Külföldi ingatlanbefektetések. Hol és milyen típusú ingatlanokat jövedelmezőbb Európában vásárolni

A cikk tartalma

• Jelenleg a legolcsóbb ház Bulgáriában és Észtországban
• Nem elég vásárolni. Mennyibe kerül egy otthon fenntartása külföldön
• Összegezve

Az utóbbi időben az oroszok körében egyre népszerűbbé váltak a külföldi – köztük az európai – ingatlanbefektetések. Ezenkívül honfitársaink lakó- és szállodai, irodai és lakossági ingatlanbefektetéseket fektetnek be.

Vincent van Gogh, kávézóterasz éjjel, 1888

Jelenleg a legolcsóbb ház Bulgáriában és Észtországban

Az európai lakóingatlan-piaci helyzetet elemezve elmondhatjuk, hogy most a legolcsóbb lakásokat lehet megvásárolni Észtországban és Bulgáriában.

A vezető orosz ügynökségek szerint, amelyek Európában ingatlanvásárlást kínálnak. Bulgáriában a legolcsóbb ház 100-150 ezer rubelért megvásárolható. Ebből az összegből házat lehet vásárolni, amelynek területe 60–150 négyzetméter. Észtországban egy 50 nm-es lakás 100 ezer rubelért megvásárolható.

A második helyet Litvánia és a Cseh Köztársaság veszi át, itt 200 000 rubel áron lehet lakóingatlanokat megvásárolni. Tehát egy Teplice nevű cseh városban egy kétszobás apartman 53 nm alapterületű panelházban. 207 ezer rubelért megvásárolható.

Németország a harmadik helyen áll a lakhatás megfizethetősége szempontjából. A lakás minimális költsége körülbelül 280 ezer rubel. Így Szászországban vásárolhat egy 38 nm-es kicsi lakást. 276 ezer rubelért.

Olaszország, Finnország és Montenegró a következő. Scalea üdülőterületén egy lakást 592 ezer rubelért adnak el. Finnországban, a Punkaharju régióban egy 1950-ben épített házat 750 ezer rubelért árulnak. És a montenegrói Chan régióban egy házat 769 ezer rubelért lehet megvásárolni.

Az oroszországi és a FÁK-országokból származó befektetők ebben az évben a szakértők előrejelzései szerint Európában szállodákat vásárolnak 500 millió euróért.

A Gordon Rock nemzetközi ingatlanügynökség szakértői szerint a tavalyi év végén az európai szállodai ingatlanbefektetés összesen 4,5 milliárd eurót tett ki. Az orosz befektetők aránya körülbelül 8% volt. Az elemzők előrejelzései szerint 2011-ben az európai szállodai ingatlanokkal folytatott tranzakciók volumene legalább 20% -kal növekszik, és a FÁK-országokból származó befektetők aránya 10% -ra is növekedhet. Ezért ha kiszámoljuk a beruházás összegét, kiderül, hogy 2011-ben Oroszország és más FÁK országok állampolgárai Európában több mint fél milliárd euró értékű szállodákat vásárolnak..

Az elmúlt 2 évben az oroszországi és a FÁK-országokból származó befektetők váltak az európai szállodai ingatlanpiac egyik kulcsszereplőjévé. Az orosz befektetők között vannak az öt legnagyobb befektető, akik Európában szállodákat vásárolnak.

Christian Jereczek, utcai jelenet

Az ország megválasztása, amelyben az orosz befektetők vásárolnak ingatlant, elsősorban a becsült beruházási költségvetéstől függ:

• Legfeljebb 2 millió eurós költségvetéssel a befektetők érdeklődést mutatnak a mini szállodák (legfeljebb 25 szoba) iránt Bulgáriában, Montenegróban, a Cseh Köztársaságban, Németországban és Törökországban;
• 2–7 millió eurós költségvetéssel a befektetők mini-szállodákat és szállodákat (legfeljebb 50 szoba) vásárolnak a Cseh Köztársaságban, Németországban, Ausztriában, Spanyolországban;
• több mint 7 millió eurós költségvetéssel – szállodákat (több mint 50 szobát) vásárolnak Franciaországban, Ausztriában, Németországban és Angliában.

Az orosz és a FÁK-országokból származó befektetők teljes keresletében a 2 millió euró alatti szállodák iránti kereslet aránya 60%, a 7 millió euró alatti szállodák esetében – 25%, és a 7 millió eurót meghaladó szállodák iránti kereslet aránya – 15%..

Meg kell jegyezni, hogy a Karlovy Vary, Baden-Baden és Prága szállodák az utóbbi időben voltak a legnagyobb kereslet az orosz befektetők körében. Az orosz, ukrán és kazah befektetők fokozott érdeklődése befolyásolta ezekben a városokban a szállodaárak jelentős emelkedését. Tehát az elmúlt 2 évben az árak átlagosan 1,5-szer emelkedtek. Következésképpen ezekben a városokban a szálloda-ingatlanvásárlásba történő beruházások megtérülési ideje jelenleg megnőtt, és akár 20 év is lehet. Ez lényegesen több, mint a beruházás megtérülése, például Ausztriában, Londonban, Hamburgban vagy Münchenben szállodák vásárlásakor, amelyek megtérülési ideje körülbelül 12 év.

Stanislav Singel, a Gordon Rock ügynökség igazgatója szerint most jelentősen megnőtt az orosz befektetők érdeklődése a garantált jövedelemmel rendelkező külföldi szállodák vásárlása iránt. Különlegességük, hogy az ilyen szállodákat hosszú távú menedzsment-megállapodással adják el, amelyet rendszerint az egyik vezető európai szállodalánccal kötnek. A szerződést általában 15-20 évre kötik, a garantált jövedelem évi 6-8%, és az alapkezelő társaság fizeti a szálloda tulajdonosának..

Meg kell még jegyezni, hogy sok európai bank örömmel hitelezi ilyen szállodai ingatlanok vásárlására. A kölcsönök az objektum teljes költségének legfeljebb 65% -át adják ki, míg a kamatláb 3,2% -ról. Kiderül, hogy az ilyen ingatlanba történő befektetés megtérülése évi 11-12% -ot is elérhet.

Nem elég vásárolni. Mennyibe kerül egy otthon fenntartása külföldön

Sok olyan befektető, aki külföldön vásárol ingatlant, nem mindig tudja, mennyibe kerülhet az Alpokban lévő ház vagy egy londoni penthouse fenntartása. A költségek megtervezésekor azonban nemcsak magának a tárgynak a költségét kell figyelembe vennie, hanem az adókat, díjakat, közüzemi számlákat, biztosítási és egyéb költségeket is..

Menedzsment cég. Ha azt akarja, hogy vidéki házát tiszta állapotban tartsák, akkor fontolóra kell venni egy alapkezelő társaság bérbeadását. Európában a luxusingatlanok kezelése sokat fog fizetni. Általános szabályként a kiegészítő szolgáltatásokért fizetnie kell az alapkezelő társaság számára – a számla tartalmazhatja: medence takarítását, kerti karbantartást és egyebeket. Például Franciaországban, Spanyolországban és Németországban a kerttel és úszómedencével rendelkező villát kezelő társaság szolgáltatásai a tulajdonosának évi 2–3 ezer eurót fizetnek. A társaság felelőssége magában foglalja a kastély heti egyszeri látogatását, az összes szükséges személyzet toborzását és felvételét, valamint a számviteli vezetést. A heti takarítás például 60 euróba kerül, a medence karbantartása havonta 800 euróba kerül, körülbelül mekkora összeget kell költeni egy kertész szolgáltatásaira. Tehát egy nagyon tisztességes összeg fut fel.

Ingatlanadó. A legtöbb európai országban az ingatlantulajdonosok évente fizetnek ingatlanadót. Az adót az ingatlan becsült értéke alapján számítják ki, amely általában jóval alacsonyabb a piaci értéknél, és 0,1-3,5% között mozog..

Vincent Van Gogh, a Fehér Ház éjjel, 1890

Ha az egyes országokat vesszük, az ingatlanadó mértéke a következő: Spanyolországban – 0,4% a városi ingatlanok és 0,3% a vidéki ingatlanok esetében; Montenegróban az adó mértéke az adóköteles ingatlan területétől függ és 0,08–0,8%; Németországban az adót átlagosan 1,9% -kal fizetik, míg az egyének magánszemélyeknél kevesebb, mint 120 ezer euró, a jogi személyeknél kevesebb mint 20 ezer euró értékű ingatlanokat nem adóztatnak.

Például Franciaországban kétféle ingatlanadó létezik: taxe d’habitation (csak egy épületet vetnek ki) és taxe fonciere (ház telekkel). Az adó összege az objektum területétől függ. Tehát egy lakáshoz, amelynek teljes területe 90 négyzetméter. m kb. 400 eurót kell fizetnie évente, egy 120 négyzetméteres házért. m 100 négyzetméter m föld – ezer euró.

Néhány európai országban – például Horvátországban – nem fizetik meg a vagyonadót.

Spanyolországban az ingatlanadóval együtt a házak és lakások tulajdonosainak vagyonadót kell fizetniük, amelynek mértéke 0,2% (ingatlan értéke 193 ezer euróig) 2,5% -ig terjed (az ingatlan drágább, mint 12 316 ezer euró)..

Közüzemi számlák – azokat szintén meg kell fizetni. A közüzemi számlák mennyisége azonban a fogyasztástól függ. A mérőórákat szinte minden házban telepítik. Csak megjegyezzük, hogy Nyugat-Európa országaiban a víz, gáz és villamos energia fizetése magasabb, mint délen..

Ha figyelembe vesszük a ház vagy lakás fenntartásának összes költségét, akkor az egyik legdrágább ország Franciaország. A ház fenntartása itt az ingatlan teljes értékének kb. 2–3% -át igényli, ideértve a helyi ingatlanadókat, közüzemi számlákat és a biztosítást. Ha összehasonlítják, akkor például az Egyesült Királyságban a költségek körülbelül 1%. Németországban a ház karbantartása meglehetősen drága a magas közüzemi árak miatt. Sokkal olcsóbb lesz a házak fenntartása Horvátországban, Montenegróban és Finnországban.

Összegezve

Az európai ingatlanpiac jelenleg nagyon vonzó az orosz befektetők számára. Az apartmanok és házak árai sok európai országban sokkal alacsonyabbak, mint Moszkvában. Ezért sok potenciális befektető jelentős forrásokat fordít külföldi ingatlanok vásárlására. És sok szakértő előrejelzése szerint a beruházások továbbra is növekedni fognak, és lendületet kapnak. Ennek fő oka az, hogy az ingatlanárak Európában a közeljövőben nem emelkedhetnek, és egyes régiókban talán az árak is csökkenni fognak..

Isaac Levitan, Bordighera közelében. Észak-Olaszország, 1890

Az Európában olyan szállodák vásárlása, amelyek az utóbbi években népszerû befektetési formává váltak honfitársaink körében, szintén csak népszerűséget nyer. Különösen igaz ez a garantált jövedelmű szállodai ingatlanvásárlásra. Végül is a garantált jövedelem megléte lehetővé teszi a szállodaiparban nem tapasztalattal rendelkező befektető számára is kockázatmentes befektetéseket az európai szállodai ingatlanokba..

Ha azonban Európában ingatlanvásárlásba kíván befektetni, akkor előtte feltétlenül ügyelnie kell az objektum karbantartásának költségeire. Mivel a házak fenntartása sok országban nem a legolcsóbb öröm.

Általában magabiztosan mondhatjuk, hogy abban az esetben, ha hosszú távú befektetést szeretne végrehajtani, az ingatlanvásárlás Európában egyelőre nagyon jó befektetés. A közeljövőben nem valószínű, hogy jelentős bevételt szerezhetnek ilyen beruházásokból, és a jövőben nagyon valószínű.