Közös építkezés: kockázatok és garanciák

A cikk tartalma

• Mi az a tőkeépítés?
• Miért nyereséges a tőkeépítés?
• Saját tőke kockázatai
• A közös építésben való részvételről szóló megállapodás által nyújtott garanciák
• Hogyan lehet megvédeni magát a különféle kockázatoktól, ha részt vesznek a közös építésben

Mi az a tőkeépítés?

2004. december 30-án hatályba lépett a „Lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról” szóló szövetségi törvény. A magánszemélyek által a közös építéshez pénzeszközök vonzása során felmerült közönségkapcsolatok rendezése a kor kihívása volt, és mindenekelőtt a megosztott építésbe befektetők, azaz a részvénytulajdonosok jogainak, érdekeinek és tulajdonának védelmét kellett megoldaniuk..

A fenti törvény normái alapján a közös építés egy olyan típusú építés, amely a megosztott építésben való részvételről szóló megállapodáson alapul. A megosztott építésben való részvételről szóló megállapodás olyan megállapodás, amely alapján az egyik fél (a fejlesztő) vállalja, hogy egy meghatározott időn belül lakóépületet épít és azt átadja a megosztott építésben részt vevő résztvevőnek, miután megkapta az üzembe helyezési engedélyt, és a másik fél (a megosztott építésben résztvevő) vállalja a szerződés kifizetését. ár és elfogadja a megépített tárgyat.

Mint láthatja, a törvény a közös építésben való részvételről szóló megállapodást két felet határozza meg: a fejlesztőt és a közös építésben résztvevőt.

A fejlesztő olyan jogi személy, amely egy földterület tulajdonosa vagy bérlője, és a közös építés résztvevőitől pénzeszközöket von be ehhez a telekhez társasházak vagy más, nem termelési célú ingatlanok építéséhez. A közös építés résztvevője (közkedvelt módon – részvényes) az a természetes vagy jogi személy, aki pénzeszközeket nyújtott a fejlesztőnek egy lakóépület építéséhez annak érdekében, hogy az épített tárgy tulajdonjogát megszerezze annak üzembe helyezése után..

Valójában a közös építésben résztvevő befektető, és a megosztott építésben való részvételről szóló megállapodás befektetési megállapodás, ugyanakkor az ilyen megállapodásban részt vevő felek jogainak védelme érdekében egy külön törvény szabályozza, nem pedig a beruházási megállapodásra vonatkozó Polgári Törvénykönyv általános szabályaival. A részvényesi részesedési megállapodás alapvető feltételei:

1. A szerződés tárgya (egy adott objektumot meg kell határozni a projektdokumentáció alapján, amelyet azután, hogy engedélyt kapnak egy lakóépület üzembe helyezéséhez, átadják a megosztott építésű résztvevőnek).
2. Objektum átadásának határideje a megosztott építésben résztvevőnek.
3. Szerződéses ár és fizetési módja.

A közös építésben való részvételről szóló megállapodást írásban kell megkötni, és kötelező állami regisztráció alá kell vetni. A gyakorlatban a megosztott építkezés az alábbiak szerint történik: egy fejlesztő (építőipari vállalkozás) földet vásárol vagy bérbe ad egy bérház építéséhez, a részvényesekkel megállapodásokat köt a megosztott építésben való részvételről; A részvényesek, részletekben, a szerződésben előírt lakásköltségeket fizetik, és a ház üzembe helyezése után megkapják.

Miért nyereséges a tőkeépítés?

Sok oroszországi lakos számára a közös építés szinte az egyetlen valódi módja annak, hogy megszerezzék saját lakásukat, mivel az oroszok piaci ára a legtöbb orosz számára megfizethetetlen, és a bankhitelezés a túl magas kamatlábak miatt egy apartmanért jelentős túlfizetést von maga után, emellett a globális pénzügyi válság után az emberek bizalma a A bankok és a hitelek nulla közelében vannak. A közös építés lehetővé teszi, hogy viszonylag alacsony áron vásároljon lakást, mivel egy apartmanépület üzembe helyezése után az abban található apartmanok költsége jelentősen megnő, ráadásul a legtöbb esetben a kifizetéseket az építés befejezéséig elhalasztják..

A közös építés hátránya, hogy a közös építésben részt vevő résztvevő csak az építkezés befejezését követően kaphatja meg lakását, míg hitelből vásárolhat lakást, azonnal beköltözhet, ugyanakkor az első és a második esetben a lakás végső költsége egyszerűen összehasonlíthatatlan..

Saját tőke kockázatai

Az apartmanépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről és az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról szóló szövetségi törvény elfogadása előtt a közös építkezés Oroszországban már régóta jelenség volt. Ez elsősorban befektetési megállapodások vagy közös tevékenységek alapján történt. A részvényes és a fejlesztő közötti, e megállapodások által előírt együttműködési mechanizmusok nem tudták teljes mértékben lefedni az ilyen jogviszonyok összes aspektusát, ezért a befektetők (azaz a részvénytulajdonosok) jogait nem védették kellőképpen, és ez kiváló talaj lett a gátlástalan fejlesztők tevékenységéhez. A közös építésben való részvételről szóló törvény megfelelő garanciákat nyújtott a megosztott építésben résztvevők számára, megvédve őket a fejlesztők önkényességétől, így a nagyobb jogokkal és kevesebb felelősséggel rendelkező fejlesztőknek az új törvény kijátszásának lehetőségeit kellett keresniük. Mint tudod, bárki is keres, mindig megtalálja, mert a következő csalás hírei is rendszeresen megjelentek a médiában. A legtöbb esetben a fejlesztők megpróbálják nyilvánvalóan nem túllépni a törvény betűjét, hanem egyszerűen csak azokkal az állampolgárokkal feküdnek, akik lakást akarnak vásárolni, nem a megosztott építésben való részvételre irányuló szerződésekkel, hanem más olyan polgári jogi szerződésekkel, amelyek nem garantálják a részvényeseknek azonos szintű védelmet. A legelterjedtebbek az előzetes adásvételi megállapodások és a számlarendszerek. Figyelemre méltó, hogy a közelmúltig a legtöbb építőipari vállalat, még a legnagyobb és is állami támogatásban részesülő, pontosan az ilyen rendszerek szerint dolgozott..

Röviden ismertesse a megosztott konstrukció úgynevezett „szürke sémáinak” végrehajtásának mechanizmusait:

1. Előzetes szerződés megkötése egy lakás eladására.A megosztott részvételi megállapodás helyett előzetes adásvételi szerződést kötnek, amely szerint a fejlesztő vállalja, hogy egy lakóház építése után fő részvénytársakkal köti meg a lakás-vétel főszerződését. Ebben az esetben a teljes bérház és az egyes apartmanok tulajdonosa a fejlesztő, és a fő adásvételi szerződés megkötése után átruház a részvényesre. A jogszabályok nem írják elő az ilyen megállapodás fizetésének lehetőségét, ezért a fejlesztők gyakran elfogadnak pénzt, „fenntartva” azt a fő szerződés fizetéséért. Ezenkívül a lakás vételi és eladási előzetes megállapodása nem határozza meg az építés alatt álló létesítmény üzembe helyezésének dátumát. Az előzetes adásvételi megállapodás másik sebezhetősége az, hogy nem tartozik állami regisztráció alá, ami azt jelenti, hogy a fejlesztőnek lehetősége van arra, hogy több megállapodást kössön egy apartmanra vonatkozóan, és rengeteg ilyen eset történt az orosz közös építés történetében..
2. Alapok kölcsönbevétele egy számla ellen.Az ilyen kölcsön igénybevételéhez előzetes adásvételi szerződésre is szükség van, amelyhez csatolják a váltó megvásárlásáról szóló megállapodást, amelynek értéke megegyezik a lakás költségével. Vagyis a vevő az előzetes adásvételi szerződés alapján kötelezettséget kap a fejlesztőtől, hogy eladja neki a lakást a ház üzembe helyezése után, és úgy tűnik, hogy a vásárlásért előre fizet egy váltóval. Valójában azonban nincs jogi kapcsolat az előzetes adásvételi szerződés és a számla megvásárlása között. Ezért az építkezés végén a fejlesztő nem lakással, hanem pénzben fizeti ki a számlát, és az előzetes adásvételi szerződés továbbra is hatályban marad, azonban nem került jóváírásra rá pénz, amely lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy magasabb árat állapítson meg a fő adásvételi szerződésben (egy lakás piaci ára) az elsődleges piacon). Ennek eredményeként kiderül, hogy a részvényes egyszerűen csak a több évre nyújtott kölcsönt adta a fejlesztőnek, mert bármilyen más házban piaci áron lakást vásárolhat..

A fenti rendszerek mellett a megosztott építkezés kockázata magában foglalja a megépített tárgy minőségének a megállapodás feltételeivel és az általánosan elfogadott normákkal való ellentmondását, a fejlesztő csődjét és egyenes csalást (például a lakosság pénzeszközeinek vonzása az azt követő „ismeretlen irányba” elrejtéssel), azonban a fejlesztő gondos kiválasztásával a kockázatok csökkenthetők, ha nem is nullára, akkor nagyon alacsony valószínűségre.

A közös építésben való részvételről szóló megállapodás által nyújtott garanciák

Az építőiparban való részvételről szóló megállapodás kétségtelenül több garanciát nyújt a részvényesnek jogainak védelme érdekében, mint a fent említett megállapodások. Leírjuk a garanciák főbb jellemzőit:

1. A közös építésben való részvételről szóló megállapodás lényeges feltételei a tárgy, az ár és a határidő. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztő vállalja, hogy egy adott tárgyat átad Önnek egy idõben és egy meghatározott áron. Ha a megállapodás nem tartalmazza ezeket a feltételeket, a bíróságon érvénytelenítheti. Ezeket a feltételeket csak a felek megállapodásával lehet megváltoztatni..
2. A megosztott részvételi megállapodás állami regisztrációtól függ. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztő nem tud egyszerre több szerződést kötni egy apartmanra..
3. Az Orosz Föderáció Kormányának 2005. október 27-i, N 645 számú rendeletével jóváhagyott, a fejlesztők által negyedéves jelentések benyújtására vonatkozó, a közös építésben részt vevő résztvevőktől származó tevékenységek végrehajtásáról szóló szabályok garantálják az épület építésének állami ellenőrzését..
4. A lakosság (részvénytulajdonosok) pénzeszközök bevonásának joga egy fejlesztőtől csak akkor következik be, ha a földtulajdon állami tulajdonjogát vagy bérbeadását nyilvántartásba veszik, építési engedélyt megszereznek, valamint projektnyilatkozatot készítenek és közzétesznek..
5. A fejlesztő viseli a megosztott építési objektum véletlenszerű elvesztésének kockázatát, mielőtt az a részvényes tulajdonába kerül.
6. A közös építkezésben résztvevő halála esetén jogai és kötelezettségei az örökösökre hárulnak.
7. Amikor ingatlanvásárlást kötött megosztott építésben való részvételről szóló megállapodás révén, kizárólag személyes és családi igények kielégítésére, és nem vállalkozói tevékenységre, a megállapodásból eredő és a közös építésben való részvételről szóló törvény által nem szabályozott kapcsolatokat a fogyasztóvédelmi jogszabályok szabályozzák.
8. Az építési megosztásban részesülő szerződés tárgyának minőségi garanciáit a „Lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről szóló törvény” 7. cikke határozza meg. E cikk rendelkezései szerint a teljes ingatlan garanciaidője nem lehet kevesebb, mint öt év. A szerződés feltételeitől való eltérések, amelyek rontották a tárgy minőségét, valamint egyéb hiányosságok esetén a közös építésben részt vevőnek jogukban áll követelni a fejlesztőtől, hogy ésszerű időn belül (díjmentesen) távolítsa el a hiányosságokat, vagy csökkentse a szerződés árát, vagy visszatérítse a hiányosságok megszüntetésével kapcsolatos költségeket..

Mint láthatja, az „Lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről” szóló törvény széles körű garanciákat nyújt a részvénytulajdonosok jogaira, de e garanciák kihasználása érdekében meg kell ismernie jogait, és kellő figyelmet kell fordítania a megosztott építésben való részvételről szóló megállapodás különböző feltételeire..

Hogyan lehet megvédeni magát a különféle kockázatoktól, ha részt vesznek a közös építésben

A jogalkotás és az élet általában nem nyújt teljes körű garanciát a gazdasági biztonságra a polgári jogi megállapodások, különösen a befektetési megállapodások megkötésekor. Lehetséges és sőt szükség van arra, hogy megvédje magát és jólétét a kellemetlen vis maior ellen. Hogyan lehet ezt megtenni??

1. Mindenekelőtt el kell tanulmányozni a „Lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről szóló” törvényt. Még ha hivatásos ügyvédektől is segítséget kér, tanácsos megismerni a közös építés területén a jogszabályok alapvető normáit.
2. Együttműködjön egy olyan céggel, amely bebizonyította magát az építőipari piacon, nagy vagyonokkal, jelentős adósságokkal és tiszta hírnévvel. A lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről szóló törvény előírja a fejlesztő számára, hogy az alapul szolgáló dokumentumokat, az állami regisztrációs igazolást, az adóbevallás igazolását, a pénzügyi és gazdasági beszámolót, valamint az elmúlt három évre vonatkozó éves jelentést nyújtsa be mindenkihez, aki jelentkezik, valamint a könyvvizsgálói jelentés az elmúlt évről. Ha a térségben működik egy civil egyesület a részvényesek jogainak védelme érdekében, akkor jelentős mennyiségű információ szerezhető be a tőkeépítéssel foglalkozó építőipari vállalkozások tevékenységéről..
3. Megállapodást kell kötni a közös építésben való részvételről, és nem szabad olyan megállapodásokat kötni, amelyek lehetővé teszik a fejlesztőnek, hogy kijátssza a „Lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről szóló” törvényt.
4. Ellenőrizze a fejlesztő címeit annak a teleknek a vonatkozásában, amelyen építés alatt áll vagy folytatódik (tulajdonosi igazolás vagy bérleti szerződés); győződjön meg arról, hogy a fejlesztő rendelkezik engedéllyel egy lakóház építéséhez, valamint hogy a projektnyilatkozatot megfelelően közzéteszik és (vagy) feladják.
5. A szerződés megkötésekor különös figyelmet kell fordítani a szerződés tárgyára, időtartamára és árára. Ne felejtse el, hogy a szerződésben szereplő fenti feltételek hiányában a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja. Felhívjuk figyelmét, hogy a megállapodás csak állami regisztráció után lép hatályba.