Hogyan lehet eladni egy lakást ügynökség nélkül?

Az ügynökséget ingatlanügynökség részvételével vagy anélkül gyakorlatilag ugyanazon rendszer szerint végzik. Tehát kezdjük újra.

Tegyük fel, hogy van egy lakása, amelyet úgy dönt, hogy elad. Az ingatlanpiacon lebonyolított ügyletek nagy része – körülbelül 80% – úgynevezett alternatíva, azaz eladja lakását, hogy újat vásároljon. De ma csak a ház értékesítéséről fogunk beszélni pénz megszerzése céljából, mivel ezt az eljárást minden kombinált ügylet magában foglalja.

Lehetőségek értékelése, konzultációk

Lakás eladásakor az első dolog, hogy legalább durván értékeljék az ingatlant, vagyis hogy tájékozódjanak a költségekről. A legegyszerűbb módszer a moszkvai ingatlanpublikációk tanulmányozása, amelyek haladéktalanul benyújtják ezeket az információkat, például az Iz Ruk v Ruki újság. Ügyeljen arra, hogy az újságban felsorolt ​​apartmanok ára nem tény, hanem az eladók kívánsága.

Hirdető

A következő fontos kérdés a lakás piacra juttatása. Gondoskodnunk kell arról, hogy a lehető legtöbb potenciális vásárló megismerje ezt. Manapság mintegy ezer kis és közepes méretű ingatlanügynökség működik Moszkvában, ahol ingyenesen elfogadják az apartmanokkal kapcsolatos információkat, bekerülnek az adatbázisba, és minden potenciális vásárló számára felkínálják őket. A nagy ingatlanügynökségek nem fogadják el az ilyen információkat, inkább exkluzív szerződést kötnek, amely magában foglalja a hirdetéssel, a regisztrációval és a szükséges dokumentumok csomagjának összegyűjtésével kapcsolatos összes aggodalom vállalkozásukba történő átadását..

Másik lehetőség, ha hirdetést küld az Iz Ruk v Ruki újságban vagy az interneten az elérhetőségi telefonszámával (általában otthoni). Ennek megvannak az előnyei és hátrányai. Az otthoni telefonszám megadásával közvetlen kapcsolatba léphet a vevővel vagy az ingatlanügynökséggel. De ne feledje, hogy amikor ezekkel az emberekkel közvetlenül kommunikál, nem tudja megjósolni, mennyire tisztességes egy adott hívó fél, és mi az ő valódi szándéka..

Nagyon függ a hirdetések benyújtásának szabályszerűségétől. Ha a lakás folyékony áron szerepel, akkor a hirdetést legalább hetente kétszer közzé kell tenni. Ha a lakást nagyon gyorsan el kell adni – hetente háromszor. Napi hirdetés feladása értelmetlen.

Show, alku

Visszahívások kezdenek, tárgyalnak, kommunikálnak, megállapodnak a nézetek időpontjában. Ezt nagyon óvatosan kell kezelni. Nem ismeri az embereket, akik belépnek a lakásába, ezért jobb, ha az értéktárgyakat és tárgyakat kiemeli a látható helyeken. Mégis meg kell mutatnia az összes szöget és rekeszt (pl. Van-e háttérkép a szekrény mögött). A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy potenciális vevőt csak a helyiségek állapota és a mennyezet magassága érdekli. Csak öt percnél hosszabb időnként nézheti meg a szobákat, ha bútorokkal berendezett lakások eladása vagy felújítása várható. Ha nincs ilyen megállapodás, de felmerült a bútorok iránti érdeklődés, ez kóros, ezért figyelmeztetnie kell.

Tegyük fel, hogy egy személy beleegyezett abba, hogy lakást vásárol, és készen áll arra, hogy megvitassa annak eladásának feltételeit. Megkezdődik a tárgyalás. Van egy speciális kifejezés – hogy ellenálljanak az alkunak. Azonnal elfogadva a vevő feltételeit, megmutatja, hogy az árat tovább mozgathatja, mint amit azonnal felhasználni fog. Ez alapvető pszichológia, és gyakran fordul elő..

Tanács: az első ügyfél, aki úgy dönt, hogy azonnal megvásárolja az Ön lakását az első felkínált áron, azt javasoljuk … ne eladja. Ok van feltételezni, hogy alábecsülte a lakást, és olcsón eladta. Bár valószínűleg csak szerencséd volt, és pontosan az a személy, akinek erre a helyre van szüksége lakás ehhez az árhoz. Ez is megtörténik.

Ha a vásárló valamelyik ingatlanügynökség képviselőjével jött a megfigyelésre, akkor esélye van arra, hogy szinte ingyenesen igénybe vegye néhány szolgáltatást. Az ügynök megpróbálhatja megoldani a problémáit egy ingatlanügynökségen belül, így önként vagy szándékosan egy bizonyos társaság szolgálatába áll, amely számlázhat ebből a szolgáltatásból. Például, ha azt akarjuk mondani, hogy „… a helyzet több, mint súlyos, vállaljuk, hogy megoldjuk, és oly sokba kerül”. Önnek joga van elfogadni vagy elutasítani a javasolt feltételeket, megtagadhatja a szolgáltatásokat és elkezdi eladni magát.

Egy másik tipp: ha egy lakást ügynökség részvétele nélkül adnak el, akkor jobb, ha az eladók otthon vagy az irodában tárgyalnak, a vásárlók pedig otthon. Ilyen esetekben van egy „saját” területük egy eleme, ahol az ember kényelmesebbnek, nyugodtabbnak és magabiztosabbnak érzi magát.

Megállapodás az eladóval (vevővel)

Számos eladó, a látszólag pozitív, szavakban kifejezett döntés után eltávolítja a lakás hirdetését, nem feltételezve, hogy a vevő továbbra is kereshet egy jövedelmezőbb lehetőséget. Ezért, megállapodásra jutva, az eladóknak fel kell hívniuk egy bizonyos előleg kifizetésének kérdését annak érdekében, hogy biztosítsák a lakásvásárlás kötelezettségét..

Azt tanácsoljuk a vásárlóknak, hogy ne emeljék fel ezt a kérdést, hagyják el, hogy további cselekedeteikben szabadon maradjanak. Ebben az esetben azonban fennáll annak a kockázata, hogy „elhagyja” a kívánt lakást, ha az eladó jövedelmezőbb ügyfelet talál.

A következők egy meglehetősen kényes pillanat. Tegyük fel, hogy beleegyezett abba, hogy a vevő bizonyos összeget fizet a lakásának megvásárlásához. Hogyan kell ezt végrehajtani, hogyan lehet pénzt átutalni, hogy a jövőben ne legyen probléma?

Vannak jogi fogalmak: letéti szerződés és előzetes megállapodás. Ha Ön, mint a lakás eladó, betéti megállapodást írt alá, akkor meg kell értenie, hogy a szándéknyilatkozat megszüntetése, vagyis a lakás eladásának megtagadása ennek a vevőnek, bizonyos szankciókat vonhat maga után. Mivel jogi szempontból ez a következő szöveg: „az eladó nemteljesítése és az összeg kétszeresének megfelelő visszatérítése”. Így egy tapasztalt és hozzáértő ügyvédje ügyvédje révén könnyen pénzügyi helyzetbe kerül..

A lakás vevője mellett a címet, az ár jellemzőket és az értékesítési feltételeket nem szabad elfelejteni a lakás törvényes (kivonatának) és fizikai szabadon bocsátásának feltételeiről is. A fizikai felszabadulás a dolgok és a bútorok eltávolítása. Ha a feltételeket nem írják elő, a vevő gyakran ragaszkodik ahhoz, hogy a lakásról a közjegyzői okirat aláírása után azonnal szabadon kell hagyni.

Ellenőrzés, az ügylet előkészítése, dokumentumok gyűjtése

Az összes dokumentum elkészítése és a lakás előlegének elfogadása után megkezdődik az ügylet előkészítésének folyamata. Az eladók felelőssége a teljes dokumentumkészlet összegyűjtése. Ez azt jelenti, hogy minden példányon át kell futni, és – hangsúlyozzam, egy meghatározott időkereten belül – el kell érni a szükséges dokumentumok beszerzését. Ez egy meglehetősen bonyolult eljárás..

Lakás eladásához a következő dokumentumokkal kell rendelkeznie:

1. Jogcímdokumentumok, a lakás megvásárlásának módjától függően, például: Átruházási szerződés, A ház tulajdonjogának igazolása, A házszövetkezet igazolása a befizetett részvényről, KTF regisztrációs igazolás, Öröklési jog igazolás, adásvételi szerződések, adományozás, csere, bérlés, a bíróság határozata. Ha elvesznek a lakására vonatkozó dokumentumok, akkor a ház a nyilvántartásból származó kivonat alapján adható el, amelyet a nyilvántartási bizottság állít ki. Igaz, hogy ebben az esetben szem előtt kell tartani, hogy elvileg legalább egy nap extraktumokat lehet venni. Vagyis lehetséges olyan helyzet, hogy az eladó, miután elfogadta az előlegét, holnap eladja lakását egy másik vevőnek. Ezért ebben az esetben azt javasoljuk, hogy legfeljebb 100-200 dollárt fizessen előlegként a veszteségek minimalizálása érdekében..

2. A KTF-ben be kell szerezni: igazolást (11-A nyomtatvány, 1 hónapig érvényes); alaprajz, magyarázat (1 év érvényes).

Ezeknek az okmányoknak a gyűjtéséhez szüksége lesz maguknak a címdokumentumoknak az eredeti példányára, az útlevélre és kb.

3. A PRUE-ban a következőket kell tennie:

– kivonat a házkönyvből – az útlevél irodában;
– a pénzügyi és személyes számla másolata, valamint a bérleti hátralék hiányának igazolása a számviteli osztályon.
Ezek a tanúsítványok 1 hónapig érvényesek. Begyűjtéséhez bérleti könyvre, útlevélre vagy meghatalmazásra van szüksége (ha nem a tulajdonos).

4. A házastárs (ill. Az eladó vagy a vevő) közjegyzői hozzájárulása a lakás elidegenítéséhez (vásárlásához).

5. A gyámsági és a gyámügyi hatóságok engedélyezése, ha kiskorú gyermekek vesznek részt az ügyletben.

6. Az adóhivatal igazolása, ha a lakást ajándékba vagy öröklés útján kapják meg, vagy a moszkvai régióban található.

7. Átruházási okirat, ha a lakás 1996. 01. 03. után elidegenült.

A fenti dokumentumok összegyűjtése után feltétlenül ellenőrizni kell őket a név, cím, dátum, aláírás és visszafejtés megfelelőségének szempontjából, valamint az összes érintett terület méretét. A mai napig mintegy 20–22 típusú dokumentumot számoltunk meg egy lakásról, amelyek csak lehetnek. Hangsúlyozom – nem 2, nem 5, nem 8, hanem 22! Ezért határozottan javasoljuk, hogy ebben a szakaszban kérjen jogi tanácsot. Lakásvásárlók – megérteni, hogy ezek a dokumentumok megfelelnek-e a törvény követelményeinek. Az eladónak – hogy megbizonyosodjon arról, hogy a megadott határidőn belül eladhatja-e őket a lakásból. Gyakran előfordul olyan helyzet, amikor az eladó, ha úgy gondolja, hogy elegendő okmánya van a tranzakcióhoz, befizet egy letétet a nyilvánvalóan elfogadott regisztrációs határidőn belül, de nem tudja ezeket ellenállni. Hirtelen kiderül, hogy az egyik tulajdonos meghalt, és az örökséget nem nyitották meg, mert az emberek azt gondolták, hogy felesleges. Ennek eredményeként egy ilyen lakás nem adható el mindaddig, amíg az összes jogi alakiságot rendezik..

Bank, közjegyző, regisztráció

De tegyük fel, hogy a lakáshoz kapcsolódó összes dokumentum rendben van, és eljön az ideje a kölcsönös rendezések kérdésének megvitatására, hol és hogyan lehet ezeket elkészíteni. A leggyakoribb módszer a széf használatával történő elszámolás a vásárló nevében nyilvántartásba vett lakás adásvételi szerződése alapján. Azt javasoljuk, hogy legyen nagyon óvatos a bank kiválasztásakor. Ha a vevő egy adott bankot kínál, azzal érvelve, hogy pénzét ott tartja, és az igazgatóság elnöke a legjobb barátja, akkor javasoljuk, hogy ne fogadja el ezt a lehetőséget. Ebben a helyzetben az ügyfél helyzetének mindenféle visszaélése nagyon elfogadható. Semleges, mindkét oldalnak megfelelő területnek kell lennie. Ezért a kölcsönös elszámolások kérdését előre meg kell vitatni, még a letét átutalásának (vagy átvételének) időpontjában is.

A pénz felszámolása után (kérésre) közjegyzőként kell igazolnia a szerződések végrehajtását, vagy haladéktalanul be kell nyújtania az állami regisztrációhoz szükséges dokumentumokat.

Jogi és fizikai mentesség, átvételi igazolás

Amikor végre regisztrált szerződést kap egy lakás vételére és vásárlására a jogok állami regisztrációjának igazolásával, akkor a lakást törvényesen (törlésből) és fizikailag (dolgok eltávolítása) szabadon bocsátja. És ha a törvény alapján nem megállapodtak a pénz késedelmében a lakás átruházása előtt (egyszerű írásban, a lakáskulcsok átadásakor és a közüzemi számlák könyveinek átadásakor), akkor problémás lesz a folyamat irányítása..

Ezek általánosságban az alapvető szabályok, amelyeket be kell tartania lakásvásárlás vagy-eladáskor. Ha komolyan veszi tanácsát és kívánságait, alaposan tanulmányozza a regisztráció és a vonatkozó dokumentumok elkészítésének eljárását, akkor biztonságosan folytathatja az ügyletet. És ha bármilyen kérdése van, vegye fel velünk a kapcsolatot. Cégünk rendszeresen ingyenes szemináriumokat tart a lakosság számára ingatlanügyekről (lásd a kiadvány anyagait), és több mint száz tanácsadói központtal rendelkezik Moszkvában.