Nem titok, hogy az ingatlanügyletek meglehetősen jövedelmező módon járnak el a pénzbefektetéshez. Hogyan lehet nyereségesen felhasználni a tulajdonban lévő ingatlant? Melyiket részesíti előnyben: az épület eladása vagy bérbeadása? Mit kell keresni adásvételi vagy lízingszerződés megkötésekor? Az M2 ügyvéd válaszol ezekre a kérdésekre. Először nézzük meg, hogyan lehet nyereséget szerezni az ingatlanból Jogi szempontból a legegyszerűbb lehetőség egy épület építése az azt követő eladásokkal. Egyszerű, mert nincs szükség az objektum jogi „tisztaságának” ellenőrzésére. Ezen túlmenően a vásárlók inkább az első tulajdonosmal foglalkoznak, ha kiderül, hogy fejlesztője – még jobb. Igaz, vannak nehézségek. Például először meg kell találnia az építéshez szükséges jelentős összeget – lehet banki kölcsön vagy befektetői alap.
Vannak, akik mindezt egyszerre akarják…
Azoknak, akik pénzt keresnek az ingatlanon, a rendszer szerint működnek: beépített – tervezett – eladott. A lényeg az, hogy egy építőipari vállalat az épület felépítésével készen eladja az érdekelt felek számára. Ingatlan-adásvételi szerződés megkötésekor a feleknek ellenőrizniük kell, hogy a tárgy helyét helyesen jelzik-e, hogy a földterület alaprajzát és a dokumentumokat csatolták-e a szerződéshez. A helyiséget gondosan meg kell mérni és meg kell jelölni annak pontos területét. Ha az épület egy részéről beszélünk, az alaprajzon meg kell jegyezni, hogy melyik részt fogják eladni.
Az összes szükséges dokumentum (a másolatokkal) összegyűjtése után mehet a közjegyzőhöz. Valószínűleg őt csak az eladási szerződés érdekli. A tranzakció közjegyzőnél történő nyilvántartásba vétele után végre kell hajtani annak állami regisztrációját. Az ehhez szükséges dokumentumok listáját a regisztráció helyén lehet meghatározni. Mindenesetre meg kell tárolnia az adásvételi szerződés három példányát (egy-egy felek és a regisztrációs hatóság számára). Emellett a megállapodás közjegyző által hitelesített másolatai és az összes dokumentum nem lesz felesleges.
a felek dokumentumai. Az állami illeték megfizetése és a szerződés regisztrációja után az ügylet teljesítettnek tekinthető.
Magát a tárgyat átadás-átadási okmány alapján adják át, ahol meg kell jelölni az épület átruházásának dátumát és állapotát. Ha a feleknek egymással szemben állítások merülnek fel a tárgy vagy a szerződés szerinti fizetés minőségével kapcsolatban, ennek tükröznie kell a jogi aktust.
Ezenkívül van egy olyan időszak, amely alatt az eladó köteles garantálni az áruk minőségét a vevőnek. Valójában azonban, ha például egy épület összeomlik, és egy szakértői vizsgálat azt mutatja, hogy a tervezők vagy építők felelősek, akkor felelősségre vonják őket. Rejtett hibák feltárása esetén a vásárlók az eladóval is felveszik a kapcsolatot.
-És néhány – részben
A tulajdonosok, akik egy nagyösszegű összeg helyett inkább havonta (évben) viszonylag kevés pénzt kapnak, bérbe adják az épített épületet. A kereslet az összes típusú kereskedelmi ingatlanra (irodákra, üzlethelyiségekre, raktárakra stb.) Jelenleg meglehetősen nagy, ezért általában az objektum üzembe helyezésének idõpontjában minden helyiség már megoszlik a bérlõk között..
A bérleti szerződés megkötésekor kötelező a szerződés megfelelő elkészítése. Mit kell tartalmaznia ennek a dokumentumnak, és mely pontokra kell figyelni, amikor aláírja? Fontos ellenőrizni, hogy a felek adatai helyesen vannak feltüntetve: nevek, címek, TIN, banki adatok, útlevelek (ha a szerződő fél magánszemély), stb..
A bérleti szerződés fontos eleme a helyiségek elfogadásának és átruházásának a megállapodáshoz csatolt aktusa. Ebben meg kell jelölnie a helyiség állapotát az átadás idején, és meg kell jegyeznie, hogy melyik kommunikáció van csatlakoztatva és működik (telefonkábel, vízellátás és csatornázás, fűtési hálózat stb.).
A következő fontos kérdés a bérleti díj, amelynek összegét a feleknek a szerződésben kell megbeszélniük. Ez kiszámítható 1 négyzetméterre. m évente, vagy a teljes helyiségben havonta. Ezenkívül meg kell határozni a fizetés módját: ha rubelben, akkor feltüntetik a bérleti díj összegét, ha dollárban vagy euróban, akkor meg kell jegyezni, hogy az elszámolás rubelben történik, a felek által meghatározott arányban. Leggyakrabban az Oroszországi Központi Bank árfolyamával egyenértékű. A bérleti díj meghatározásakor meg kell jelölni, hogy tartalmaz-e közüzemi számlákat. Bizonyos esetekben a bérbeadó fenntartja a jogot, hogy külön számlákat állítson ki a bérlőnek az alapvető közművekért és kiegészítő szolgáltatásokért, ideértve például a hulladékgyűjtést, a telefonos kommunikációt, az internetet stb. A bérlet nem tulajdonjogának átruházása.
Ha egy évnél hosszabb időtartamra lízingszerződést kötnek, azt állami regisztrációnak kell alávetni. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a kereskedelmi ingatlan iránti kereslet jelenleg meglehetősen magas, valamint azt a tényt, hogy számos bérlő hosszú távú bérleti megállapodást köt, a moszkvai regisztrációs hatóságok létrehoztak egy speciális „ablakot”, ahol minden szerződést be lehet nyújtani regisztrálásra. A tisztviselõk azonban egyszerre tíznél több esetet (külön megállapodást) nem fogadnak el, így nehéz egyszerre több ügyet regisztrálni. Ezért sok szervezet felel a hosszú távú bérleti jogok nyilvántartásba vételéért a bérlők számára. Ha a felek nem akarják átmenni ezt az eljárást, akkor rövidebb időtartamra megállapodást köthetnek, és biztosíthatják annak meghosszabbítását. Ezenkívül a bérleti szerződésben egyáltalán nem határozhatja meg a feltételt: ebben az esetben határozatlannak tekintik, és nem igényel regisztrációt.
Ha egyidejűleg bérelni szeretne üzlethelyiséget és raktárakat, akkor tanácsos mindössze egy szerződést megkötni mindkét helyiségre. Ezenkívül a szerződésnek pontosan meg kell jelölnie a pavilon helyét és az áruk tárolását..
Mi jövedelmezőbb??
Szóval, eladnia kellene az épületet, vagy ki kellene bérelni? Mindegyik esetnek megvannak a maga előnyei és hátrányai. Az eladás lehetővé teszi egyidejűleg jelentős összeg megszerzését, amikor a beruházás fokozatosan megtérül, de az épület stabil jövedelmet biztosít.
A jogaid regisztrációjával kapcsolatos kérdéseket minden esetben meg kell oldani. Az egyetlen különbség az, hogy a hosszú távú lízing regisztrációjakor és regisztrálásakor díjat kell fizetni (ez akkor is felszámításra kerül, ha a szerződést módosítja vagy kiegészíti). Ne felejtsd el az adókat.
Mindenesetre, ha az épület tulajdonosa, eladható vagy jelzáloggal felruházható. Ezenkívül a betét nem befolyásolja a bérbeadó és a bérlők közötti viszonyt, mivel mindaddig, amíg az épület a bérbeadó tulajdonában van, minden bérleti díj őt kapja, mint korábban..
Nehéz megmondani, melyik üzleti szempontból jövedelmezőbb. Bármely ingatlan változatlanul likvid eszköz, amely mindig eladható.
Az ingatlanba való befektetés valóban lehet egy nehézkes folyamat, de hosszú távon nagyon jövedelmező lehetőségeket kínál. Azonban, szeretném érdeklődni, hogy milyen tipikus nehézségekkel kell szembenézni egy ilyen befektetés során, és mennyi időt vesz igénybe egy ingatlan megtérülése?
Az ingatlanba való befektetés során számos nehézséggel találkozhatunk. Először is, a megfelelő ingatlan kiválasztása nem könnyű feladat, hiszen számos tényezőt kell figyelembe vennünk, mint például az elhelyezkedés, az állapot, vagy a potenciális bérbeadói piac. Ezenkívül, a befektetési költségek magasak lehetnek, és szükség lehet hitelfelvételre is. Emellett, az ingatlan bérbeadása sem mindig könnyű, és problémák adódhatnak a bérlőkkel, az ingatlan karbantartásával vagy az üresedésekkel kapcsolatban.
Az ingatlan megtérülése pedig nagymértékben függ az adott befektetéstől. Általában sok évet vesz igénybe, mire az ingatlan hozama megtérül és kezd profitot termelni. Azonban ez idő alatt a piaci ingatlanárak és a bérbeadás költségei is változhatnak, ami befolyásolhatja a megtérülés időszakát. Előzetes kutatást és tervezést kell végezni a befektetés során, hogy ezen nehézségekkel szembenézhessünk és megalapozott döntéseket hozhassunk.