A jelzáloggal ellátott lakás vásárlásának kockázata és előnyei

A cikk tartalma

• A jelzálogkölcsönök árát meghatározó tényezők
• A hitelfelvevő és a bank közötti kapcsolat
• Ingatlanközvetítői készség
• Lakás jellemzői
• Elviselhetetlen kölcsönfizetések
• Szimulált lakás eladás
• „Alapértelmezett” jelzálogkölcsön vásárlása a bankból
• Jelzálogkölcsönök elszámolási rendszerei
• összefoglalás

Először határozjuk meg a terminológiát – ebben a cikkben a jelzálogkölcsön megvásárlása ingatlan megszerzését jelenti mind a meglehetősen jólétes jelzálogkölcsön-tulajdonosoktól, mind pedig a szerencsétlen jelzálogkölcsön-hitelfelvevőktől, akiknek életviszonyok nyomására kénytelenek házat eladni, vagy olyan bank megszerzését, amelyet már elkoboztunk egy banktól..

Edvard Munch. Red Virginia kúszónövény. 1898-1900

A társadalomban széles körben elterjedt a vélemény, hogy az ilyen tranzakciók milyen haszonnal járnak a nemteljesített lakások esetében – a személyes költségvetésnek a piaci árakhoz képest majdnem kétszeres megtakarításának lehetőségéről. E hipotetikus előny ellentételezéseként egy hasonló vélemény alakul ki az ilyen ügyletek nagy kockázatairól, amelyek az előző tulajdonos nem teljesített kötelezettségeihez, a nem megfelelő jogi megbízhatósághoz kapcsolódnak stb..

A jelzálogkölcsönöket nyújtó ingatlanügynökségek és bankok nem tartanak általános statisztikát a jelzáloggal ellátott lakások eladásáról. Az ingatlanpiac ezen ágazatának volumenét számos oroszországi vezető ingatlanszakértő megjegyzéséből lehet becsülni. Ha az A-Realty Group elit ingatlanosztályának vezetõje A. Ryumin az ilyen ügyletek számát a társaságában nem haladja meg a teljes szám 3% -át, akkor a RELIGHT-Real Estate jelzálogkölcsön-vezetõje I. Kazhikina 7% -ot mond. … Y. Lurie, az INKOM-Nedvizhimost regionális igazgatója szerint a vállalkozásában az ilyen ügyletek száma az elmúlt évben a teljes 9% -ot tette ki. A BEST-Nedvizhimost másodlagos házrészének vezetője E. Bulychev becslése szerint a biztosított lakásokkal kapcsolatos tranzakciók arányát 20 %. Y. Lurie kijelenti, hogy „az ingatlanügynökök folyamatosan eladnak banki zálogkötelezettséggel rendelkező ingatlanokat”, vagyis piaci részesedése jelentősnek tekinthető. Mint E. Bulychev kifejti, az ilyen ügyletek nagy része „a tulajdonosok szabad akarata alapján zajlik – például egy szobás lakás eladása egy kétszobás apartman vásárlására gyermek születése után stb.”

A kényszerértékesítés az összes szakértő egyhangú véleménye szerint a jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos ügyletek legkisebb szegmense.

A jelzálogkölcsön-tulajdonosok többsége, akik nem tudják kifizetni kölcsönüket, még azelőtt fordulnak az ingatlancégekhez, hogy a bírósági bankok eladásukra kényszerítették őket. M. Markarova, a MAYFAIR Properties ügyvezetõ partnere becslése szerint az ilyen „valóban alapértelmezett” eladások száma a vállalkozás számára az eladott jelzálogkölcsönök teljes számának 20–25% -a. Minden szakember egyhangú véleménye szerint kényszerveszteséggel történő eladás a jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos tranzakciók legkisebb szegmense. Az „NDV-Real Estate” jelzálogkölcsönök osztályvezetõje, A. Vladykin ezt azzal magyarázza, hogy az ilyen esetek csak a fizetések hosszú késése – legalább 6 hónap – elõfordulása után fordulnak elõ. „A bankok” békésen „próbálják megoldani a problémát, halasztást kínálnak, csökkentik a havi kifizetéseket, és csak a türelmük korláta kimerülése után döntenek perben.”.

Kugach Jurij Petrovics, a közelmúltból

Az ígéretes „nemteljesített” ingatlanügyletekkel kapcsolatos nagyon fontos kérdést I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost) magyarázza: „Agresszív nyomás a jelzálogkölcsön-tulajdonosra a hitelezők, gyűjtők, ingatlanügynökök és más személyek részéről annak érdekében, hogy rá kényszerítsék ingatlanát bírósági határozat nélkül. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 179. cikkének hatálya alá tartozik ”. Magyarázza el olvasóinknak, hogy a Polgári Törvénykönyv e cikke a fenyegetések és a nehéz körülmények között rendkívül kedvezőtlen körülmények között végrehajtott ügyletek jogellenességéről szól. Így I. Kazhikina szerint az ilyen ügyleteknek „minden esélyük van arra, hogy a jövőben érvénytelenítsék a bíróságot”. A. Saprykina, a Delta Estate helyettes vezetője hozzáteszi, hogy a jelzálogkölcsön megvásárlása aukción keresztül (bírósági határozat után) a vevőt felveti „annak szükségességére, hogy biztosítsa, hogy a korábbi tulajdonos nem fellebbezhet a bírósági határozat ellen”. Ellenkező esetben a későbbi hosszú peres eljárás „az új tulajdonosok számára nagyon valószínű lehet, és az eredményt nehéz előre kiszámítani”.

A jelzálogkölcsönök árát meghatározó tényezők

A hitelfelvevő és a bank közötti kapcsolat

A pénzügyi kapcsolatok kritikája a hitelfelvevő-bank párban. Minél közelebb van a hitelhelyzet az „Y – y, hogyan működik minden …” tankönyv – kifejezéshez, annál alacsonyabb az „alapértelmezett lakás” ára. A nagy összegű adósság, a büntetések és a kamatok, valamint a hitelfelvevő hosszú távú figyelmen kívül hagyása lehetővé teszi a bank számára az ügylet lényeges feltételeinek diktálását. T. Vorobyova, a moszkvai ingatlanügynökség helyettes vezetője gyakorlatában rekordot mond: „a jelzálogkölcsön és az annak piaci ára közötti árkülönbség 25% -a”. Vladykin A. (NDV-Nedvizhimost) az alacsony árat „a legfontosabb tényezőnek, amely meghatározza a potenciális vásárlók érdeklődését a jelzálogkölcsönben”. A. Bannikov, az Azbuka Zhilya másodlagos ingatlan osztályának vezetője azonban emlékeztet arra, hogy a jelzálogkölcsönök értékesítésének nagy része a bank és a hitelfelvevő közötti „barátságos” megállapodás után következik be, és „a felek e megállapodással való elégedettsége nem teszi lehetővé a jelzáloggal ellátott lakások árának az átlagos piaci árhoz viszonyított jelentős csökkenését. mutató „.

Ingatlanközvetítői készség

Az ingatlanügynök képessége jelentősen befolyásolhatja a jelzálogkölcsön árát. Ezt a tényezőt jól szemlélteti Yu. Lurie idézett két konkrét moszkvai ügylet 2010 őszén hozott példája. Az első esetben a Polezhaevskaya metróállomás közelében fekvő jelzálogkölcsönű háromszobás lakást 800 000 rubelt alacsonyabb áron vásárolt egy ingatlanügynök, mint a piacon a következő legolcsóbb hasonló ajánlat. Egy másik epizód egy tapasztalt ingatlanügynök által eladott két szobás lakás Domodedovóban. Miután ésszerűen érdeklődött az ügynöke a maximális áron, a hitelfelvevő megkapta a lakás piaci értékét – azaz azt az átlagos árnál drágább eladták.!

Lakás jellemzői

Az eladott jelzálogkölcsön fogyasztói tulajdonságai jelentősen megnövelhetik annak értékét. A. Ryumin („A-Realty Group”) tanúskodik a jó elhelyezkedésű, magas színvonalú javítású apartmanok iránti nagy igényről: „ilyen tárgyak iránti vásárlók félelmét a bankot érintő tranzakciók miatt többnyire ellensúlyozzák azok kényelme és kényelme”.

Vincent Van Gogh. Vincent van Gogh szobája Arles-ban. 1888

„A jelzálogkölcsön jó minőségű fogyasztói tulajdonságai lehetővé teszik, hogy a hitelfelvevő ésszerűen elvárja a piaci átlaghoz hasonló áron történő eladást” – tette hozzá E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Elviselhetetlen kölcsönfizetések

Elviselhetetlen havi fizetések a banknak a korlátozott eladási időszakkal együtt. A jelzálogkölcsönök elit szegmensében nagyobb mértékben rejlő tényező. Konkrét példát ad A. Ryumin az elit Arbat penthouse 2010. szeptemberi értékesítéséről. „A 6,2 millió dolláros piaci érték ellenére a penthouse 5,5 millió dollárra történő leértékelésének a fő oka volt a banknak havonta 100 000 dollár fizetése.” Ezt az elemet az 1. tétel különleges esetének tekintheti, amikor a bank maga érdekli, hogy a jelzálogkölcsön-helyzetet „adósságháborúba” tegye, és önállóan kedvezményes áron váltsa be..

Szimulált lakás eladás

Az eladás imitálása a hitelfelvevő által egy meglehetősen ritka tényező, amikor a jelzálogkölcsönnek az árát a hitelfelvevő úgy határozza meg, hogy az árat szándékosan meghaladja az árat az eladás valószínűségének minimalizálása érdekében. Ahogy a gén elmagyarázza. D. Ovsyannikov, az „IPOTEK.RU” igazgatója, ezeket az eseteket néha „gátlástalan hitelfelvevő módszerének veszik nyilvántartásba annak elkerülése érdekében, hogy a bank kényszerüljön, ha a kifizetések kevesebb, mint 6 hónapra késnek”. A pszichológiai banki „nyomás” elkerülése érdekében telefonhívások, levelező levelek stb. Formájában az adósság visszafizetésére irányuló követelésekkel a jelzálogkölcsön-birtokos bizonyítékot szolgáltat a banknak a jelzálogkölcsön eladásában folytatott tevékenységéről, ám az általa megállapított ár legjobb esetben zavarba hozza a potenciális vásárlókat. D. Ovsyannikov tanúvallomása szerint ő ismeri egy olyan esetet, amikor az árak 35% -kal haladták meg a piaci átlagot. Egy ilyen helyzet továbbfejlesztése lehetséges az 1. tétel vonatkozásában, vagy a jelzálogkölcsön-fizetések folytatása. S. Ivanova, helyettes szerint. A CB Agropromcredit igazgatóságának elnöke: „Az ilyen tevékenységek nemcsak súlyosan rontják a hitelfelvevő hitelképességét, hanem arra ösztönzik a bankot, hogy az ügyféllel szembeni esetleges követelések maximális súlyosságával bírósági eljárást indítson”.

„Alapértelmezett” jelzálogkölcsön vásárlása a bankból

Azokat az ingatlantulajdonokat, amelyeket bírósági határozat után „erőszakkal” adnak el, aukciókon értékesítik, és a költségeket kizárólag a bank határozza meg. Pontosan az ilyen ügyleteknél az ár valóban lényegesen alacsonyabb lehet, mint a piaci ár, de csak lehet, ami a gyakorlatban nem mindig fordul elő. Ha a gén. N. Mozgalevskaya a „Finnesco” társaság igazgatója az ilyen lakások árát legalább 10% -kal alacsonyabbnak tartja, mint az átlagos piaci szint, míg a „Rusipoteka” vezetője, A. Ippolitov sokkal szerényebb, 5-6% -os értéket hív fel. Az IPOTEK.RU igazgatója D. Ovsyannikov szerint olyan jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos ügyletek, amelyek eladási ára „a piaci ár 25% -a alatt van, rendkívül ritka”. Azok a bankok, amelyek megkapták az alapértelmezett lakás birtoklásának jogát, nem jogosultak ilyen ingatlantulajdonokat önállóan eladni, és ehhez ingatlan-társaságot vonzanak, ami növeli a költségeket, és ennek eredményeként a jelzálogkölcsön végső árát..

A törvény megállapítja, hogy az aukciós lakások eladásából származó pénzeszközök elsősorban a bankhoz kerülnek, a hitelfelvevő csak az egyenlegére számíthat. Sőt, amint azt Andrej Bannikov (Azbuka Zhilya) mondja: „Ha a beérkezett aukciós alapok nem elegendőek a banki költségek fedezésére, a fennmaradó részt behajtják a lakás korábbi tulajdonosától, és a bankintézmény szinte közvetlenül az aukció után új keresetet nyújthat be.”.

Az ingatlanárak csökkenésének időszakában (szezonális vagy válság) a hitelfelvevő olyan helyzetbe kerülhet, hogy a jelzálogkölcsön lakásának valós eladási értéke nem fedezi a kölcsönt. Mint T. Vorobyova („Moszkvai Ingatlanügynökség”) kifejti, az ilyen helyzeteket általában aláírásakor hitelmegállapodás szabályozza, és a bankok a szokásos szövegbe belefoglalják a hitelfelvevő pénzügyi felelősségének kikötését az összes ingatlanával. „A hitelmegállapodás ez a kikötése nagyon kellemetlen meglepetéssé válik a jelzáloggal ellátott lakások tulajdonosai számára – elvégre legtöbbjük úgy gondolja, hogy ha nem tudják visszafizetni a kölcsönt, akkor csak a jelzáloggal jelölt ingatlanokat kockáztatják..

Jelzálogkölcsönök elszámolási rendszerei

Az Orosz Föderáció szövetségi törvénye a jelzálogkölcsönökről elég részletesen szabályozza a jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos ügyleteket. Szinte minden szakértő konszolidált módon állítja, hogy az ilyen típusú ingatlanügyletek fő nehézsége nem az ügylet kétes „jogi tisztaságával” jár, hanem az összes érdekelt fél – a vevő, az eladó, a bank, a közjegyző, a regisztrációs kamara – szinkronizálásának nehézségével..

B. Kustodiev. Kereskedő. Öreg pénz. 1918

A jelzálogkölcsönök leggyakoribb rendezési rendszerei a következők:

1. Az eladó a bankhoz – a jelzálogkölcsönhöz (vagy annál több) – fennálló tartozásának összegével megegyező előleget kap, és előzetes megállapodás kötelező végrehajtásával (az összegek meglehetősen nagyok!). Amint azt M. Markarova („MAYFAIR Properties”) elmondja, az adósság teljes összegének kézhezvétele után a bank értesíti a hitelfelvevőt arról, hogy hozzájárul a jelzáloggal rendelkező lakás elidegenítéséhez. A kézhez vett dokumentummal az eladó és a vevő aláír egy szokásos vételi és eladási megállapodást, amelyet regisztrálni kell (és minél hamarabb, annál jobb) regisztrálni az Oroszországi Nyilvántartásban, és kivonatot kapni az Egyesült Államok Egyesült Állami Jogi Nyilvántartásából az adósságtehernek a lakásból történő eltávolításáról..
2. Banki cellák használata – a tranzakció napján az az összeg, amelyet az adós már megfizett a banknak, egy cellába zálogba kerül, és az eladó hozzáférni fog hozzá ehhez egy közjegyző által hitelesített adásvételi szerződés és az USRR kivonata előterjesztésével a korábbi lakásából származó terhek eltávolításáról. Mint E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost) kifejti, „a regisztrációs kamrában a terhek eltávolításának átlagos időtartama három munkanapon belül van, tehát a vevő semmilyen kockázatot nem vállal”. A hitel egyenlegét egy másik cellába helyezik, és az eladó átutalja azt a banknak – a jelzálogkölcsönnek a tranzakció nyilvántartásba vételének napján. A jelzálogkölcsön lakóinak tartozásait meghaladó összeget az eladó a „cellákkal végzett művelet” befejezése után közvetlenül a vevőnek ruházza át, banki szolgáltatások nélkül..
3. A jelzálogkölcsön lakásvásárlója aláírhatja a hitelmegállapodás kiegészítését, amely szerint ő lesz az eladó garanciavállalója. Ez az állapot jogilag törvényes lehetőséget biztosít a jelzálogkölcsönbe vevőnek a hitelfelvevő adósságának megfizetésére, miután a bank értesítést küld arról, hogy hozzájárul a lakás tervezett elidegenítéséhez. Ezenkívül a Rossreestrben a tulajdonjog átruházásának regisztrálása, az adásvételi szerződés nyilvántartásba vétele és a terhek eltávolítása egyszerre történik. A szakértők azt tanácsolják, hogy az előzetes szerződésben egyértelműen és részletesebben írják le egy ilyen rendszert..

A jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos ügyletek jogi költségei magasabbak, mint a hagyományos ingatlanok esetében, és a hivatalos közjegyzők díjától függően nagyban változhatnak. Szinte minden meglévő jelzálogmegállapodás tartalmaz záradékot a kölcsön idő előtti felmondására vonatkozó szankciókról – ezeket a büntetéseket meg kell fizetni. Átlagosan a „BEST-Real Estate” társaság számára E. Bulychev számít a bűncselekményből való visszavonás költségeinek 200 dollárra – ez magában foglalja a regisztrációt és az állami illetéket.

Az ingatlanpiac szakértői általában túlzottnak tekintik a jelzálogkölcsönök megszerzésének kockázatát. T. Vorobyova („Moszkva Ingatlanügynökség”) beszélt az ilyen ügyletek mindenféle szabályozó hatóság általi ellenőrzésének különös alaposságáról (az ügyészségen és a számviteli kamaránál): ezen ügyletek valószínű és ismételt ellenőrzése az ingatlanpiacon a jövőben. ” M. Markarova („MAYFAIR Properties”) hozzáteszi, hogy a „Jelzálogról” szóló szövetségi törvény és az Oroszországi Föderáció Polgári Törvénykönyve megfelelő cikkeinek illetékes jogi betartása „szinte nullára csökkenti a zálogkölcsönökkel kapcsolatos ügyletek érvénytelenítésének kockázatát”..

összefoglalás

A jelzáloggal fedezett lakások eladása a lakáspiacon észrevehető szegmens, és a jelzálogkölcsönök újjáéledésének egyértelmű jelei miatt növekedési kilátásokkal rendelkezik. Az ilyen típusú tranzakciókkal kapcsolatos problémák valószínűleg a magas bürokratikus komplexitáshoz kapcsolódnak, mint a potenciálisan magas jogi kockázathoz. A jelzáloggal ellátott lakások túlnyomó többségét meglehetősen piaci árakon értékesítik. Az olcsón nemteljesített ingatlantulajdon vásárlásának valószínűsége meglehetősen összehasonlítható azzal a valószínűséggel, hogy „rendes” lakást vásárolnak azonos kedvezménnyel, és semmilyen módon nem vesznek részt a jelzálogban. Az ingatlanszakértők megjegyzik, hogy egy adott jelzálogkölcsön megvásárlásakor általában a paraméterek teljes sorozatát – azaz az árat, a helyet, a javítások minőségét és az infrastruktúra rendelkezésre állását – kell figyelembe venni. Ez a megközelítés tovább közelíti az ingatlanértékesítés „jelzálogkölcsönöket” az általános eladási javaslatokhoz.