Kereskedelmi rendszer. Hogyan lehet gyorsan megvásárolni házat válsághelyzetben

A cikk tartalma

• Mi a kereskedelem rendszerének lényege?
• Milyen tulajdonság cserélhető
• Az ügylet sémája. Klasszikus kereskedelem
• Alternatív kereskedelem
• Mit kell keresni egy kereskedelmet lebonyolító ügylet végrehajtásakor?
• Az ilyen üzletek előnyei és hátrányai
• Mikor nyereséges a kereskedelem rendszerének használata?

Mi a kereskedelem rendszerének lényege?

A kereskedelem rendszerét eredetileg kizárólag az autóiparban használták. Ez abban állt, hogy megadhatta régi autóját, és cserébe új autót vásárol alacsonyabb áron, levonva a régi autó költségét.

Fokozatosan hasonló sémát kezdtek alkalmazni az ingatlanügyletekben. Általános szabály, hogy ügyfeleiknek azokat a fejlesztők kínálják, akik gyorsan meg akarják adni az építés alatt álló épületek lakásait. Az ingatlanügynökségek néha ajánlatot kínálnak lakás megvásárlására a kereskedelem rendszerének megfelelően.

Kétféle lehetőség van az ilyen tranzakciókra:

1. Leggyakrabban, amikor a kereskedelemről beszélünk, azt értjük, hogy egy fejlesztő vagy ingatlanügynök megvásárolja lakását a lakás tulajdonosától, majd a korábbi tulajdonos új ingatlanokat fog szerezni ugyanazon fejlesztőtől vagy ingatlanügynöktől, általában nagyobb összeggel. Ez az ingatlan előzetesen lefoglalható a kereskedelemben részt vevő tagok számára, így biztosan nem hagyja el a teteje nélkül a feje fölött. Az ilyen ügyletekben általában egy régi ház eladása és az új házba költözés közötti időtartam nem több, mint néhány nap. Ez a klasszikus csereprogram..
2. A kereskedelem második típusa (alternatív tranzakciónak is nevezik) az, hogy a lakástulajdonos megállapodást köt a fejlesztővel vagy az ingatlanügynökkel, amelynek értelmében házát eladásra állítják, és egy lakást az ingatlan tulajdonosának kell fenntartaniuk, amelyet a kereskedelem keretében fog megszerezni.

A saját ingatlan eladása után megkapja azt a pénzt, amellyel megvásárolja a fenntartott lakást. Az ilyen szerződéseket meghatározott időtartamra (egy-től több hónapra vagy egy évre) kötik. Ha ezen idő alatt az ingatlant nem adják el, akkor az ügyletre nem került sor.

Milyen tulajdonság cserélhető

Nem minden ház értékesíthető a csereprogram keretében. Számos kritérium létezik, amelyeket a fejlesztők és az ingatlanügynökök általában előadnak:

1. Az ingatlannak ugyanabban a városban kell lennie, ahol az új otthont vásárolják. Ellenkező esetben a megállapodás második fele számára nehezebb lesz végrehajtani azt, és kereskedelemmel együtt a tranzakció sebessége az egyik legfontosabb kritérium.
2. Nem kétséges, hogy a lakás törvényesen birtokolja a személyt. Ellenkező esetben növekszik annak a kockázata, hogy nincs ház vevő, ami azt jelenti, hogy az ügyletre nem kerül sor..
3. A lakásnak nem szabad hosszú ideje megváltoznia a tulajdonosváltást (általában hároméves hivatali ideje irányítja őket). Ellenkező esetben növekszik annak a kockázata, hogy az eladást az előző tulajdonosok egyike megtámadhatja..
4. A bérbeadónak nagykorúnak kell lennie. A jogszabályok értelmében egy lakást nem szabad kiskorú nevében eladni, amíg meg nem szerezik a gyámsági és gyámügyi hatóság engedélyét, és ezzel egyenértékű ingatlant vásárolnak a gyermek nevében, ami ellentmond a kereskedelem rendszerének logikájának..
5. Az ingatlannak a potenciális vásárlók széles köre számára érdekesnek kell lennie. Nem adhat el közösségi lakást kereskedelem útján, mert nagyon nehéz vevőket találni rá.
6. A lakásban nem lehet regisztrált bérlő. Ez megint bonyolítja az ilyen ház eladását..

Az ügylet sémája. Klasszikus kereskedelem

1. Olyan ingatlanügynököt vagy fejlesztőt választanak, aki lakást vásárol a csereprogram szerint.
2. A lakás értékelése.
3. A tranzakció minden részletét tárgyaljuk.
4. Foglalási megállapodást kötnek a fejlesztővel, amelynek értelmében új lakást kell fenntartani a lakás tulajdonosának.
5. A lakást ingatlanügynök vagy fejlesztő vásárolja meg, és ugyanazt a pénzt használják a fenntartott ház megvásárlására.
6. A lakás korábbi tulajdonosa az új ingatlan tulajdonjogát formalizálja.

Alternatív kereskedelem

1. Olyan ingatlanügynökségeket vagy fejlesztőket keresünk, akik házak eladási lehetőségeit adják el a kereskedelem keretében.
2. Ingatlan értékelése.
3. Az ingatlan eladásához szükséges összes dokumentumot összegyűjtik.
4. Az összegyűjtött dokumentumok jogi vizsgálatát elvégzik.
5. A tulajdonos ingatlanja eladó.
6. Miután a lakáshoz vevőt találtak, és előleget fizetett be, foglalási megállapodást kötnek a fejlesztővel. Ez lehetővé teszi a szállásfoglalást, amelyet hamarosan a lakástulajdonos költöz.
7. A ház eladása után a lakástulajdonos rendszeres tőkeszerződést köt a fejlesztővel.
8. Az új ház tulajdonjogát hivatalosan is formálják.

Mit kell keresni egy kereskedelmet lebonyolító ügylet végrehajtásakor?

Ingatlan értékelése

Fontos, hogy egy független értékelő határozza meg a lakás költségeit. Ha ezeket a tevékenységeket egy fejlesztési vagy ingatlanfejlesztő cég szakemberei hajtják végre, akkor az ingatlan becsült értékét valószínűleg alábecsülik.

A megvásárolható lakás fix költsége

Amikor olyan társaságot választ, amellyel kereskedelmet folytathat, fontos figyelembe venni egy feltételt: hogy lesz-e rögzített ár a felvásárolt lakásért. Végül is, ha a tranzakcióban részt vevő valamelyik lakását csak hat hónap elteltével adják el, és addigra a számára fenntartott ingatlan értéke 10–20% -kal növekszik, akkor lehet, hogy egyszerűen nincs elég pénze a vásárláshoz. Ennek eredményeként lakása és új otthon nélkül maradhat..

Ha ingatlanügynökök vesznek részt az ügyletben – csak szolgáltatási szerződés

Ha a lakás tulajdonosa nem közvetlenül az építési beruházótól, hanem egy ingatlanügynökségen keresztül vásárol új ingatlant, biztosítania kell, hogy a tulajdonos és az ügynökség közötti megállapodást szolgáltatási szerződésnek nevezzék, nem pedig képviseleti szerződésnek. A jogszabályok szerint az ügynöki szerződés egyoldalúan felmondható.

Az ilyen üzletek előnyei és hátrányai

hátrányok:

1. Bármelyik kereskedési lehetőséget választja az ingatlantulajdonos, kénytelen lesz a lakást jelentős kedvezménnyel eladni. Bizonyos esetekben ez akár 30% -ot is elérhet.
2. A lakástulajdonos számára a legveszélyesebb időszak az otthoni ház elhagyásától az új ingatlan megszerzéséig tartó időszak. Valójában az utcán marad.
3. Leggyakrabban a fejlesztők a kereskedelem rendszerét használják az építés alatt álló épületek lakásainak gyors eladására, így a rendszer egyik résztvevőjének korlátozott számú lehetőség közül kell választania házat..
4. Az alternatív csere opcióval az új házhoz leggyakrabban befizetést kell fizetni. Ha a régi lakást a megállapodás szerinti határidőn belül nem adják el, akkor a letét elveszik.

Előnyök:

1. Ingatlan eladása után a tulajdonos jogosult új ház megvásárlására rögzített áron (ha ezt a foglalási megállapodás előírja). Ez komoly előnye, mert gyakran, miután egy évet töltött otthonának eladásával, korábbi tulajdonosának látta, hogy az ingatlanpiacon megváltoztak az árak, és egy új lakás sokkal többet fog fizetni, mint amit tervezett..
2. A klasszikus kereskedelemben az ügylet szinte azonnal megtörténik. Ez a rendszer erõteljes példája azoknak az embereknek, akiknek sürgõsen szükségük van új lakásra..
3. A háztulajdonosnak nem kell sok időt és erőfeszítést költenie vásárlók keresésére és ügylet lebonyolítására az ingatlan eladása érdekében. Vagy azt azonnal megvásárolja a kereskedelem második fele, vagy a második fél átvállalja a lakás eladásának minden gondját..

Mikor nyereséges a kereskedelem rendszerének használata?

Íme néhány helyzet, amelyekben a kereskedelmet nyújtó rendszer előnyös lehet az oroszok számára:

1. A lakástulajdonos gyorsan drágább lakást akar szerezni, de nincs lehetősége arra, hogy jelzálogkölcsönt vegyen.
2. Egy városi lakás tulajdonosa a külvárosban építés alatt álló házközösségbe akarja költözni. De míg eladja otthonát a szükséges összeg megmentésére, a falu építése befejeződik, és az ingatlanárak hirtelen emelkedni fognak..
3. Egy család, amely több lakást birtokol, egy nagy vidéki házra akarja cserélni, de nem akarja pazarolni az időt, hogy minden apartmanra vevőket keress.

Így a házak eladásának / vásárlásának kereskedelmére szolgáló rendszer valódi megmentés lehet válsághelyzetben és az ingatlanárak instabilitása szempontjából..