Lakóházak: az építkezés története és kilátásai a modern Oroszországban

A cikk tartalma

• Lakóépületek a modern Oroszországban Moszkva és Szentpétervár példáján
• Századi moszkvai lakóépületek
• ?Lakóépületek Szentpéterváron
• Világélmény
• Lakóépületek építésének újjáéledése a főváros „Lakás” program keretében
• ??Az apartmanházak kilátásai az orosz ingatlanpiacon

Az oroszországi, különösen Moszkvában épült lakóházak építésére irányuló projektekkel jelenleg aktívan vitatkoznak néhány tisztviselő, akik optimális megoldást próbálnak találni a polgárok számára megfizethető lakhatás biztosításának kérdésére..

Általában a középosztályú házak bérleti díja havonta 10 és 100 rubel között volt. Néhány apartmanházban az elit ház több mint 1000 rubelt fizet havonta. Ennyibe kerül egy apartman kiadása Shcherbatov herceg kúria házában, a Novinsky Boulevard, 11.

Összehasonlításképpen: 1880-ban Oroszországban egy munkás átlagos bére 30,38 rubel, 1913-ban pedig 37,5 rubel volt. És 10 kopecksért inni egy pohár vodkát, vagy enni egy tortát.

Az oroszországi apartmanházak jólétének korszaka a 20. század elején fejeződött be a bolsevikok hatalomra jutásával. Az 1917. évi októberi forradalom után a bérlakások elveszítették státuszukat a lakásállomány államosítása miatt.

Lakóépületek a modern Oroszországban Moszkva és Szentpétervár példáján

Századi moszkvai lakóépületek

A lakóépületek újjáélesztésének gondolata a fővárosi hatóságok szája óta hangzott el 1999-ben. E projekt akkori megvalósítását azonban súlyosan akadályozta a meglévő lakáspolitikáról szóló törvény, amely megengedte az apartmanházakban lévő lakások bérlőinek, hogy privatizálják a házat.

Miután számos olyan törvényt elfogadtak, amely megtiltotta az ilyen privatizációt, a Bolshoy Nikolovorobinsky Lane 10-én épült a városban az első apartmanház, amelyet a moszkvai építési beruházási programok (DIPS) moszkvai osztálya állított fel és elfogadott. 2003-ban működik.

A DIPS lakásépítési projekt költsége 12,3 millió dollár volt. Ez a ház még ma is létezik, és meglehetősen sikeres projektré vált. Vegye figyelembe, hogy itt bérelni egy lakást meglehetősen drága – 2,5 ezer és 12 ezer dollár között.

Annak ellenére, hogy a DIPS apartmanházának nagy igény mutatkozott (jelenleg 98% -ban lakott, és a többi lakást rendszeresen rövid időre bérelik), a moszkvai hatóságok kísérlete még nem folytatódott. A helyzet az, hogy a hatóságoknak az ügyfelek számára a versenyben kell állniuk a magánszektorral, amely a fővárosban adja az oroszlánrészét a kiadó lakásoknak. Ezen felül egy nagy ház kezelése szintén nem könnyű és költséges..

Ezen okok miatt jelenleg Moszkvában, a Bolshoy Nikolovorobinsky Lane lakóépületén kívül csak 1 teljes értékű projekt indult, amelyet egy kereskedelmi társaság épített.

2007 végén a Barkley vállalat építette az első elit apartmanházat a fővárosban? „Barkli Plaza”, amely Prechistinskaya töltésén található – Moszkva legdrágább részén.

Neszterov Vaszilij. Prechistinka. 2010

A lakóépület 5 különálló épületet foglal magában, amelyeknek magassága 5-7 emelet. A modern A osztályú üzleti központ található a Barkley Plaza első emeletén, míg a többi – luxus apartmanokat kínál. Az árak megerősítik a ház exkluzív státusát: 75 négyzetméteres lakás esetén. m egy hálószobával kell fizetni havonta 10 ezer dollár, és penthouse és öt szobás apartmanok 255 négyzetméterenként. m – 32 ezer dollártól havonta.?

?Lakóépületek Szentpéterváron

?A modern szentpétervári első apartmanházat egy finn befektetési nyugdíjalap készítette, amely a ház egy részét a Kolomyazhsky Prospektnél vásárolta meg..

A finneket az ingatlanpiac ezen ágazata érdekli, mert Oroszországban, különösen Szentpétervárban gyakorlatilag nincs. Ezért a befektetők elvárják, hogy tisztességes jövedelmet kapjanak, az a tény alapján, hogy a meglévő lakáshiány esetén az apartmanházukban lakások lesznek.

Azt is meg kell jegyezni, hogy egy másik finn cég, amelynek szülőföldjében körülbelül 23 ezer hasonló ház található, szintén tervezi apartmanházak építését Szentpéterváron..

A finn társaság 276 lakást birtokol a Kolomyazhsky prospektus 15-ben, 1–3 szobából, amelyeket 11 hónapig bérlőknek adnak bérbe, a bérleti szerződés megújításának lehetőségével. E megállapodás értelmében a bérlők számára tilos a lakás átalakítása vagy a falak újrafestése. Még annak érdekében, hogy egy kis lyukat fúrjon a falba, például egy órát vagy egy képet, hogy felfüggessze, a lakosoknak fel kell venniük a kapcsolatot az apartmanház karbantartó szolgálatával. A finn földtulajdonosok az ilyen szigorú tartózkodási szabályokat azzal magyarázják, hogy minden apartman azonos stílusban készül, amelyet nem lehet megsérteni.

Az egyetlen szentpétervári apartmanház bérleti díja mind a lakás területétől, mind a padlótól függ (az európai szabványok szerint minél magasabb a padló, annál drágább a lakás). Egy 1 szobás lakáshoz, amelynek területe kb. 37 m². m havonta 18 ezer rubelt kell fizetnie. Egy 3 szobás lakásért – havonta 41 ezer rubeltől.

Világélmény

Nyugaton nagyon hosszú ideig az apartmanházak építése és karbantartása jövedelmező és sikeres üzlet, amely az ilyen házak tulajdonosai számára évente 10–12% -os stabil jövedelmet biztosít..

Az európai nagyvárosokban az apartmanházak aránya a városi lakóingatlan-piacnak akár 30% -át teszi ki. Sok fiatal család nyereségesebbnek tartja a lakás bérlését, ahelyett, hogy lakást vásárolna, még jelzálogkölcsönökkel is.

Vegye figyelembe, hogy a Nemzetközi Bérlők Szövetsége szerint a közelmúltban az EU-ba belépő Kelet-Európa országaiban a lakosság kb. 40% -a bérel lakást. A „régi” Európában a számadatok magasabbak: például Hollandiában és Németországban – 50%, Svájcban – 70%.

Marcia Baldwin. Holland sorházak

Ha az egyes európai városokat vesszük, akkor némelyikben a lakosság túlnyomó többsége apartmanházban él. Például, statisztikák szerint Berlinben a bérlők 90% -a és Stockholmban – 100% (a tény az, hogy a lakások privatizációja Svédországban tilos – ennek eredményeként az egész országban a lakásállománynak csak körülbelül 10% -a van magántulajdonban)..

Az Egyesült Államokat illetően itt a lakásállomány legnagyobb része magánházak. És az ingatlannak csak 30% -át bérelik. Ez azonban nem vonatkozik a nagyvárosokra. A nagyvárosokban nagyszámú bérlakásokra szánt lakóépület található. Például San Franciscóban a lakásállomány 65% ​​-át bérbe adják, New Yorkban pedig 70% -ot. A kanadai Montrealban a lakosság kb. 50% -a bérelt lakásokban él.

Az apartmanházak Európában és az Egyesült Államokban általános és elterjedt üzleti típus, amely kézzelfogható jövedelmet hoz.

Ugyanakkor létezik az úgynevezett szociális ház is. Ez a típus magában foglalja azokat a lakóépületeket, amelyek magánbefektetők tulajdonában vannak, de az állam bizonyos szociális programok keretében kompenzálja a lakástulajdonosoknak a piaci és a bérleti költségek közötti különbséget..

Az a tény, hogy ez szociális lakás, egyáltalán nem jelenti azt, hogy a házak szegény területeken helyezkednek el, vagy hogy az ott élő életkörülmények rosszak. A házak nagyon tisztességes területeken helyezkedhetnek el, ám ezek még mindig olcsók és nem büszkélkedhetnek drága befejezésekkel. De általában az életkörülmények megfelelőek. Ezek a lakások a legnépszerűbbek a hallgatók és az átlagos jövedelemmel rendelkezők körében..

Lakóépületek építésének újjáéledése a főváros „Lakás” program keretében

A moszkvai kormány megpróbál megoldást találni a moszkvai lakáshiányra. A hatóságok több alkalommal felvetették a város lakóházak építésére irányuló program végrehajtásának kérdését, amely segíthet e probléma megoldásában. De az ügy még nem érte el a gyakorlati megvalósítást. A moszkvai kormány azonban nemrégiben jóváhagyta a 2012–2016 közötti időszakra kidolgozott házprogramot, amelyben a tisztviselők gondoskodtak a moszkvai apartmanházak újjáéledéséről. A program keretében két típusú házat építenek:

• nem támogatott, amelynek építését a városi költségvetés biztosítja;
• jövedelmező, amelyet a magánbefektetők rovására építenek.

A kormány jelenleg olyan intézkedéseken dolgozik, amelyek elősegítik a hazai vállalkozások vonzását a programban való részvételhez. Sok szakértő úgy véli, hogy egy ilyen programot már régen el kellett volna fogadni. Véleményük szerint Oroszországnak most minden előfeltétele van a civilizált bérlakás-piac létrehozásához. Jelenleg a belföldi bérleti piac teljes káoszban van. Kevés tulajdonos hivatalosan formalizálja a bérlőkkel fennálló kapcsolatait, ami néha súlyos problémákat okoz mind a tulajdonos, mind a bérlő számára.

Lakóépületek építése nemcsak a lakosság számára elérhető lakások számának növelését, hanem a kínált szolgáltatások minőségének javítását is lehetővé teszi. Az állampolgárok nem „magánkereskedőktől”, hanem egy szervezettől bérelhetnek lakást. Még ha egy bérházban egy lakás kicsit többet fizet, a bérlő számára garantálják a normál életkörülményeket, a háztartás-karbantartási szolgáltatások teljes körét, valamint a felek jogait és felelősségét meghatározó hivatalos megállapodást..

??Az apartmanházak kilátásai az orosz ingatlanpiacon

Mint már fentebb megjegyeztük, az apartmanházak piaca már régóta működik külföldön, és az ilyen típusú lakások meglehetősen ismerik a lakosságot. Nyugaton létezik egy jogi keret is, amely a lakóépületek hatékony működéséhez szükséges..

A modern Oroszországban, a nyugati országokkal ellentétben, a bérházak építése még mindig nem terjedt el alacsony jövedelmezőségük miatt. Az orosz befektetők az elfogadható hozamot 7-10% -os szinten veszik figyelembe, amely kétszerese a piacon meglévő hozamnak, és 4% -os nyereséget tartanak normálisnak Európában. ?? Ezen felül, hazánkban ma a „lakásépítés” fogalma a jogszabályokban hiányzik, ezért az ingatlanpiac ezen ágazatában nincs a kapcsolatok jogi szabályozása..

Az apartmanházak projektjeinek sikeres végrehajtásához és e térség továbbfejlesztéséhez Oroszországban meg kell erősíteni az apartmanház státusát jogalkotási szinten.

Szükséges továbbá a befektetők és az állam közötti interakció rendszerének kidolgozása. A szakértők megjegyzik, hogy az államnak intézkedéseket kell kidolgoznia az üzleti élet ösztönzésére, valamint bizonyos garanciákat és védelmet kell nyújtania egyes résztvevők tisztességtelenségei ellen.

?Az állami ösztönzők olyan intézkedései közül, amelyek elősegítik e terület hatékony fejlődését a bérleti ingatlanok piacán, kiemelhetők:

• biztosítja a hatóságok számára a lakóépületek építésével kapcsolatos kérdések kiemelt fontosságú megfontolását;
• tenderek tartása, ahol földterületeket bérelnek bérházak építésére;
• kedvezményes bérleti díj bevezetése azokra a földterületekre, amelyek egy apartmanház építésére vonatkoznak rájuk az építés ideje alatt, valamint egy bizonyos időtartamra egy apartmanház üzembe helyezése után, stb..

Bizonyos feltételek felhasználhatók állami garanciaként, amelyek az aukció során kötelezőek, például:

• az értékesítésre kerülő telkeknek kombinálniuk kell a telkeket apartmanházak építésére, valamint gazdasági és üzleti osztályra;
• a telek csak akkor kerül aukcióra felállításra, ha a fejlesztő (befektető) arra kötelezi magát, hogy az állami lakásbérlet bizonyos részét bérbe adja egy bérházban található lakások bizonyos kategóriáinak. Ez elősegíti a nyugatihoz hasonló szociális lakhatási program végrehajtását, amikor az állam kompenzálja a befektetőt a lakosság társadalmi védelem nélküli (szegény) rétegeinek nyújtott bérleti díjak egy részével..

Azt is meg kell jegyezni, hogy az apartmanházak építése nemcsak a fővárosban, hanem a régiókban is hatékonyan felhasználható. Még ennél is kedvezőbb körülményeket tesznek felépítésükre: kevésbé nehézkes bürokratikus berendezés és több szabad terület az építéshez.

Végezetül szeretném mondani, hogy az apartmanházak építése ígéretes irányt jelent Oroszország számára. Annak érdekében azonban, hogy ez az ágazat lehetőséget kapjon az aktív fejlesztésre, ebben a szakaszban elsősorban állami támogatásra van szükség..