A multifunkcionális komplexumok modern piacának jellemzői és kilátásai Moszkvában

A cikk tartalma

• A moszkvai MFC-piac jellemzői
• IFC előnyei
• Az IFC hátrányai
• A legígéretesebb és legsikeresebb komplexumok Moszkvában
• Mi a jövője az IFC piacának?

A közelmúltban a fővárosi ingatlanok között gyakran találhatók multifunkcionális komplexek (MFC). A fejlesztők egyre nagyobb figyelmet fordítanak erre az ágazatra. A fővárosban azonban nincs olyan sok sikeres IFC-példa. Nézzük meg a fővárosban a multifunkcionális komplexumok piacának sajátosságait.

A moszkvai MFC-piac jellemzői

Ha figyelembe vesszük, mi a multifunkcionális komplex, akkor azt kell mondani, hogy a klasszikus formában a multifunkcionális komplexnek legalább 3 funkciót kell elvégeznie, amelyek egymástól függetlenül jövedelmet generálnak.

Edgar Degas. Pamut iroda. 1873

Az MFC tartalmazhat irodai, kiskereskedelmi, lakossági, szállodai, sport- és szórakoztató ingatlan elemeket. Általában a mai MFC-kben a legnagyobb rész a kereskedelmi ingatlanoké: a teljes terület kb. 15-20% -át kiskereskedelmi helyiségek, 50% -át irodák, a fennmaradó részét lakóingatlanok foglalják el. Általános szabály, hogy a kereskedelem helyiségei az alsó emeleten, az irodák a fenti, a legfelső emeletek a lakások számára vannak megadva.

Az ilyen komplexumok építésének fejlesztését Moszkvában hiány és magas földárak kísérik. Ennek eredményeként a sokemeletes multifunkcionális épületeket építő fejlesztők megpróbálják kiaknázni a rendelkezésre álló földterület maximális profitját..

Meg kell jegyezni, hogy a válság idején a legtöbb IFC végrehajtását a fővárosban felfüggesztették. Ezt a körülményt elsősorban az a tény magyarázza, hogy komplex szerkezeti és építészeti megoldásokat igényelnek. Az IFC-k meglehetősen drága projektek, amelyeket rendszerint nem lehet gazdasági osztályban sikeresen végrehajtani. Az ilyen komplexeket leginkább az üzleti osztálynak lehet tulajdonítani, amely a válság idején a legkevésbé volt igény..

Mint néhány szakértő megjegyzi, mivel a lakóingatlanok a válság idején sokkal kevésbé süllyedtek el, mint a kereskedelmi ingatlanok, a lakáspiac helyreállítása most gyorsabb ütemben zajlik. Az irodai és lakossági ingatlanok szegmensében a kereslet azonban most sokkal lassabban fellendül. Természetesen ugyanez a tendencia tükröződik a többfunkciós komplexek szerkezetében. Most a lakások által képviselt lakások, egyre nagyobb részt vesznek az MFC struktúrájában.

Jelenleg a modern főváros többfunkciós komplexumához elegendő parkolóhely kötelező. Ez növeli az MFC, mint kereskedelmi ingatlan vonzerejét.

IFC előnyei

A multifunkcionális komplexumok fő előnyei között szerepel a lehetséges pénzügyi kockázatok diverzifikálásának lehetősége, valamint az épület teljes területének leghatékonyabb felhasználása..

Viktor Vasnetsov. Berendey cár kamarái. 1885

A szakértők szerint a különféle fogyasztói kategóriák számára készült projekt lehetővé teszi az ingatlanok egyes szegmenseiben a kereslet csökkenésének kockázatainak kiigazítását. Ezen túlmenően, amint azt fentebb megjegyeztük, az ilyen komplexek építése lehetővé teszi a fejlesztőknek a földterületek megtakarítását és az energiaköltségek csökkentését..

A multifunkcionális komplexumok építésének fő célja azonban a profit megszerzése. A megfelelő kialakítással, amely egy hatékony koncepcióra épül, a különféle funkciók egy létesítményben történő kombinációja kiváló hatást fejt ki, ami lehetővé teszi, hogy több bevételt szerezzenek a komplexum üzemeltetéséből. A nagyszabású multifunkcionális komplexum fejlesztőinek nyeresége sokkal magasabb, mint egy szerény klubházban.

Sok üzletemberek szívesebben mindent a lehető legközelebb tartanak..

Ezenkívül a multifunkcionális komplexum kézzelfogható előnyeit nemcsak az építőipari vállalkozások, hanem az ilyen komplexumok lakói is megtapasztalhatják. Az MFC lakónegyedében található apartmanokat általában a komplexum irodaközpontjában dolgozók vásárolják, ők ők is az itt található infrastrukturális létesítmények fő ügyfelei..

Ez az oka annak, hogy az ilyen komplexumok nagyon kényelmesek a nagy, modern megapolpolisok számára, lehetővé téve az emberek számára, hogy jelentősen megtakarítsák az időt, amelyet a város körül mozognak. A modern élet dinamikájával nagy igényeket támaszt az időre, amely egyre nagyobb értéket képvisel. Sok üzletemberek szívesebben mindent a lehető legközelebb tartanak. Ennélfogva arra a következtetésre jutottunk, hogy az idő optimalizálása szempontjából a multifunkcionális komplexumok ideálisak, mivel itt egyszerre dolgozhat, élhet és tölthet szabadidejét.

Az IFC hátrányai

Nem számít, mennyire kényelmes egy ilyen komplexum a megélhetéshez, ha családi ember vagy, itt hiányozhat sok nagyon fontos infrastrukturális elem. Itt általában nem található egy klasszikus szomszédos terület, ahol játszótér, udvar és vendégparkoló található. Ezenkívül nem valószínű, hogy a közelben óvoda, iskola vagy klinika lesz..

A legtöbb MFC hátránya, hogy természetes tárgyak nem találhatók a közelben (négyzet, park, még csak a fák is ritkák). A legtöbb ilyen komplexum a főbb autópályák közvetlen közelében helyezkedik el.

A multifunkcionális komplexum, mint lakóépület, további hátránya, hogy amennyiben a komplexumban nagy a nem lakóépületek aránya, az egész épület teljes működése nagyrészt csak nekik lesz alárendelve. Ezért a terület használatára külön szabályozás vonatkozik, valamint a víz, az elektromosság és a hőfogyasztásra..

Abel Grimmer. A Bábel tornya. 1604

Egy másik probléma a moszkvai fejlesztők számára egy megfelelő képesített alapkezelő társaság kiválasztása, amely biztosítja a hatékony munkát a különböző szegmensekben lévő, különféle funkcióikban működő ingatlan-objektumokkal. Sajnos a hazai alapkezelő társaságok többsége szűk szakterülettel rendelkezik, általában inkább a kereskedelmi ingatlan szektorban dolgoznak. Gyakorlatilag nincs olyan alapkezelő társaság, amely hatékonyan tudna egyidejűleg működni mind a kereskedelmi, mind a lakóingatlanokkal.

A legígéretesebb és legsikeresebb komplexumok Moszkvában

Az ingatlanpiaci elemzők szerint jelenleg a multifunkcionális komplexumokba tartozó kereskedelmi ingatlan szegmensek legsikeresebb kombinációja a két legnépszerűbb formátum kombinációja: irodahelyiségek és apartmanok.

Ha figyelembe vesszük a főváros legnagyobb és legígéretesebb multifunkcionális komplexeinek listáját, amelyek eladásra vagy kiadásra kínálnak apartmanokat, akkor egy kombináció: az A osztályú irodák és apartmanok szinte minden nagy vegyes felhasználású komplexumban vannak, és együttesen 60–85% az egész épület területe.

Ez a dinamika könnyen magyarázható. A tény, hogy a moszkvai üzleti központban található lakások bérleti és vásárlási igényét elsősorban a felső vezetők és a nagyvállalatok képviselői határozzák meg. Az iránti kereslet fokozatosan növekszik, mivel ez üzletek számára nagyon kényelmes lakásformát jelent..

A jelenleg legnépszerűbb MFC-k példájaként megemlíthetjük a „Fővárosi város” komplexumot, amely két, „Moszkva” és „Szentpétervár” épületből áll. A komplexum teljes területe körülbelül 289 ezer négyzetméter. Három típusú ingatlan kerül bemutatásra itt szinte egyenlő arányban: irodák, lakások, valamint a kiskereskedelem és a szórakoztatás alkotóelemei. Jelenleg ebben a komplexumban eladásra készen vannak lakások, melyek ára 10 ezer és 25 ezer dollár között alakul ki. Az MFC irodaterületének költsége a „Fővárosok városában” 8 ezer és 18 ezer dollár között van a négyzetméterenként, bérleti díja 850-950 dollár négyzetméterenként. évben.

A Tsvetnoy körúton található és a „Legendák a Tsvetnoy” -nek nevezett multifunkcionális komplexum szintén bemutatja az A osztályú irodahelyiségeket és apartmanokat. A multifunkcionális komplexum teljes területe 112 ezer négyzetméter. m. Az irodák hat emeletet foglalnak el, és nyolc felső emeletet osztanak ki az apartmanok számára. Az üzlethelyiségek az épület első emeletén találhatók. Az irodaterület bérleti díja itt 900-1000 USD / négyzetméter / év, az eladásra váró lakások költsége 8,7 ezer és 17,5 ezer dollár / négyzetméter..

Többfunkciós „Theloft” komplexum, amelynek területe 20 ezer négyzetméter. m ügyfeleinek apartmanokat és irodahelyiségeket is kínál. Az épület teljes területének csaknem 70% -át apartmanoknak szentelték. Az irodák és apartmanok költségei ebben a vegyes felhasználású komplexumban gyakorlatilag megegyeznek, és négyzetméterenként 5,7 ezer dollár per négyzetméter között mozognak..

Mi a jövője az IFC piacának?

Ami a Moszkvai területén található multifunkcionális komplexumok formátumának továbbfejlesztésének további kilátásait illeti, akkor a legtöbb szakértő véleménye szerint ez csak az ipari zónák fejlesztésére és a belvárosi romlott házak rekonstrukciójára vonatkozó átfogó programok végrehajtásával lehetséges. Ennek oka egyszerű – a szabad földterület hiánya a fővárosban.

Az ipari területek átszervezése azonban meglehetősen bonyolult és bürokratikus folyamat. Ennek eredményeként a fejlesztők számos akadálytal szembesülnek.

Az IFC Moszkvában történő fejlesztésének másik ígéretes területe a Kertgyűrűn kívüli nagyszabású projektek, ideértve a szociális infrastruktúra létesítményeit is, fejlesztése és végrehajtása. Az üzleti központok, szállodakomplexumok, játszóterek, parkok és egyéb infrastruktúra elemek kombinációja növeli az IFC népszerűségét lakóingatlanként. Ugyanakkor az infrastruktúra kiépítésekor figyelembe kell venni mind a komplexum osztályát, mind azt a területet, amelyen építeni fogják. Mivel az „A” osztályú irodáknak valószínűleg nincs keresletük a régió bérlőitől. Ugyanakkor a magas színvonalú és viszonylag olcsó helyiségek sok kis- és középvállalkozás-tulajdonos figyelmét felhívják..

Általában véve a multifunkcionális komplexumok szegmense meglehetősen ígéretes irány a főváros ingatlanpiacán. Az ilyen komplexek a jövő. Csak a multifunkcionális komplexum felépítéséhez szükséges megközelítésnek kell helyesnek lennie, mind a jövedelmezőség, mind a komplexum igénye a projekt átgondolhatóságától függ..