartottak számára a felelős hitelfelvevő családjában (2008-ig ezt gyakorlatilag nem vették figyelembe). Mint D. Ovsyannikov (az IPOTEKA.RU vezérigazgatója) magyarázza, minden nem dolgozó családtag számára 5-10 ezer rubeltel csökkenti a havi garantált hitelösszeget. Figyelembe véve a jelzálog időtartamát, a teljes hitelösszeg nagyon jelentősen csökkenhet – félmillióról millióra, vagy annál többre, és ezek az adatok csak egy eltartottra vonatkoznak.

Oroszország egészében a „fizetés / jövedelem” jelzálog aránya nőtt a válság előtti mutatóhoz képest, és 40%. „Természetesen vannak olyan bankok, ahol ez az arány eléri a 70% -ot, de a többség inkább azoknak az összegeknek a valós adatait részesíti előnyben, amelyeket a hitelfelvevők költeni tudnak kölcsönt visszafizetni” – mondta D. Ovsyannikov..

Előleg a jelzálogon

A jelzálogkölcsön e paramétere külön fejezetben szerepel, a lakáshitelezés egyéb jellemzőivel szemben ellentétes dinamika miatt. Ha általában 2010-re meg lehet állapítani a hitelfeltételek feltétel nélküli enyhítését, akkor az előleg nélküli jelzálog már nem is „reklámzene”, milyen szerepet töltött be az egyes bankok válsága előtt. A jelzálogpiacon 2010-ben gyakorlatilag nincs ilyen hiteltermék. L. Pestretsova így magyarázza a RosEvroBank részleg vezetőjének helyettesét: „Előleg nélkül a jelzálogkölcsönök a legkevésbé vonzóak a bankok számára, elsősorban a hitelfelvevők e kategóriájának megbízhatatlansága miatt, még a makrogazdasági stabilitás idején is, nem is beszélve a válság éveiről”. A jelzálogkölcsön-előleg előleg nélküli megőrzése az egyes bankokban jelenleg deklaratívnak minősíthető – kamatuk évente 17% -on kezdődik, emellett a 7% -ot meghaladó banki jutalékot csak az ilyen kölcsön kiadása után számítják fel..

„Általában véve az első részlet százalékos szintje sokkal reálisabbá vált a hitelfelvevők számára, mivel 2010 végére a jelzálog teljes összegének 20–30% -ára, sőt akár 10% -ra is csökkent (a Sberbank különleges ajánlata)” – jegyzi meg E. Makhota, alelnök Promsvyazbank. A legtöbb szakértő szerint a lakhatás legalább 20% -ának megfelelő előleg optimális (például E. Taubkina, NBIK vagy B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Az NBIK szerint a 10% -os első részlet kamata 13,85% (legjobb esetben!), Az első 20% -os részlet pedig lehetővé teszi, hogy évente legfeljebb 12% -os kamatot számítson. A jelzálogkölcsön kamataihoz közel két pont óriási különbséget mutat mind a túlfizetés végső összege, mind a havi kifizetések összege között.

A. Stepanenko (Raiffeisenbank) szerint „a kezdeti kifizetés szilárdsága megerősíti a hitelfelvevő kompetenciáját a kiadások tervezésében és a saját költségvetésének kezelésében, ez pedig megerősíti hitelképességét”

Jelzálogkövetelés

2010-ben a jelzálogkölcsönök iránti kereslet többszöröse lett. A Bank Societe Generale Vostok rendelkezésére álló adatok szerint 2010 decemberében háromszor annyi hiteleket bocsátottak ki, mint januárban. Az AHML 2010 első három negyedévében 187,3 ezer jelzálogkölcsön-kibocsátásra vonatkozó statisztikát nyújt több mint 234 milliárd rubelt értékben, ami 2,6-szor annyi, mint a 2009. évi ugyanezen ideiglenes mutató..

Most a nyíltan spekulatív befektetők többsége elhagyta a jelzálogkölcsönök pénzügyi piacát – az utóbbi években a viszonteladás nem volt különösen jövedelmező (és néha akár veszteséges is). Devyatykh A. („Kutuzovsky prospekt”) szerint „a jelzálogkölcsönök iránti igényt a hitelfelvevők félelme korlátozza a válság megismétlődésekor”. B. Rotenstein (100 Kreditov.ru) szerint „a jelzálogkölcsönök iránti kereslet válság előtti szintje biztosan nem lesz elérhető a következő évben. A házárak emelkedése nem várható, és a hitelkamatlábak a csökkenés ellenére továbbra is jelentősek. ”

A legtöbb szakértő a hitelszükséglet növekedését az egész orosz ingatlanpiac kedvező árazási környezetével és a halasztott kereslettel társítja 2009 óta. A RossReestr szerint az elmúlt években először a 2010-es jelzálogpiac nem mutatott szezonális ingadozást (melyeket mind a válság előtti években, mind a 2008–2009-ben regisztráltak). N. Konyakhina (DeltaCredit) szerint ez „egyértelmű jele a stagnálásnak mint a stabilitás előfutára”..

Ezt az értékelést megerősíti a közvélemény véleménye: a LEVADA Központ novemberi felmérése ékesszínűvé tette a válaszadók 84,7% -át (!), Akik a jelzálogköteleket kockázatos vállalkozásnak tekintik. Mindeddig polgáraink ilyen százaléka nem biztos abban, hogy saját pénzügyi jólétében vagy a gazdaság egészének stabilitásában van-e valaki, aki növekszik a jelzálogkölcsönökben – de szülőföldjük kedvező fejlődésének kötelező feltételeivel …

Mit várhatunk 2011-től?

A legtöbb szakértő a jelzálogkölcsönök iránti kereslet jelentős növekedésére számít 2011-ben. Az Promstroybank (E. Makhota szerint) „a jelzálogkölcsönök volumenének helyreállítása a válság előtti szintre 2012 végéig”. A Rusipoteka Analytical Center még optimistabb eredményeket ad, azaz 600 milliárd rubelt az új oroszországi jelzálogkölcsönök teljes volumenéről 2011-ben, ami összehasonlítható a virágzó 2007-rel (720 milliárd rubel)..

A bankok számára a legkívánatosabb ügyfelek azok a hitelfelvevők, akik szilárd akvizíciókat terveznek, pozitív hitel történelemmel..

A szakértők azt jósolják, hogy a jelzálogkamatok csökkenése lassú és jelentéktelen lesz. D. Ovsyannikov szerint – az „IPOTEK.RU” (amellyel a legtöbb szakértő egyetért) „az átlagos jelzálogkamatok 2011 végére 12,5% -ot tesznek ki.” A rothenstein (100Creditov.ru) által kifejezett, évente 1% -nál jelentősebb csökkenés csak akkor lehetséges, ha megfékezzük az inflációt, és „ez a jelenlegi 8% alá esik, ami valószínűtlen”..

Tehát nagy bizonyossággal feltételezhetjük a következőket:

1. 2011 az egész oroszországi jelzálogkölcsönök valódi újjáéledésének éve lesz, a jelzálogtermékek köre és az ebben a pénzügyi szektorban működő bankok száma jelentősen bővül..
2. A kamatlábak csökkentése és a bankok hűségének növekedése jelentős mértékben növeli a hitelfelvevők számát. Egy adott polgár jelzálogkölcsönének feltételei már majdnem elérték a válság előtti kedvezőtlenségi szintet, és a következő évben csak jobb.
3. Az ügyfelek vonzására irányuló bankközi verseny elsősorban a kezdeti jelzálogkölcsön-kifizetés csökkenésében fog kifejeződni (feltéve, hogy az ingatlanárak stabilak)
4. A bankok számára a legkívánatosabb ügyfelek azok a hitelfelvevők, akik szilárd akvizíciókat terveznek, pozitív hitel történelemmel, valamint a „fizetés” projektek résztvevői.
5. Az (1) – (4) bekezdésekben leírtak csak az orosz gazdaság stabil fejlõdésének feltételei mellett, és hazánkban nincsenek politikai és társadalmi forradalmak..