Lakóépületek kezelése – ez a legjobb módszer a választáshoz

A cikk tartalma

• A házlakók közvetlen irányítása
• Háztulajdonos-társulás vagy szövetkezet létrehozása
• Alapkezelő társaság a ház bérlőivel kötött megállapodás alapján

Az orosz jogszabályok három fő lehetőséget kínálnak a többlakásos épületek kezelésére. Fontolja meg mindegyik tulajdonságait, előnyeit és hátrányait, valamint azokat a helyzeteket, amelyekben az ellenőrzés ezen típusai mindegyike a legelőnyösebb..

Azok az idők, amikor egy lakóépület minden problémájával a lakóhivatal foglalkozott, fokozatosan elmúlt a múltba. 2005-ben az Orosz Föderáció új lakáskódexe úgy határozott, hogy a dokumentum elfogadásától számított egy éven belül a lakosoknak el kell dönteniük, hogy ki fogja kezelni a házat:

• magánvállalkozás, amely fizetett alapon végzi tevékenységét a bérlőkkel kötött megállapodás alapján;
• háztulajdonosok szövetsége (HOA), amelyben a házat közvetlenül a bérlők képviselői kezelik;
• maguk a lakosok közvetlen irányítás formájában.

De sok házban a háztulajdonosok szövetsége helyett ZhSK (lakásépítő szövetkezet), ZhNK (házakkumulációs szövetkezet) vagy más típusú lakossági egyesületek vannak.

Az ilyen szövetkezetek nem külön vezetési forma, ezek többségét a szovjet időkben hozták létre, és a megalakulás kora ellenére gyakorlati tevékenységük nem különbözik a HOA-tól, és nem ellentmondnak a Lakáskódexnek.

Vegye figyelembe az irányítás e három formájának fő előnyeit, hátrányait és jellemzőit.

A házlakók közvetlen irányítása

A lakáskódex szerint csak azoknak a házaknak a lakosai választhatják meg ezt a kezelési formát, amelyekben az apartmanok száma nem haladja meg a tizenhatot. Ebben az esetben a ház kezelésével kapcsolatos minden kérdést a háztulajdonosok közgyűlésén döntenek. Ez alapján a bérlők megállapodnak az irányítási felelősség megoszlásában, és kiválasztják az embereket, akik képviselik az egész házat harmadik felekkel kötött szerződések megkötésekor. Ugyanakkor ezeknek a bérlők képviselőinek ingyen kell dolgozniuk, különben meg kell változtatniuk a ház kezelésének módját. Minden bérlő saját nevében szerződéseket köt közüzemi szolgáltatókkal a földgázellátás, az áramszállítás és a vízellátás területén..

Előnyök:

1. A közvetlen irányítás megtakarítja a bérlőket a szükségtelen kiadásoktól. Végül is, ha a házat külső szervezet vagy HOA kezeli, havonta fizetnie kellene a szolgáltatásokért.
2. A közszolgáltatókkal történő szerződéskötés a saját nevében lehetővé teszi az egyes bérlők számára, hogy megértsék, mit és mennyit kell fizetniük.

hátrányok:

1. Minél több bérlő van a házban, annál nehezebb megállapodásra jutni bármely kérdésben. Nagyon valószínű, hogy a jelentős javításokban részt vevő szervezet kiválasztásának megvitatása, vagy a helyi terület tervezésének becslése egy hónapnál tovább tart..
2. Az orosz jogszabályok szerint a ház közvetlen vezetésével a lakosok nem jogosultak tőkejavításra pénzt megkapni egy speciális alapból, amely a lakások és a kommunális szolgáltatások megreformálására szolgál.

A közvetlen irányítás ideális lenne kis lakosságú otthonokhoz.

Háztulajdonos-társulás vagy szövetkezet létrehozása

Ebben az esetben a bérlők tulajdonosok szövetségét hozzák létre és felelős személyeket választanak (elnök és igazgatósági tagok), akik fizetett alapon a ház karbantartásával és üzemeltetésével foglalkoznak minden lakástulajdonos nevében. Vagyis szerződések megkötése közművekkel vagy egyszeri munkát végző vállalkozókkal, a HOA vagy a lakásszövetkezet, és nem egyéni bérlő..

Az ilyen egyesületek jogi személyek, és rendelkeznek minden jellemző tulajdonsággal (alapszabály, kötelező regisztráció az adóhivatalnál, bankszámla megléte stb.).

Előnyök:

1. Mivel a HOA vagy a HCC igazgatósági tagjai és elnöke a ház lakói, nem számít közömbösen sorsának, és rendkívül kicsi annak a valószínűsége, hogy elmulasztják feladataikat.
2. Ha a lakosok arra a következtetésre jutnak, hogy a felelős személyek nem a munkájukat végzik, akkor mindig újraválaszthatók.
3. Az igazgatótanács elnöke és tagjai által a közös alapok felhasználását az audit bizottság ellenőrizheti.

hátrányok:

1. Ha a felelős személyek becstelennek bizonyulnak, az alapok jelentős részét elpazarolhatják a bérlők egyesítésére, és ebben az esetben a hátrányos újbóli választási eljárás (a találkozó időpontjának és időpontjának egyeztetése, a ház összes lakástulajdonosának értesítése stb.) Jelentős hátrányt jelent..

Érdemes HOA-t létrehozni olyan nagy házakban, ahol jelentős számú bérlő van, feltéve, hogy a lakástulajdonosok között vannak olyan emberek, akik a HOA igazgatóságának tagjai akarnak lenni és rendelkeznek a szükséges tapasztalattal.

Alapkezelő társaság a ház bérlőivel kötött megállapodás alapján

Ez a lehetőség biztosítja az apartmanház közös tulajdonának kezelését egy speciális szervezet által, amely fizetési megállapodás alapján működik. Ebben az esetben az ilyen házakban közüzemi szolgáltatásokra vonatkozó szerződéseket a háztulajdonosok nevében eljáró gazdálkodási szervezet köti meg. Az épület javításával, a szomszédos terület parkosításával vagy fejlesztésével kapcsolatos egyszeri munkákat mind az alapkezelő társaság alkalmazottai, mind pedig az alapkezelő társaság által alkalmazott harmadik fél szakemberek végezhetik..

Előnyök:

1. Az apartmantulajdonosok szinte teljesen megszabadultak a házigazgatással kapcsolatos aggodalmaktól.
2. Az alapkezelő társaságok szakemberei minden bizonnyal szakszerűbben látják el feladataikat, mint a HOA igazgatóságában részt vevő lakosok.
3. Az alapkezelő társaságok először saját költségükre szüntetik meg a meglévő hiányosságokat (a falak újrafestése, a huzalozás javítása stb.), És csak akkor kérik a bérlőktől a felmerült költségek fedezésére szükséges összegeket.

hátrányok:

1. Az alapkezelő társaságok alkalmazottai nem a ház lakói, tehát nincs személyes érdeke a ház jó állapotának fenntartása.
2. Alapkezelő társaságok vonzása a lakók számára a legköltségesebb módja egy apartmanház kezelésének.

Érdemes megállapodásokat kötni az alapkezelő társaságokkal azokban az esetekben, amikor egy nagy lakóház bérlői között nem volt olyan ember, aki vállalná a HOA munkájának irányítását..

Így nincs ideális módszer egy apartmanház kezelésére. A menedzsment egyik formájának kiválasztásakor figyelembe kell venni a lakosok számát, az emberek jelenlétét köztük, akik hajlandók vállalni az épület karbantartását, valamint a feladatok összetettségének mértékét, amelyekkel a menedzsernek szembe kell néznie..