Hogyan ruházza el részesedését lakásában konfliktus nélkül és jövedelmezően

A cikk tartalma

• Részvény megfelelő eladása
• Háromszor a piac alatt
• Érkezés bírósági végzéssel
• Jogosulatlan bejelentkezés
• Részvény eladás
• Ki vásárol részvényeket

Hazánkban a lakás közös részvénytulajdonának gyakorlása általános és nagyon elterjedt gyakorlat. A privatizáció óta az ingatlanok többsége pontosan részvényekkel került magántulajdonba.

Manapság gyakran vásárolnak ingatlanokat résztulajdonban. Végül lehetetlen elkerülni a közös tulajdon kialakulását a volt házastársak közötti közös ingatlan megosztásakor, ez adományozáskor, a ház örökölésekor stb. Merülhet fel. Jogi szempontból helyes az ilyen háztulajdonosok társtulajdonosának hívni..

Mindaddig, amíg a társtulajdonosok közötti kapcsolatokat nem takarja el a konfliktus, egyikük sem érez aggodalmat a saját státusza miatt. De amint a társtulajdonosok elveszítik a kölcsönös megértést, elkerülhetetlenül felmerül a sajátos ingatlan megosztásának problémája. És a probléma megoldása messze nem egyszerű.

Tipikus példa: a házastárs egyenlő arányban birtokolja a lakást. A férj halála után részesedése (a lakás fele) megoszlik az özvegy és az elhunyt fia között. A feleségnek pedig a ház háromnegyedének, a fiának pedig egynegyede van. Ha a második személy meg akarja venni részesedését, akkor a legegyszerűbb lehetőség a lakás eladása, és a bevételnek a részvényekkel arányos felosztása. Az özvegy azonban ellenállhat egy ilyen döntésnek, és ebben az esetben áll fenn rendkívül konfliktusos helyzet. Az elhunyt gyermeke egyszerűen feladhatja a törvényes örökséget, de meg is védheti tulajdonjogát. A maga részéről törvényes lesz lakásba költözni, részesedését átruházni vagyonkezelő társaságra vagy eladni. És ebben az esetben az özvegy számára sokkal kellemetlenebb forgatókönyvek merülhetnek fel, akár annak szükségességéig, hogy eladják otthonának részesedését, és minimális költséggel hagyják el..

Részvény megfelelő eladása

Ha a lakás társtulajdonos a törvény szerint eladni szándékozik, erről értesítenie kell a többi társtulajdonosot, és fel kell hívnia őket vásárlásra. Az ilyen értesítést általában írásban, a pontos ár feltüntetésével történik. A fennmaradó tulajdonosok írásbeli elutasítása esetén, vagy ha a következő hónapban a beváltott részvényt nem vásárolják meg, a társtulajdonosnak teljes joga van eladni részvényét bármelyik vevőnek..

Felhívjuk figyelmét: az eladási költségeknek teljes mértékben meg kell egyezniük azzal az árral, amelyen az eladó írásban felajánlotta részesedését más társtulajdonosoknak. Ellenkező esetben a lakás társtulajdonosai bírósági úton megkövetelhetik az ügylet visszavonását.

Háromszor a piac alatt

Az ingatlanszakértők hangsúlyozzák, hogy a ház részleges tulajdonjoga egyáltalán nem jelenti a lakás egy adott szobájának a tulajdonát. Például előfordulhat, hogy a társtulajdonosnak még nincs joga a lakásban élni, és ezért a megosztott tulajdonjogának ára egyáltalán nem egyenlő az ingatlan piaci értékével. Egyes szakértők szerint az ingatlan részesedésének négyzetmétere általában olcsóbb, mint egy tulajdonosi lakásban vagy házban, négyzetméter körülbelül 15–40% -kal. Más szakértők szerint a rendes ingatlan költségeinek 20-30% -a a lakás egy részének ára. Sőt, a gyakorlat inkább megerősíti a legfrissebb adatokat, ha legalább az orosz nagyvárosok példáján figyelembe vesszük a teljes apartmanok költségeit és az azokban való részesedést. A kis lakások részvényei (problémás részvények) a legtöbb áron veszítenek, ahol fizikailag lehetetlen az összes társtulajdonos egyidejű tartózkodása..

Emlékezzünk vissza az elhunyt feleségével és fiával való helyzetre, akiknek egyenlőtlen részesedése van az örökölt lakásban. A fiának joga van eladni a ház negyedét a piaci értéknek csak egy nyolcadával, mert senki sem vásárol magas áron. Ugyanakkor az özvegy ugyanazt az árat fizeti a lakás nyolcadik részéért, és valójában kétszer drágább tárgyat is vásárolhat, mert utána ő lesz a teljes lakás egyetlen és teljes tulajdonosa..

Egyes háztulajdonosok, akik teljesen elfoglalták azt, még radikálisabbak. Végül is, hozzájárulásuk nélkül a többi részvény nem realizálható, ami azt jelenti, hogy mások részvényeinek visszaváltása nélkül büntetlenül lehet az egész lakást vagy házat eladni..

Ha a társtulajdonosok konfliktus nélkül nem tudják megoldani a részesedés megosztását, néhányuknak évekig más társtulajdonosok ostromán kell élnie, akiket nem engednek be a lakásba. Ez a taktika hatékony, de nem akkor, ha egy kisebb részesedés tulajdonosa komolyan veszi a társtulajdonos jogainak védelmét. Számos jogi lehetőség létezik számára a probléma megoldására:

• bíróságon keresztül történő rendezés;
• jogosulatlan bejelentkezés;
• eladja részvényét harmadik fél vásárlójának;
• a részesedés eladása az tulajdonos tulajdonosának.

Van egy ötödik lehetőség is – megkövetelni, hogy részesedését lakótelep formájában osztják el. Ez inkább elméleti módszer a probléma megoldására, mivel a szokásos városi lakásokban szinte irreális ezt a fájdalommentes végrehajtást valamennyi társtulajdonos számára végrehajtani..

Érkezés bírósági végzéssel

Az ügyvédek érvelése szerint ideális esetben a háztulajdonosoknak önként meg kell határozniuk a közös lakás használatának feltételeit. De egy konstruktív párbeszéd nem mindig működik sikeresen, és itt bírósághoz kell fordulni. Ebben az esetben a bíróság döntése nagymértékben függ az egyéb ingatlanok társtulajdonosának, eltartottjainak jelenlététől / távollététől, a peres felek pénzügyi helyzetétől stb. Egy egyszobás lakásban szinte biztosan megteremtik a kisebb részesedésű nagy tulajdonosok tartózkodási jogát, ha nem rendelkezik más házban. és egy nagyobb részesedés tulajdonosát “megkérdezik” a vitatott lakásból más lakóingatlan tulajdonjoga miatt. Nem ritka, hogy a bíróság az agresszort kilakoltatja a lakásból, és zöld sávot ad a sértett jogokkal rendelkező társtulajdonosnak. A többszobás apartmanok esetén azonban a bíróság lehetővé teszi az összes tulajdonos számára, hogy különféle szobákat használjon, figyelembe véve a tulajdonosi részesedés méretét és magukat a szobákat..

Egy ilyen peres eljárás általában hat hónap és egy év. És még a folyamat befejezése után a béke általában nem kerül a társtulajdonosok kapcsolatába. Végül is az igazságszolgáltatás nem képes kiküszöbölni a személyes konfliktusokat, és a társtulajdonosok rendszeresen cserélhetik a bejárati ajtó zárját. Sem a végrehajtók, sem a rendõrség nem tud segíteni az ilyen helyzetekben. Az egyetlen kiút a bírósághoz fordulás.

Jogosulatlan bejelentkezés

Elméletileg is lehetséges a kérdés peres eljárás igénybevétele nélkül megoldani. Ha egy személyt nem engednek be a saját otthonába, akkor minden joga van egyedül belépni, és erre még erőt is felhasználhat (csak az ajtó becsapása, de a ház falai elleni küzdelem vagy megsemmisítés céljából). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 12. cikke szabályozza ezt a helyzetet: az elnyomott társtulajdonos viselkedését a törvény úgy fogja értelmezni, mint a jogok önvédelmét. Az ügyvédek határozottan javasolják bizonyítékok szolgáltatását, amelyek szerint a kérdés békés megoldása sikertelen volt, mielőtt az ajtót letörne. Például ezek egy postai levél másolata, amelyet a posta hitelesített, és amelyben az elkövető felkérést kap, hogy férjen hozzá otthonához és adja meg a kulcsait, vagy egy előzetes nyilatkozatot a rendőrségnek a zaklató ellen. Az ilyen intézkedések megakadályozzák a házba betörő társtulajdonosokkal szembeni rendészeti követeléseket. De meg kell értenie, hogy a társtulajdonosok személyes konfliktusa ezután csak fokozódni fog.

Részvény eladás

Fontos szempont: a törvény szerint több tulajdonosnal rendelkező lakás közös tulajdonban lehet vagy közös tulajdonban lehet, részvények meghatározása nélkül, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 224. cikke értelmében. És a második esetben a társtulajdonosoknak nincs joga eladni a részüket, mert jogilag és valójában egyszerűen nem létezik. Ugyanakkor az ilyen lakhatás – a társtulajdonosok megállapodásával vagy a bíróság előtt – újra kiadható megosztott tulajdonba.

A részesedés eladása a legegyszerűbb megoldás a megvalósításhoz. Természetesen a társtulajdonosoknak írásbeli értesítéseket kell elküldeniük az eladásról, be kell tartaniuk még néhány alaki követelményt, de ez mindenesetre könnyebb, mint a bírósági eljárás lefolytatása vagy a fizikai erő alkalmazása a házad részének felhasználásakor..

Amennyiben a társtulajdonosokkal szóbeli megállapodás született a részvény eladásáról, értesítésre nincs szükség. A vétel és az eladás regisztrációja alapkivitelben történik. A helyzet bonyolítása az, hogy a társtulajdonosok megtagadják saját részvényeik vásárlását és harmadik félnek történő eladását. Ezután az üzletet általában késik az eladási értesítések kijátszása. Mindenesetre táviratot vagy ajánlott eladási levelet kell küldeni a tulajdonosoknak. A bejelentett társtulajdonosok tartós hallgatása esetén, amely után a részvényt nem adják el nekik, a bíróság szinte biztosan elismeri az ügylet jogszerűségét..

Van egy másik radikális megoldás a problémára, amely nem igényel kapcsolatot a társtulajdonosokkal. Valójában az utóbbi hozzájárulása nem szükséges a lakás egy részének adományozásakor. Ha egy ajándék álcázza az eladást, az ügylet bíróságon megtámadható, de szinte lehetetlen bizonyítani az eladás tényét.

A társtulajdonosok megkerülésének másik módja a vállalás. A részvény tulajdonosa az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 807. cikke harmadik fél általi vásárlóval kötött kölcsönszerződést az eladott részvény tervezett költségével megegyező összegben. A kölcsönt ez a részesedés biztosítja. A zálogjogot a Rosreestr regisztrálja, a tulajdonos pénzt kap a hitelezőtől, majd a felek kompenzációs megállapodást kötnek: a fátyolos vevő megbocsátja az adósságot, és cserébe megkapja a zálogjog tárgyát – sőt, egy részét a lakásban. Egy ilyen rendszer hátránya a zálogjog bejegyzésekor a Rosreestrben jelentkező lehetséges problémák, ezért ilyen esetekben optimális a hivatásos ingatlanügynökök vagy ügyvédek igénybevétele. A nagy orosz városokban vannak olyan ingatlanügynökségek, amelyek ilyen objektumokkal dolgoznak.

Ki vásárol részvényeket

Az ingatlanügynökök általában a következő kategóriákba osztják a lakásvásárlókat.

Az első részvényt szereznek saját lakásukban való megélhetésükre, abban a reményben, hogy tárgyalni kezdenek a társtulajdonosok többi részével. Mondanom sem kell, hogy ez a lehetőség nagyon kockázatos.?

Mások állandó részesedést szereznek az ingatlanok egy részéről. Itt a részesedés nevetségesen kicsi lehet – akár századik is, mivel a lakóhelyen történő regisztrációhoz nincs szükség a társtulajdonosok hozzájárulására. Csak be kell mutatnia az útlevél irodában a részvény tulajdonjogát igazoló dokumentumokat. A társtulajdonosok hozzájárulása nélkül azonban harmadik felek regisztrálása nem fog működni – jegyezte meg a szakértők. Kivétel csak a szüleikhez kinevezett kiskorú gyermekek esetében lehetséges.

Azokat a fosztogatókat, akik egy lakásban részvényeket vásárolnak annak érdekében, hogy saját feltételeiket a tulajdonosokra kényszerítsék, általában arra buzdítják, hogy eladják részvényüket. Ez utóbbi típusú vevők komoly problémát jelentenek a részvénytulajdonosok számára, akik a többi tulajdonosot kiszabadították. A profi versenyző elviselhetetlen életkörülményeket képes biztosítani szomszédai számára. Például a lakás negyedik részének tulajdonosai éjjel szándékosan elárasztották az alsó emeleteket, amelyek lakosai a lakás összes tulajdonosát pereljék. Kiderül, hogy a lakás fennmaradó részének tulajdonosa számára jövedelmezőbb, ha eladja részesedését a Raidernek, mint a szomszédoknak fizetett kompenzációnak..

Tehát, a cikk olvasói most már tudják: még a lakások leginkább agresszív társtulajdonosával is abszolút legális módon lehet kezelni. Ugyanakkor az is nyilvánvaló, hogy a legjobb cselekvés nem a konfliktus eszkalációja, hanem az, hogy megpróbálnak megállapodásra jutni a társtulajdonosokkal, megvásárolják a fennmaradó részvényeket vagy együtt eladják a házat. Az eredmény nagyobb nyereséget jelent, és kevesebb időt és ideget pazarol el..