A jelzálogkölcsönök fejlődésének története

A cikk tartalma



Jelzálog … A szót, amely annyira szorosan beágyazódott a mindennapi életünkbe, hogy nagyon ismerősnek, ismerősnek tekintjük, természetesen ellentmondásos véleményeket és kritikákat vált ki, de ugyanakkor sok orosz, még több európaiak és a túlnyomó többség életének szerves részévé vált. amerikaiak.

Solon ugyanakkor javasolta a polgárok értékes ingó és ingatlan vagyonának mint ilyen biztosítéknak a felhasználását. És a hitelfelvevő földterületén történő tranzakció igazolása érdekében egy speciális oszlopot telepítettek, amelyen feltüntették a hitelező és a hitelfelvevő nevét, az adósság összegét és a feltételt – tilos az ingatlan kinyerése és eladása ezen a webhelyen, amíg az adósság nem kerül visszafizetésre. Azaz elvileg a modern hitelmegállapodás fő elemei már akkor is megjelentek.

Az ilyen “beszélő” oszlopot “jelzálognak” – “hypotheka” -nak nevezték, amely oroszul “támogatást, támogatást” jelent.

Természetesen a jövőben megtagadták az oszlopok használatát, helyettük speciális könyvek jelentkeztek, úgynevezett “jelzálog”, de az ingatlan (és nem csak az) által biztosított hitelezés alapelve gyökereződött és új fejleményt kapott a Római Birodalom idején..

Egyébként az ókori Görögország köztársaságaiban a jelzálogkölcsön-rendszer meglehetősen nyitott volt, és minden hitelező bármikor megismerkedhet a földterület vagy épület állapotával, amelyet biztosítékként kínáltak számára. A hitelfelvevő viszont biztos lehet abban, hogy a hitel feltételei véglegesek, és zaklatás és a hitelező új igényei esetén panaszt nyújthat be a hatóságokhoz. Az ókori Görögországban azonban a jelzálogkölcsönök feltételei meglehetősen szigorúak voltak – a hitelezőnek minden joga volt eladni a biztosítékként kapott ingatlant, ha magasabb árat kínáltak neki, tehát ez a rendszer nagyrészt a felek közötti személyes kapcsolatokon és bizalmon alapult. Az ilyen hitelügyleteket “hamisításnak” nevezték.

A Római Birodalomban, már az AD 1. században megnyitották az első jelzálogkölcsön-intézményeket, Anthony Pius császár uralkodása alatt, a II. Században kidolgozták az ilyen hitelintézetek tevékenységét szabályozó jogalkotási aktusok rendszerét..

Érdekes, hogy az első állami programok, amelyek szerint a lakosság különösen rászoruló rétegeinek – árváknak és özvegyeknek – kedvezményes kamatozású kölcsönöket adtak ki, az ókori Rómában, Traianus császár alatt jelentek meg. Abban az időben a kedvezményes kamatláb évi 5% volt.

Jelzálogkölcsönök
Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Ugyanakkor megváltozott az ingatlan formájában nyújtott zálogkölcsön-ügylet – a hitelezőnek csak akkor volt joga eladni a zálogkötelezett ingatlant, ha a hitelfelvevő nem teljesítette a biztosíték időben történő fizetésének kötelezettségeit. Ezt az üzletet “pygnus” -nak – egy informális ígéretnek – hívták.

A jelzálogkölcsönök kialakításával párhuzamosan megjelentek az első csalók is – egyes ingatlantulajdonosok többször jelzálogolták ingatlanjukat, így sokkal nagyobb összeget kaptunk, mint a ház vagy a föld tényleges értéke..

A Római Birodalom bukása után a jelzálogkölcsönök bizonyos mértékig feledésbe merültek, amíg a középkori Európa kellően fejlett államainak megjelenéséig nem számítanak. Azon ügyleteket azonban, amelyek során a hitelt a hitelfelvevő ingatlanai biztosítják, és különösen az értékes vagyont, az évszázadok során végezték, az állami hatóságok beavatkozása nélkül..

Jelzálog a középkorban

A jelzálogkölcsönök fejlesztésének új fordulója a középkorban kezdődött, amikor a rabszolgarendszer kezdett feladni pozícióit, és a föld bérbeadása szélesebb körben elterjedt. Kezdetben a zálogjog leggyakoribb tárgya a munkaeszközök, majd az ingatlan.

Érdekes, hogy például Németországban a jelzálogkölcsönök mint olyanok a 14. században jelentkeztek, ám az első olyan állami intézmények, amelyek hivatalosan csak a 18. században nyitották meg ingatlan-fedezetű hiteleket. Azaz kezdetben a hétköznapi állampolgárok hitelbiztosítási megállapodásokat kötöttek a biztonsági ügynökségekkel való egyeztetés nélkül. Később a hatóságok szerepe a hitelrendszer szabályozásában jelentősen megnőtt, megjelentek a jelzálogkölcsönök, időben korlátozottak, a megfelelő feltételeket kezdett bekerülni a jelzálogkönyvekbe, valamint a hiteleket, fontossági fokra osztva, a jogszabályok követelményei miatt.

Franciaországban a jelzálogkölcsönök egy kicsit később elterjedtek – csak a 16. században, és akkor még nem volt nyilvános, az állam nem szabályozta, és leginkább a felek közötti bizalmi kapcsolatokra épültek..

Oroszországban a hitelbiztosítás nyújtásának első említése a 13. századra nyúlik vissza, az akkori állam szintén nem szabályozta a tranzakciók feltételeit..

A hatóságok hitelképességébe való beavatkozás és a vonatkozó jogszabályok hiánya miatt a XVI. Században megjelentek az első csalások említései – mint az ősi időkben, néhány földtulajdonos többször is jelzáloggal ruházta fel a telkeket.

Jelzálog a középkorban
Ilya Repin. Utas uszályos vontatók a Volgán. 1870-1873

Az akkori bejelentésekben és dokumentumokban hivatkozásokat találhat a zálogkölcsönök „más kezekbe” történő átruházására, a „korábban már ígéretes” telek zálogaira, amelyek a jelzálogkölcsönök széles körű elterjedéséről és a tranzakciók különböző lehetőségeinek megjelenéséről szólnak..

A közelmúlt története – a jelzálogkölcsönök aranykora

A jelzálogkölcsönök népszerűségének növekedése és az állami szabályozási rendszer fejlesztése a 18. század második felében kezdődött. Az első állami bank, amely kölcsönöket adott a földtulajdonosoknak a telkek védelme érdekében, 1770-ben nyitott Sziléziában, három éves működés után, amikor a rendszer bizonyította hatékonyságát és jövedelmezőségét, hasonló intézményeket nyitottak Poroszországban is..

Ausztriában 1811-ben nyitották meg az első bankot, amely ingatlanbiztosítással nyújtott kölcsönök nyújtására szakosodott, Franciaországban – 1852-ben. Mellesleg, az első francia jelzálogbank – a “Credit foncier de France” – sikeresen működik a mai napig.

Oroszországban az első nemesi bankok, amelyek kölcsönöket nyújtottak a birtokok és kúriák védelmére, Elizabeth Petrovna uralkodása alatt, 1754-ben nyitottak meg. Csak a társadalom felső rétegeit – kizárólag az arisztokráciát – számolták el. Néhány évvel később a Kereskedelmi Igazgatóságnál és a szentpétervári kikötőben megnyitották az első jelzálogbankot a kereskedőosztály számára, és 1786-ban a császárné rendelettel egyesítette ezeket az intézményeket egyetlen állami hitelbankba..

Jelzálogkölcsönök
Alexander Grigorievich Varnik. Gróf Mihail Mihailovich Speransky. 1824

Már a 19. század elején Mihail Speransky, az első Sándor korszak híres államférfia kidolgozott egy részletes zálogjogszabályt, amelynek főbb rendelkezéseit belefoglalták a polgári jogi kódexbe..

1870-re 11 bank már működött az Orosz Birodalomban, fiókjaik az egész országban nyitottak. Az állam jelzálogbankjai adtak hitelt parasztoknak a földtulajdonosok földvásárlásához a jobbágykodás megszüntetése után, így nem szabad alábecsülni az ilyen intézmények szerepét hazánk történelmében..

A forradalom előtt a jelzálogkölcsönök Oroszországban nem kevésbé és gyakran gyorsabban fejlődtek, mint Európában. De 1917 után az országunkban biztosított kölcsönt nemcsak feledésbe helyezték – hivatalosan betiltották. Tehát a 90-es években Oroszországnak újjá kellett építenie jelzálogkölcsön-rendszerét..

Amerikai tapasztalat

Az Egyesült Államok jelzálogkölcsönrendszere iránti érdeklődés hirtelen megnőtt a 2008. évi pénzügyi válság után, mivel – mint tudják – a szinte az egész világot sújtó gazdasági recesszió pontosan az Egyesült Államok jelzálogválságával kezdődött..

Időközben egy ilyen nagyszabású és befolyásos rendszer nem olyan régen kezdett kialakulni, a nagy gazdasági válság előtt, hogy az Egyesült Államok kormánya nem volt nagyon érdekelt a hitelbiztosítékok rendszerében, és Amerikában a jelzálogkölcsönöket főleg kis magánbankok adták ki, és maga a rendszer nem volt túl hatékony, és gyakran válságviszonyokon ment keresztül..

Theodore Roosevelt kormánya 1934-ben végre megértette, hogy a jelzálogkölcsönök hatékonyan felhasználhatók az ország gazdaságának fellendítésére. Létrehozták a Szövetségi Házigazgatást, amely egységesítette a hitelnyújtás feltételeit, annak befolyása alatt másodlagos hitelezési piac alakult ki. Magukat a jelzálogkölcsönöket alacsony kockázatú befektetéseknek minősítették, amelyek hozzájárultak népszerűségük növekedéséhez a népesség különböző szegmensei között..

Jelzálogkölcsönök Amerikában
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

1938-ban megjelent a Szövetségi Jelzálogkölcsön-szövetség vagy a “Fannie Mae”, melyben részt vehetett egy hitelezési rendszer, amelyben a kockázatokat áthárítják a hitelezőtől egy befektetőre, aki részvényeket és értékpapírokat vásárol fedezetként.

1970-ben megalapították a Szövetségi Jelzálogkölcsön-Bizottságot, más néven “Freddie Mac”. Mindkét szervezet magánintézmény, kormányzati ügynökségek, például a Városi és Lakásügyi Minisztérium szintén részt vesznek a jelzálogkölcsönök területén..

A jelzálogkölcsönök tömeges elterjedését az Egyesült Államokban a rendelkezésre állásuk okozta, ám végül, amikor a Federal Reserve kénytelen volt emelni a kamatlábakat, és a jelzálogkölcsönök áremelkedni kezdett, sok amerikai nem volt képes fizetni a hitelkifizetéseket időben, ami végül a pénzügyi válsághoz vezetett..

A modern jelzálogpiac

Manapság Oroszország azon országok közé tartozik, ahol meglehetősen gyenge jelzálogkölcsön-rendszer működik. Összehasonlításképpen: az oroszok mindössze 10% -a fordult bankintézményekbe ingatlanok által biztosított hitelhez, az európai országokban ez a szám eléri a 40-50% -ot, az USA-ban pedig az állampolgárok több mint 90% -a rendelkezik tapasztalattal jelzálogkölcsön megszerzésében..

Ami a jelzálogkölcsön-kamatlábakat illeti, Japánban évente csak 2% -os lakást vagy házat lehet vásárolni, Németországban és Franciaországban 4-5% az ingatlanbiztosítással fedezett kölcsönök kamatát, a jelzálog hazájában, Görögországban az átlagos kamatlábat évente 6% -ot, az Egyesült Államokban pedig 3,2–3,5% -ot rendeztek.

Ami a kezdeti fizetést illeti, az Egyesült Államok általánosan elfogadott gyakorlat a válság előtt egy jelzálogkölcsön nyújtását kezdeti fizetés nélkül, Japánban és az EU országaiban leggyakrabban a hitelfelvevőnek az első befizetéskor az ingatlan értékének 10% -át kell fizetnie, az orosz bankok leggyakrabban kezdeti kifizetés mellett biztosítanak jelzálogkölcsönöket. a kölcsön tárgyának 30% -ában.

Mint láthatja, az orosz jelzálogkamatok még mindig többszöröse a fejlett országok hitelköltségeinek, és a kezdeti kifizetés meglehetősen nagy, ez a helyzet határozza meg a jelzálogkölcsönök népszerűségét országunk lakosságának körében..

Értékeld a cikket
( Még nincs értékelés )
Ossza meg barátaival
Ajánlások és tanácsok az élet bármely területén

A "Megjegyzés elküldése" gombra kattintva hozzájárulok a személyes adatok feldolgozásához és elfogadom az adatvédelmi irányelveket