A jegybank kamatának emelése: mi fog történni a jelzáloggal?

A cikk tartalma

• Mire számíthatnak a hitelfelvevők? Megváltozik-e a jelzálog kamatlába
• Késés a jelzálog-fizetésekben. Hogyan legyen
• Hogyan lehet tárgyalni a bankkal
• Jelzálogkölcsön-megállapodás refinanszírozása
• Jelzálog átalakítása rubel pénznemre
• Fel tudja-e emelni a bank a jelzálog-kamatlábat?
• Mit fog tenni a kormány?
• Mi a helyzet a jelzálogkölcsönökkel? Van remény a legjobbra?

A rubel összeomlása és a Központi Bank diszkontrátájának hirtelen emelkedése pánikot váltott ki az oroszok körében, akik már jelzálogkölcsönt vettek vagy a közeljövőben készülnek megtenni. Lássuk, hogyan fogja érinteni őket a központi bank kamatlábának növekedése, hogyan lehet megállapodni a bankkal kedvezményes feltételekkel, és mit lehet várni a jelzálogkölcsön-hitelfelvevőknek a jövőben.

Mire számíthatnak a hitelfelvevők? Megváltozik-e a jelzálog kamatlába

A refinanszírozási kamatláb 17% -ra történő emelése azt jelenti, hogy a kereskedelmi bankok ebben az arányban fognak kölcsönt venni a központi banktól. Ha megnézzük az elmúlt év dinamikáját, láthatjuk, hogy még a refinanszírozási kamatláb állandó növekedése esetén sem a rubel jelzálogkölcsönének kamatlába változott sokat:

• 2014. március: a központi bank kamatlába – 7,0%, jelzálog – 12%;
• 2014. április: A központi bank kamatlába – 7,5%, jelzálogkölcsön – 12,3%;
• 2014. július: a központi bank kamatlába – 8,0%, jelzálog – 12,2%;
• 2014. szeptember: diszkontráta – 9,5%, jelzálog – 12,5%.

De a jelenlegi hirtelen növekedés radikálisan megváltoztatja a helyzetet. A bankok nem működhetnek profit nélkül. Ezért kénytelenek lesznek kölcsönt adni a jegybanki kamatot meghaladó kamatlábak mellett. Várható, hogy a jelzálogkölcsönök jelenlegi refinanszírozási rátájánál az oroszok nem kevesebbet fizetnek 18-20% -kal évente. És ez a legoptimistább előrejelzések szerint. Bizonyára a kis bankok még magasabb kamatlábak mellett jelzálogkölcsönöket kínálnak a hitelfelvevők számára.

A szociális jelzálogkölcsöknek sokkal kevésbé kell emelkedniük. Andrey Shelkovy, a Lakásépítés Finanszírozási Ügynökség igazgatója szerint a szociális jelzálog mértékét 2015-ben a fogyasztói inflációs index alapján számítják ki, amelyhez 3,8% -ot adnak. Jövőre a Gazdaságfejlesztési Minisztérium a fogyasztói inflációs index előrejelzését 7,5% körüli tartományban várja. Ennek megfelelően az állami programok keretében lakásvásárláshoz nyújtott kölcsönöknek valamivel több mint 11% -nak kell lenniük..

De ezekre a változásokra csak az új év után lehet számítani. Jelenleg számos kereskedelmi bank felfüggesztette a jelzálogprogramok végrehajtását, és eddig még nem bocsátottak ki előre jóváhagyott hiteleket. A pénzügyi intézmények várni akarnak egy kis időt, hogy megnézhessék, merre vezet a jelenlegi helyzet a rubeltel, milyen lépéseket tesz a kormány és milyen kamatláb lesz optimális a megváltozott gazdasági körülmények között.

Késés a jelzálog-fizetésekben. Hogyan legyen

A fizetés késedelme utáni első 20–25 napon a bank nem fordíthat figyelmet a fizetési késedelemre. Munkatársai tisztában vannak azzal, hogy mindenkinek átmenetileg pénzügyi nehézségei lehetnek. Ha azonban az ügyfél nem fizet tovább, a hitelintézet szakemberei megpróbálják felvenni a kapcsolatot vele, értesítést küldnek a késedelmes fizetésekről, és minden lehetséges módon megpróbálják emlékeztetni a hitelfelvevőt kötelezettségeire..

Ha a jelzálog-kifizetéseket három hónapon belül nem hajtják végre, vagy ha a fizetési határidőket 12 hónapon belül háromszor többször megsértették, és a késedelem meghaladja a jelzálogösszeg 5% -át, akkor a bank ügyvédeinek joga van bírósághoz fordulni az adósság behajtására. És természetesen a bírósági döntés nekik fog kedvezni, nem valószínű, hogy egy pénzügyi intézménytől elrejtő ügyfél számíthat a bíróságra..

Ezenkívül annak érdekében, hogy behajthassa a banki ügyféltől az adósságot, a kamatot és a késedelemmel járó bírságot, a végrehajtók lefoglalhatják az adós bankszámláját, aukciósként jelzálogkölcsönt adhatnak le, és autóját lefoglalhatják. Ha a jelzálogot nem csak a hitelfelvevő, hanem rokonai számára adják ki, vagyontárgyaikat is letartóztathatják.

Még ismert esetek is vannak, amikor a beszedési ügynökségek, amelyek bankoktól vásároltak adósságokat, csalás miatt büntetőeljárással fenyegették a fizetésképtelen hitelfelvevőket. De az ilyen fenyegetések teljesen reménytelenek. Az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve 159. cikke (csalás) csak akkor alkalmazható, ha a bank ügyfele hamis dokumentumokat használt a jelzálogkölcsön igénylésekor. Igaz, az orosz büntető törvénykönyvben még 177 cikk található (a fizetendő tartozások visszatérítésének kijátszása), ám nem voltak precedensek, amikor a hitelfelvevőket e cikk alapján megpróbálták volna..

Hogyan lehet tárgyalni a bankkal

Mint már egyértelmű, a fizetésképtelen hitelfelvevők számára abszolút haszontalan a bujkálás. A legjobb megoldás az, ha megpróbálja tárgyalni egy pénzügyi intézménnyel a jelzálogkölcsön-megállapodás feltételeinek megkönnyítése érdekében. Végül is a bank egyáltalán nem érdekli a problémás hitelfelvevőket, és minden bizonnyal félúton találkozik, ha az ügyfél ésszerűen és megfelelő módon viselkedik.

Ki kell vennie a bank igazolását adósságának összegéről. Ezután be kell írnia egy kérelmet a pénzügyi intézményhez, felsorolva azokat az okokat, amelyek miatt nem lehetséges teljes egészében kifizetni a jelzálogkölcsönt. A levélnek nemcsak preferenciális feltételeket kell kérnie a banktól, hanem fel kell tüntetnie a helyzet megoldására irányuló javaslatait is.

A jelzálogköltségek enyhítésének leggyakoribb lehetőségei a refinanszírozás és a rubel-devizára történő átszervezés.

Jelzálogkölcsön-megállapodás refinanszírozása

Újrafinanszírozáskor új hitelt nyitnak a hitelfelvevőnek, amelynek kárára a régi kölcsönt vissza kell fizetni. Az új kölcsönt általában a korábbival megegyező kamatláb mellett adják ki, de hosszabb időtartamra, amelynek következtében csökken a havi kifizetések összege. Ez a legmegfelelőbben elfogadható lehetőség azoknak a hitelfelvevőknek, akik rubelben jelzálogkölcsönt vállaltak.

Jelzálog átalakítása rubel pénznemre

A gyorsan növekvő dollár összefüggésében az a legjobb, ha az oroszok deviza jelzálogkötelezettséget vállaltak, kérik a pénzügyi intézményeket, hogy alakítsák át jelzálogkölcsönüket a nemzeti pénznemre. Vagyis a megállapodás feltételei változatlanok maradnak, de a jelzálog-befizetéseket rubelben fizetik.

Ezután a levél eljut a bankhoz (ellenőriznie kell, hogy megfelelően regisztrálva van), vagy értesítéssel levélben eljuttatja a pénzintézethez..

A bank által a kérelem elbírálása során semmiképpen sem szabad megállítani a kifizetéseket, ellenkező esetben jogi eljárás esetén a hitelfelvevőt rosszindulatú késedelmesnek ismerhetik el. Ha nem lehetséges a jelzálogkölcsönök teljes összegének átutalása a bankba, akkor csak annak egy részére korlátozhatja magát, de a szerződésben meghatározott feltételekkel rendszeresen fizeti ki..

Fel tudja-e emelni a bank a jelzálog-kamatlábat?

Ennek megértése érdekében a hitelfelvevőnek gondosan át kell olvasnia a jelzálogkölcsön-megállapodást. Ami a legrosszabb, azt állítja, hogy egy pénzügyi intézmény egyoldalúan megemelheti a kamatlábat. Ebben az esetben a hitelfelvevő csak a saját figyelmen kívül hagyása miatt panaszkodhat, amikor a megállapodás megkötésekor erre a pontra nem fordított figyelmet..

Ugyanakkor a megállapodás feltételeiben elmondható, hogy egy pénzügyi intézmény csak bizonyos feltételek teljesülése esetén jogosult kamatnövelésre. Például a Központi Bank diszkontráta vagy a LIBOR index növekedése. Ellenőrizni kell, hogy valóban fennálltak-e ilyen feltételek, és ha igen, akkor a kamat bank általi megemelése teljesen törvényes.

Egy másik általános lehetőség az, ha a jelzálogkölcsön-megállapodás kimondja, hogy a kamatlábat csak a felek kölcsönös megállapodásával lehet növelni. Ebben az esetben a hitelfelvevőnek csak levelet kell írni a banknak, amelyben kijelenti, hogy nem adta be hozzájárulását a kamatnöveléshez. Ha a pénzügyi intézmény továbbra is fennáll, akkor nyugodtan fordulhat a bírósághoz. A hitelfelvevőnek minden oka van annak megnyerésére.

Elméletileg lehetséges, hogy egy pénzügyi intézmény bírósághoz fordul azzal a kéréssel, hogy módosítsa a jelzálogkölcsön-megállapodás feltételeit az Orosz Föderáció polgári törvénykönyve 451. cikke alapján. Megállapítja, hogy a szerződést bírósági végzéssel lehet megváltoztatni olyan esetekben, amikor a körülmények annyira megváltoztak, hogy ha a szerződő feleknek lehetősége volt volna ezt előre látni, akkor lényegesen eltérő feltételekkel kötöttek volna megállapodást. Igaz, ugyanezen 451. cikk kimondja, hogy a szerződés feltételeinek bírósági határozattal történő megváltoztatása a jelentősen megváltozott körülményekkel kapcsolatban csak kivételes esetekben történhet. Az orosz bírói gyakorlatban az ilyen precedensek száma nagyon alacsony..

Még akkor is, ha egy ilyen intézmény egy pénzügyi intézményt nyújt be, a banknak először be kell bizonyítania, hogy miért nem tudta előre látni a körülmények megváltozását, és a hitelfelvevő a régi kamatlábakon fizet, amíg a bíróság úgy határoz, hogy megváltoztatja azokat..

Mit fog tenni a kormány?

A jelenlegi összetévesztés mellett a jelzálog-kamatlábakkal és a rubel árfolyamával egy dolog világos: ha az árfolyam 20% vagy annál magasabb, és a rubel árfolyama a jelenlegi szinten marad, akkor az orosz bankokban jelzálogkölcsönbe kívánni kívánók száma (akár rubelben is, legalább devizában) tízszeresére csökken. Sok szakértő már előre jelezte az orosz jelzálog halálát, a Központi Bank jelenlegi árfolyamán.

Az építőipari cégeket nem kevésbé sújtja. Mihail Me építési, lakás- és kommunális szolgáltatási miniszter szerint Oroszországban minden harmadik lakást jelzálogprogramokkal vásárolnak. Általános szabály, hogy ezek új épületekben vannak lakások, és miután az oroszok tömegesen elutasították a jelzálogkölcsönöket, sok fejlesztő egyszerűen nem találja meg a pénzt a már megkezdett projektek befejezéséhez. Ha korábban egyszerűen veszélyes volt lakást vásárolni a zérus szakaszban, most valódi „halálos számmá” válik.

Nyilvánvaló, hogy a kormánynak lépéseket kell tennie a helyzet stabilizálása érdekében. Lássuk, milyen lehetőségek vannak a helyzetből való kilépésre az orosz tisztviselők legújabb nyilatkozatainak alapján.

Az év eredményeit követõ tradicionális sajtótájékoztatón Vlagyimir Putyin elmondta, hogy az orosz hatóságok tisztában vannak azzal, hogy a jelzálogkölcsönök kidolgozása a Központi Bank jelenlegi ütemének megfelelõen nagyon nehéz és akár lehetetlen is lehet. Ezért a kormány támogatásokat nyújt a bankoknak a jelzálogprogramok támogatására. Vagyis a bankok nem emelnek kamatlábakat, és a felmerült veszteségeket a költségvetés megtéríti..

Igaz, az elnök nem határozta meg, hogy mekkora lesz a támogatás és milyen típusú jelzálogprogramok részesülnek állami támogatásban. Természetesen, ha a kormány megtesz valamilyen intézkedést, akkor ez csak a hitelfelvevők bizonyos kategóriáival kapcsolatos. Egyszerűen irreális az összes oroszországi jelzálogprogram támogatása a jelenlegi válsághelyzetben és a következő évekre tervezett költségvetési hiányban..

A deviza jelzálogkölcsönöket fizető emberek helyzetét még ennél is szomorúbbnak kell tekinteni. A kamatláb emelésének kockázata mellett már kétszer annyit kénytelenek fizetni hiteleik után, mert az összeomlott rubelárfolyam lecsökkent. Az ilyen hitelfelvevők száma Oroszországban különböző becslések szerint 25 és 150 ezer között mozog. Azt remélik, hogy a hatóságok segítenek nekik a magyar forgatókönyv szerint: azaz a jelzálogot a jelenlegi dollárárfolyamon fizetik, de jelentős kedvezménnyel, és a kamatkülönbséget a költségvetés fizeti a bankoknak.

Az orosz tisztviselők eddig nem tettek nyilatkozatot egy ilyen forgatókönyv lehetőségéről. Anatolij Aksakov, az Állami Duma helyettese szerint most mérlegelik annak a lehetőségét, hogy újjáépítsék a lakáscélú jelzálogkölcsönök átalakításával foglalkozó ügynökséget, amely már a korábbi válság során segített a hitelfelvevők számára. Szerinte azonban csak azok a deviza hitelfelvevők vehetik igénybe ennek a szervezetnek a szolgáltatásait, akik refinanszírozás eredményeként nem tudtak volna kifizetni a bankokat..

Ezenkívül a tisztességes Oroszországból származó számos képviselő kérte az Elvira Nabiullina a Központi Bank elnökét, hogy kötelezze a kereskedelmi bankokat az oroszok devizahiteleinek átszervezésével és a rájuk fizetett összegek átalakításával rubelre a szerződések időpontjától számított, de legkésőbb 2014. január 1-ig érvényes árfolyamon. Milyen módon reagál a központi bank elnöke erre a kérésre, még nem ismert.

Mi a helyzet a jelzálogkölcsönökkel? Van remény a legjobbra?

A diszkontráta jelenlegi növekedését annak érdekében vezették be, hogy megakadályozzuk a spekulációt a devizapiacon, amikor a bankok alacsony kamatlábbal vett hiteleket a Központi Banktól, és ezzel a pénzzel a devizapiacon estek vissza, ami a rubel még nagyobb esését eredményezte. A legtöbb közgazdász egyetért abban, hogy ez az intézkedés ideiglenes, és valószínűtlen, hogy egy ilyen magas diszkontráta a jövő év végéig megmarad. Végül is a hosszú ideig tartó magas hitelek rendkívül negatív hatással vannak az összes oroszországi üzleti projektre, és a termelés csökkenéséhez és az ország gazdasági helyzetének romlásához vezethetnek..

Ezért azoknak az embereknek, akik a közelmúltig jelzálogkölcsönt terveztek, jobb, ha nem számolnak be a jelenlegi magas kamatlábbal, hanem várnak hat hónapot – egy évet. Lehetséges, hogy ebben az időben a jelzálog helyzet stabilizálódik..