Mire számíthat az ingatlanpiac 2015-ben: trendek, kockázatok és ár-előrejelzések

A cikk tartalma

• Az ingatlanvásárlás kockázata válsághelyzetben
• A bérlakások jövedelmezőségének csökkenése
• A lakások közös építési szerződések alapján történő vásárlásának kockázata
• Az ingatlan megszerzésének nehézsége jelzáloggal
• Mi befolyásolja az árazást
• Ingatlanadó-emelés
• A rubel árfolyamának ingadozása
• A lakosság jövedelmi szintje
• A jegybank diszkontrátájának emelése 17% -ra
• Milyen házat lehet jövedelmezőbb válsághelyzetben vásárolni
• Ingatlan típusa
• Elhelyezkedés
• Ár szegmens
• Beszerzési idő

Az ingatlanvásárlás kockázata válsághelyzetben

Első pillantásra a válsághelyzetbe történő ingatlanbefektetés ésszerű ötletnek tűnik, de az oroszoknak, akik ezt a befektetési módszert választják, minden lehetséges kockázatot figyelembe kell venniük..

A bérlakások jövedelmezőségének csökkenése

A Rosrielt portál szerint csupán 2014 decemberében a 2 szobás apartmanok átlagos bérleti díjai a legtöbb nagy orosz városban jelentősen csökkentek: Moszkvában – 13,5% -kal, Vladivosztokban – csaknem 30% -kal, Tyumen-en – 16% -kal. , Belgorodban – 11% -kal.

2015-ben a szakértők a bérleti árak még nagyobb visszaesésére számítanak, mivel az oroszok fizetőképessége csökken, és a megtakarítás megőrzése érdekében megszerzett ingatlanok miatt elkerülhetetlenül növekszik a bérelt lakások száma. A legnagyobb veszteségeket az elit apartmanok tulajdonosai viselik, amelyek árai bizonyos előrejelzések szerint csaknem 40% -kal csökkennek..

A 2015. évi jövedelemcsökkenés mellett a bérbeadók költségei is növekedni fognak, mivel körülbelül háromszor növelik az ingatlanadót..

A lakások közös építési szerződések alapján történő vásárlásának kockázata

A részvényesek kockázata, hogy lakás nélkül maradnak, ha a fejlesztő nem fejezi be a ház építését, és visszatéríti a pénzt az ügyfeleknek. A központi bank diszkontrátájának 17% -ra történő emelése kapcsán az ilyen helyzetek kialakulásának valószínűsége többször is megnő, mivel hatalmas számú orosz új épület épül kölcsönvett pénzből. Tehát például, csak néhány héttel a diszkontráta emelése után, a nagy Morton építőipari vállalat bejelentette, hogy 2015-ben az új projektek kibocsátása 35% -kal csökken..

Az ingatlan megszerzésének nehézsége jelzáloggal

Egyes jelentések szerint az orosz piacon jelzáloggal vásárolt lakások aránya 30%, az új épületekben lévő ingatlanok esetében ez még nagyobb – 50%. Ez a pénzügyi eszköz volt a házépítés növekedésének fő hajtóereje.

2015-ben sok orosz számára ez az ingatlanvásárlási lehetőség egyszerűen elviselhetetlenné válik, mivel miután a Központi Bank megemelte a diszkontrátát, az orosz bankok jelzálogkölcsönének kamata 18-20% lesz. És valószínűtlen, hogy az állami támogatások, amelyek a jelzálogkölcsön-hitelfelvevők sok kategóriájában fennállnak, valamilyen módon radikálisan befolyásolják a helyzetet..

Mi befolyásolja az árazást

Nagyon nehéz pontos előrejelzéseket készíteni arról, hogy az oroszországi ingatlanárak hogyan fognak viselkedni 2015-ben, de számos tényező befolyásolja az ingatlanárak kialakulását egész évben..

Ingatlanadó-emelés

Ez a tényező csökkenti a tőkelakások iránti keresletet, mivel Moszkvában a lakások általában rendkívül magas kataszteri értékkel rendelkeznek, és ebből a mutatóból számítják ki az ingatlanadó összegét.

A rubel árfolyamának ingadozása

A lakások árai közvetlenül a rubel árfolyamától függenek. Várható, hogy a közeljövőben az árfolyam stabilizálódik, mivel a kormány intézkedései már megkezdődtek, amelyeket a nemzeti valuta támogatására hoztak. Ezt a tényt az IMF képviselői is felismerték néhány nappal ezelőtt tett nyilatkozatban..

Véleményünk szerint a dollárral szembeni rubelárfolyam 2015 folyamán erősödik, ami a rubelingatlanok árának több mint 10% -kal esik vissza..

A lakosság jövedelmi szintje

Az oroszok jövedelmének 2015-re várható csökkenése várhatóan jelentősen csökken a ház iránti keresletben. Az Est-a-Tet elemző központ munkatársai szerint a kereslet csökkenése 30% -ra tehetõ, és ha az ország gazdasági helyzete hosszú ideig instabil marad, 40–60% -kal. Sőt, a luxus ingatlanok iránti kereslet csökken a legjobban. A költségvetési lakásvásárlások aránya sokkal kevésbé süllyed, mivel sok válságban lévő orosz befektet olyan ingatlanba, amely a leggyorsabban eladható..

A jegybank diszkontrátájának emelése 17% -ra

Ez a tényező befolyásolja a hitelpénzzel épített új épületek árait. A banki kölcsönökkel járó fejlesztőknek fizetett összegek most sokkal magasabbak lesznek, és ezt természetesen ellensúlyozzák a lakhatási költségek emelése. Így a „Khimki Group” fejlesztő társaság partnerének előrejelzései szerint az árak 8-12% -kal emelkedhetnek..

Milyen házat lehet jövedelmezőbb válsághelyzetben vásárolni

Ingatlan típusa

A válság idején a legígéretesebb házak a másodlagos piacon a 2005-2010-ben épített lakások. Előnyeik nyilvánvalóak: az ilyen házak kopás és elhasználódás szempontjából nem különböznek nagyban az új épületektől, az apartmanokban nagy kedvezménnyel lehet megvásárolni, és ezen túlmenően ez a ház már készen van, így a tulajdonosoknak nem kell folyamatos felújításban élniük..

Idén is érdemes figyelni az új épületekben lévő ingatlanokra. A lakosság csökkenő jövedelme és a magas jelzálogkölcsönök miatt az ilyen házakban lévő lakások nem kerülnek túl gyorsan eladásra, és a fejlesztők valószínűleg nagy kedvezményekkel fogják eladni őket. Túl kockázatos a nulla szakaszban házakban történő vásárlás, ideális megoldás az új épületek az építés végső szakaszában. Ebben az esetben remélhető, hogy a fejlesztőnek elegendő forrása lesz a ház építésének befejezéséhez. Figyelembe kell vennie az állami tulajdonú társaságok építésében való részvételt is. Ez növeli annak valószínűségét, hogy az építkezés a tervek szerint befejeződik..

Egy másik érdekes ingatlanfajta a duplex épületek és a házak a középső és a költségvetési árszegmensben. Az ilyen házak egyre nagyobb népszerűségnek örvendenek az orosz nagyvárosi lakosok körében. Ezért néhány év után valószínűleg magasabb áron fogják eladni..

Elhelyezkedés

A legjobb házat vásárolni normál hálószobákban. Ezekre a lakásokra bármilyen gazdasági helyzetben szükség lesz, és könnyen eladhatók vagy bérelhetők. Figyelembe kell venni a terület infrastruktúráját is: metró, üzletek, piacok, óvodák, iskolák – mindez befolyásolja a házak vonzerejét a potenciális vásárlók számára.

Ár szegmens

Természetesen előnyben kell részesíteni a turistaosztályú házat, amely megengedheti magának a legtöbb oroszot. Csak akkor kell figyelnie a luxus ingatlanokra, ha a lakást hosszú távú befektetésnek tekintik. Az elkövetkező néhány évben nehéz lehet eladni, és a bérbeadások jövedelmezősége alacsony lesz, ám a gazdasági válság előbb-utóbb véget ér, majd az ilyen ház ára elkerülhetetlenül emelkedni kezd.

Beszerzési idő

Nem szabad rohanni otthon vásárolni. A piaci kereslet és a lakosság fizetőképessége, amelytől az ingatlan ára függ, fokozatosan csökkenni fog. Ennek megfelelően a lakásvásárlás optimális ideje az év második fele vagy akár 2015 vége..