A cikk tartalma
A moszkvai kormány ötemeletes épületek lebontására irányuló programja számos problémával szembesülhet. Az öt emeletes alap újjáépítési programjának részeként, amelyet 2010-ig számítottak, a moszkvai hatóságok mintegy 6 millió négyzetmétert szándékoznak lebontani. m romlott ház. Annak ellenére, hogy számos nagy fejlesztő érdeklődik a nagyszabású beruházási szerződések iránt, a fejlesztők egyre nagyobb figyelmet fordítanak a későbbi fejlesztéshez szükséges telkek elhelyezkedésére és az építendő házak osztályára. A szakértők szerint a program végrehajtásával kapcsolatos problémák számos objektumban felmerülhetnek, különösen a „nem rangos” keleti és délkeleti kerületekben.
Ötemeletes történet
Az öt emeletes panelek Moszkvában történő hatalmas újjáépítésének kezdetét 1995-ben a moszkvai kormány megfelelő rendelete határozta meg. A moszkvai kormány 1998. január 20-i rendelete „A város öt emeletes és romlott lakóállományának rekonstrukciójának 2000-ig történő előrehaladásáról” lett azonban az alapvető dokumentum, amely meghatározta az ötemeletes épületek rekonstrukciójának stratégiáját és taktikáját. Ennek eredményeként már 1998-ban 335,7 ezer négyzetmétert bonttak le. millió ötemeletes panelházak, és 933,5 ezer négyzetméter volt üzembe helyezve. m új lakóterület.
1998-ban több mint 6 ezer családot helyeztek át az elbontott épületekből. Ugyanakkor az 1997–98 közötti időszakban a város részesedése a beruházási szerződések alapján 29% -ról 32% -ra nőtt..
Azóta a moszkvai kormány a program részeként számos rendeletet fogadott el az újjáépítés mértékének növelésére, és tavaly nyáron megjelent az ötszintes alap 2010-ig tartó újjáépítési programja. A Novaya Ploschad cég szerint 2000-től 2010-ig egy öt emeletes panelház lebontását tervezik 6 millió négyzetméter összegben. m.
Erast Zhiryakov, az MIAN-Development CJSC építési projektvezetõjének elmondása szerint a „Hruscsov” testületet, amelynek 25 éves élettartama már régen lejárt, le kell bontani..
Ezenkívül a kényszerű áttelepítés miatt a „fiatalabb” ötemeletes épületeket szintén lebontották. Ilyen helyzet alakult ki például a Harmadik Közlekedési Gyűrű építkezésén és azokon a területeken, ahol a város stratégiai feladatait megoldják. „Azokat az épületeket, amelyek akadályozzák a város fejlődését, lebontják” – mondja Zhiryakov.
Dmitrij Popov, a Novaja Ploschad elemző részlegének vezetője szerint a program jelenleg a legaktívabban fejlődik azon területeken, ahol az ötszintes épületek helyett a fejlesztőnek lehetősége van elit házak és üzleti osztályú házak építésére. „A legfényesebb példa a” Kvartal on Leninsky „, amelyet a” Kvartal „cég évek óta értékesít.
De a távoli lakóövezetekben, különösen a legkevésbé presztízsű délkeleti és keleti kerületekben, ahol az újjáépítés jövedelmezősége sokkal alacsonyabb, az ötemeletes épületek bontásának végrehajtásával kapcsolatos problémák valószínűleg valószínűek „- előrejelzi Dmitrij Popov.
A fejlesztők szeszélyei
A fejlesztők számára az újjáépítési projektekben való részvétel gazdasági szempontból veszteséges lehet az új területek fejlesztésének, az utak építésének és az új kommunikációnak a költségei miatt. „Minden egyes példát külön kell megvizsgálni, de kereskedelmi szempontból az ötemeletes alap rekonstrukciójára irányuló beruházási szerződések még mindig nem hoznak szuperhaszonnal a fejlesztőnek, inkább ez egy lehetőség egy kisvállalat számára a piacra lépésre és a nevének” felgyújtására „- mondja Penny, a luxus ingatlan osztály vezetője. Lane Realty Alexander Ziminsky.
Ennek ellenére az ötemeletes alap rekonstrukciójának nagy részét nagy fejlesztők hajtják végre: a GK PIK, a Glavmosstroy, a DSK-1 és az SU-155, olyan vállalatok részvételével, mint az MFS-6 és az MSM-5, amelyeknek nincs saját panelgyártó létesítménye. Az áttelepítést és a bontást a „Kvartal”, „Don-Stroy”, „Krost” és mások végzik..
„A felújítási projektek elsősorban a saját építési erőforrásaikkal vonzzák a komoly befektetőket. Csak elég nagy cégek tudnak ilyen mennyiségeket kezelni, mivel jelentős tőkebefektetésekről beszélünk. Végül is ez nem csupán házépítés, hanem egy projekt, amely bontási, építési, lakosok áttelepítésének szervezését foglalja magában.” – mondja Erast Zhiryakov. „Egy fejlesztő számára az ilyen projektek megvalósítása lehetőséget kínál a” költségvetésért „, azaz” mindig „a megfelelő időben jövedelmező” rövid „pénzért. Ezenkívül ezek olyan kiegészítő mennyiségek, amelyeket senki sem tagad meg” – ért egyet a vállalatcsoport főigazgató-helyettese. SU-155, Valeri Grachev építési osztály igazgatója.
Elmondása szerint azonban gyakran vannak olyan esetek, amikor a fejlesztőknek szóló beruházási szerződések egyszerűen jövedelmezőtlenné válnak, „például az objektumok elhelyezkedése vonzó a jövőbeli bérlők számára, vagy összetett műszaki megoldások költséges telepítését igényli”..
Fő motívumok
Általában véve a fejlesztő számára a projekt költségének és jövedelmezőségének kiszámításában a fő meghatározó tényező a volumen: a megszállt területek növekedésével a projekt általános jövedelmezősége is növekszik. Ezért a fejlesztők vonzódnak nagyszabású projektekhez, több tucat ház blokkjainak rekonstrukciójával. „Ez azzal is magyarázható, hogy az ötemeletes alap megújításának költségei általában a teljes beruházás 50-60% -át teszik ki, így a társaság nyeresége arányosan növekszik az újjáépítés volumenének növekedésével” – fűzi hozzá Dmitrij Popov.
Tehát manapság a piacon a legérdekesebbek a Központi Közigazgatási Kerület (CAD) és azokon a területeken fekvő beruházási szerződések, ahol magas szintű üzleti osztályú épületek építésére van lehetőség. A fejlesztő előnye a területarányban a megszabadult terület képességeitől függ: 1: 3-tól lakossági területeken, ahol nincs korlátozás az emeletek számára, 1: 1-ig vagy annál kevesebbre a Központi Közigazgatási Kerületben, az ezt követő elit ház kialakításával. Ezenkívül a fejlesztők körében nagy igény van a város minimális részesedésével járó beruházási szerződésekre, amelyek mennyiségét az egyes projektekben szabályozási dokumentumok határozzák meg. „Például egyes esetekben a város minden egyes letelepített lakos számára a részesedésének teljes területéből 25 milliót osztott ki a befektetőnek. Más esetekben a fejlesztő által végrehajtott áttelepítés a város részesedését fedezte..
De vannak olyan esetek is, amikor az áttelepítés után a város tartozott a fejlesztőnek, amelynek eredményeként az utóbbi más területeken építési területeket kapott „- mondja Erast Zhiryakov. A gyakorlat azonban a mai gyakorlat szerint azt mutatja, hogy a város részesedése a lakossági külvárosi területeken 30% -ról 50% -ra változik. a CAD-ben a későbbi luxuslakások építésével.
Áttelepítési probléma
A bérlők áttelepítését általában „hullám” módszerrel hajtják végre: először egy „kezdő” házat egy szabadon építenek, ahol az első öt emeletes épületet költöztetik, majd az áttelepített épületet lebontják, és helyére egy második házat építenek. Ha további ötemeletes épületeket terveznek a bontásra, akkor ez is kiindulási pont lehet, de ha az újjáépítés a végső szakaszban van, akkor ez már kereskedelmi épület lehet. „Mielőtt ugyanabban a térségben egy„ kezdő ”házba áthelyezik a bérlőket, általában megkísérelik áttelepülni a távoli területekre – ma Kozsukhovót aktívan használják ilyen célokra. hogyan válik a letelepített terület nagyobb számú új területe kereskedelmére „- jegyzi meg Dmitrij Popov.
Az áttelepítés problémájának azonban mindig egyedi megoldása van. Ha olyan projektekről beszélünk, amelyekben a város részt vesz, akkor sokkal könnyebb újratelepíteni a lakosokat, mivel az adminisztratív erőforrások lehetővé teszik a fejlesztő számára, hogy ezt a problémát a lehető leghatékonyabban oldja meg. Azokban az esetekben azonban, amikor az áttelepítést kizárólag a fejlesztő végzi, a települési kérdéseket nemcsak a lakosokkal, hanem a városgal kell rendezni. „Általában a szerződéseket állami egységekkel kötik (például a” Mospereselenie „), vagyis a város részt vesz az áttelepítésben.
Ez a megoldás akkor hatékony, ha a bérlőket áttelepítik. A háztulajdonosokkal való helyzet sokkal bonyolultabb, mivel az adminisztratív módszerek nem alkalmazhatók rájuk „- mondja Erast Zhiryakov.
Khaya Pleshitskaya, a CJSC MIAN Ingatlanügynökség jogi szektorának vezetője szerint a bontásra szánt házak lakosai nem lakást, hanem pénzbeli kompenzációt kaphatnak. „Ez a gyakorlat nem túl népszerű, azonban a Lakásrendelet 32. cikkével összhangban a lakás visszaváltási árát, a visszaváltás feltételeit és egyéb feltételeit a ház tulajdonosával kötött megállapodás határozza meg. Ez tehát elméletileg a megállapodásban szereplő összeg akár magasabb is lehet, mint egy lakás piaci ára. és minden további kompenzáció becsült értékét. Ha nem születik megállapodás, a kérdést a bíróság megvizsgálja.
De figyelembe véve a folyamat lehetséges időtartamát, a peres eljárás nem jövedelmező a fejlesztő számára, ezért a legtöbb esetben a felek egyszerűen megegyeznek egymás között „- foglalja össze Pleshitskaya.
Szia! Csak egy rövid kérdésem lenne az 5 emeletes épületek bontási programjával kapcsolatban. Milyen technikákat használnak a bontáshoz? Milyen biztonsági intézkedések vannak érvényben? Mennyi időt vesz igénybe egy 5 emeletes épület teljes bontása? Köszönöm előre is a választ!
Mi a bontási program ötemeletes épületek esetén?