Jelzálogmegállapodás

A „jelzálog” szó görög gyökereivel rendelkezik, és a 6. században került alkalmazásra. IDŐSZÁMÍTÁSUNK ELŐTT. Az athéni reformátor, Solon Kr. E. 594-ben végrehajtotta híres reformját, amelynek eredményeként bevezették a akarat szabadságát és megszüntették a földtartozásokat.

Ezt megelőzően Athénban az ilyen kötelezettségek záloga magának az adósnak a személye volt, aki, ha az adósság megfizetése lehetetlen, rabszolgaságba eshet. Archon Solon egy módszert javasolt a személyes felelősség nagyon fokozatos átalakításához. Az adós földterületének határán egy oszlopot felépítettek azzal a felirattal, hogy ez az ingatlan egy bizonyos összegű követelés biztosítékaként szolgál, felsorolták az adós és a hitelező nevét, az adósság visszafizetésének időpontját. Ez az oszlop volt az úgynevezett „jelzálog” (állvány). Egy ilyen oszlopot egy földterületen állítottak fel annak jelzésére, hogy a hitelfelvevő tiltja mindazt, amit hoztak, hoztak és hoztak. Ezt követően ezt a szót kezdték használni az ingatlan kölcsönhöz kapcsolódó jelzálogkölcsönökre utalni. Később erre a célra elkezdték a jelzálogkönyvnek nevezett speciális könyveket.

Tekintettel arra, hogy az Orosz Föderáció kormánya jóváhagyta az Orosz Föderációban a lakáscélú jelzálogkölcsön-kölcsönzési rendszer kidolgozásának koncepcióját * ​​1, valamint a polgárok és a jogi személyek fokozódó érdeklődését a jelzálogkölcsönök iránt, sürgőssé válik a jelzálogmegállapodások kidolgozásának, végrehajtásának és állami nyilvántartásba vételének helyességének problémája..

Az 1. cikk (1) bekezdésével összhangban Az ingatlanok zálogjogáról szóló megállapodás (jelzálogkölcsön-megállapodás) alapján az 1998. július 16-i N 102-FZ. Sz. jelzáloggal biztosítottnak joga van az adóssal szemben e kötelezettség alapján fennálló pénzbeli követeléseinek a másik fél – a zálogjog – zálogköteles ingatlanának értékéből – a szövetségi törvény által előírt kivételekkel – kielégítésére..

Az Art. A jelzálogtörvény 8. cikke értelmében jelzálogkölcsön-megállapodást kötnek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve * 3 általános szabályaival a megállapodások megkötésére, valamint a jelzálogtörvény rendelkezéseivel összhangban..

1. A jelzálog-megállapodás megkötése

Az 1. cikk (1) bekezdésével összhangban Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 432. cikke értelmében megállapodást akkor kell megkötöttnek tekinteni, ha a felek a megfelelő esetekben megkövetelt formában megállapodásra jutnak a megállapodás minden lényeges feltételéről. Alapvető fontosságúak a szerződés tárgyát képező feltételek, a törvényben vagy más jogi aktusban az ilyen típusú szerződésekhez nélkülözhetetlennek vagy szükségesnek nevezett feltételek, valamint azok a feltételek, amelyek tekintetében az egyik fél kérésére megállapodásra kell jutni..

A jelzálogkölcsön-megállapodás alapvető feltételeit a jogalkotó biztosítja a 2. cikk (1) bekezdésében. A jelzálogtörvény 9. cikke. Különösen a jelzálogkölcsön-megállapodásnak meg kell jelölnie a jelzálog tárgyát, értékelését, a jelzáloggal biztosított kötelezettség jellegét, összegét és teljesítésének határidejét. Hasonló rendelkezéseket tartalmaz a 2. cikk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke, amely a zálogjogi megállapodásra szól.

Ha az ügyletben részt vevő felek nem állapodnak meg a meghatározott feltételek egyikében, vagy ha a jelzálogkölcsön-megállapodásban nincs ilyen, akkor az utóbbit nem kötöttnek kell tekinteni. Meg kell jegyezni, hogy a szerződés elismerése abban az esetben, ha a szerződésben nem szerepelnek lényeges feltételek, vagy mivel a felek nem tudnak megállapodni ezekben a feltételekben, az ügyletnek a 20. cikk alapján megállapított érvénytelenségének következményeivel jár. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 167. cikke.

Vegye figyelembe a jelzálogkölcsön-megállapodás alkalmazandó jog által előírt alapvető feltételeit.

1.1. A jelzálogkölcsön-megállapodás tárgya

A jelzálogkölcsönről szóló törvény az Art. A 9. cikk előírja, hogy a jelzálog tárgyát a szerződés meghatározza annak nevét, helyét és a tárgy azonosításához elegendő leírást.

Jelzálogkölcsön-megállapodás értelmében az 1. cikk (1) bekezdésében meghatározott ingatlan vagyon Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke, amelynek jogait az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vételéhez rögzített módon regisztrálják, ideértve:

1) földterületek, a 19. cikkben meghatározott földterületek kivételével A jelzálogtörvény 63. cikke;
2) vállalkozások, valamint vállalkozási tevékenységekhez használt épületek, építmények és egyéb ingatlanok;
3) lakóépületek, apartmanok, valamint egy vagy több elkülönített helyiségből álló lakóépületek és apartmanok részei;
4) nyaralók, kerti házak, garázsok és egyéb fogyasztói felhasználású épületek;
5) légi és tengeri hajók, belvízi hajók és űrjárművek.

Meg kell jegyezni, hogy a jelzálogtörvény (63. cikk) nem engedélyezi az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkek jelzálogkölcsönét..

Ezenkívül tilos jelzálogkölcsönbe helyezni egy olyan telek egy részét, amelynek területe kisebb, mint az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok jogszabályaiban és az önkormányzati szerveknek a különféle célokra és megengedett felhasználására szánt területekre megállapított minimális mérete. Például a moszkvai régióban a parasztok (gazdaságok) gazdaságának fenntartásához az állampolgárok számára biztosított földterületek minimális mérete 2,0 hektár, kertészkedéshez – 0,06 hektár, tehergépkocsi-gazdálkodáshoz – 0,04 hektár, és a nyaralóépítéshez – 0 , 06 ha * 4.

Az Art. A jelzálogtörvény 69. cikke értelmében egy épület vagy építkezés jelzálogkölcsön-engedélyezhető csak egyidejű jelzálogkölcsön mellett ugyanazon szerződés alapján egy földterületen, amelyen az épület vagy szerkezet található, vagy ennek a teleknek egy olyan részében, amely funkcionálisan biztosítja a jelzáloggal ellátott tárgyat, vagy ennek a telkeknek vagy az azokhoz tartozó, a zálogjogosult tulajdonában lévő részének bérleti jogához. E cikk rendelkezéseit be kell tartani abban az esetben is, ha egy folyamatban lévő ingatlan jelzálogkölcsönt építenek egy földterületen, az Orosz Föderáció jogszabályainak megfelelően..

Az ingatlan egy része, amelynek megosztása a cél megváltoztatása nélkül lehetetlen (oszthatatlan dolog), nem lehet független jelzálogkölcsön. A jelzálogtörvény e rendelkezését részletesen ismerteti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökének 2005. január 28-i, N 90 „A jelzálogkölcsön-megállapodással kapcsolatos viták választottbírósági eljárás során történő gyakorlatának áttekintése” című, 2. januárjában kiadott tájékoztatójának 2. pontja. … A jelzálogkölcsön tárgya lehet egy külön helyiség, amelynek jogait, mint önálló ingatlan tárgyát, az előírt módon nyilvántartásba veszik, és nem tartozik az ilyen szoba területéhez.

Ezenkívül az ingatlan jelzálogjogára vonatkozó szabályokat ennek megfelelően kell alkalmazni az ilyen ingatlanokra vonatkozó bérlői jogok zálogjogára (bérleti jog), mivel egyébként a szövetségi törvény nem határozza meg, és nem ellentétes a bérleti jogviszony lényegével.

A jelzálogkölcsön-megállapodásban meg kell határoznia a jelzálog tárgyának leírását. Különösen a megállapodás határozza meg a jelzálogkötelezettség alapján zálogkötelezett ingatlan típusát (épület, szerkezet, telek stb.). Az ingatlan leírásakor meg kell határoznia:

– a jelzálog tárgyának neve, amelyet az ingatlan állami nyilvántartásba vételének igazolása feltüntet;
– az ingatlan területe;
– az ingatlan címe;
– az ingatlan feltételes vagy kataszteri száma.

(3) bekezdés, 2. szakasz, 1. cikk A jelzálogtörvény 9. cikke előírja azt is, hogy ha a jelzálog tárgya a jelzálogkölcsönhöz tartozó bérleti jog, akkor a bérelt vagyont a jelzálogkölcsön-megállapodásban ugyanúgy kell meghatározni, mintha maga a jelzálog tárgya lenne, és meg kell jelölni a lízing időtartamát..

A telkek jelzálogkölcsönbe helyezésekor az 1. cikk (1) bekezdésének rendelkezései Az 1997. július 21-i N 122-FZ szövetségi törvény „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról” * 6 (a továbbiakban: a nyilvántartásba vételről szóló törvény) 18. cikke előírja, hogy a jelenlétét, megtörténtét, megszűnését, átruházását igazoló dokumentumok , az ingatlanokra és az állami nyilvántartásba vételhez benyújtott jogokra vonatkozó korlátozásoknak (megterhelésnek) meg kell felelniük az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított követelményeknek, és tükrözniük kell az ingatlanjogoknak az Egységes Államjogi Nyilvántartásban (a továbbiakban: USRR) az állami jogokba történő bejegyzéséhez szükséges információkat. Ezen túlmenően, a 2. cikk (2) bekezdésével összhangban Az Orosz Föderáció földtörvénykönyvének 8. cikke a szerződésekben, amelynek tárgya a föld, jelzi a földkategóriát. Az 1. cikk (2) bekezdésének értelmében A földrajzi törvény 7. cikke értelmében a földterületeket a rendeltetésüknek megfelelően használják. A földek jogi rendszerét az egyik vagy másik kategóriába való tartozásuk, valamint a területrendezésnek megfelelően megengedett felhasználásuk alapján határozzák meg, amelynek általános elveit és eljárását a szövetségi törvények, valamint a speciális szövetségi törvények követelményei határozzák meg..

Ezért a telkek jelzálogköltségekor a szerződésnek fel kell tüntetnie a földkategóriát és a telek megengedett felhasználásának típusát.

A jelzálogkölcsön-megállapodásban fel kell tüntetni azt a jogot (vagyon, bérlet, stb.), Amelynek alapján a jelzálog tárgyát képező ingatlan a jelzálogjogosnak tartozik, valamint annak a testületnek a nevét, amely az ingatlanokkal kapcsolatos jogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal történő tranzakciókat végzi (a továbbiakban: a Hatóság, jogok állami nyilvántartásba vétele), aki a zálogjogosult ezt a jogát regisztrálta.

1.2. A jelzálog tárgyának értékelése

Az 1. cikk (3) bekezdésével összhangban A jelzálogtörvény 9. cikke értelmében a jelzálogkölcsön tárgyának értékelését az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban kell meghatározni, a zálogjogosult és a zálogkötelezettek közötti megállapodás alapján, az Art. A jelzálogtörvény 67. cikke szerint, és pénzbeli értelemben szerepel a jelzálog-szerződésben.

A zálogjog tárgyának a felek megállapodása alapján történő értékelése meglehetősen helyénvalónak tűnik, mivel csak a felek megállapodásával a szerződés e feltétele mellett lehetséges a felek érdekeinek maximális egyensúlya ebben a jogviszonyban..

Az állami és önkormányzati vagyon jelzálogának felmérésekor a szövetségi törvényben előírt követelményeknek megfelelően vagy az általa meghatározott módon kerül sor..

Az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő ingatlan nem teljes befejezetlen építésének záloga esetén ezen ingatlan piaci értékét kell megbecsülni..

Időnként a megállapodásban a felek több becslést mutatnak a jelzálog tárgyára vonatkozóan: például a KTF által becsült költséget, a zálogkötelezettség igazgatósága által becsült költséget és a felek által becsült költséget. Ebben a tekintetben volt gyakorlat, hogy a szerződést nem kötöttnek tekintik, mivel a jelzálog tárgyának értékelését nem határozták meg. Véleményünk szerint ez a gyakorlat nem teljesen helyes – csak a felek megállapodásával történő értékelést kell figyelembe venni, a többi információ referenciaként szerepel. Most az ilyen szerződések nem megkötöttként történő elismerésének gyakorlata megváltozik, ám ennek ellenére jobb, ha a szerződésben csak egy értékelést tüntetnek fel – a felek megállapodásával * 8..

Nem érthetünk egyet ennek a nézetnek a szerzőjével, mivel a feleknek joguk van több minősítést megadni, de a felek által megállapodott értékelés meglétére is figyelemmel. Például, ha földterületeket jelzáloggal jelölnek, a felek gyakran megjelölik a telkek szokásos értékét, a független értékelő által becsült piaci értéket, a könyv szerinti értéket, végül pedig azt az összeget, amelyen a felek a jelzálog tárgyát értékelték. A kulcsfontosságú pont ebben az esetben a megállapodásban szereplő mondat: „A felek értékelik a jelzálog tárgyát.” Ezt a nézetet megerősíti a 90. sz. Tájékoztató levél is. Különösen annak 19. pontja kimondja, hogy ha a felek a jelzálogkölcsön-megállapodásban a jelzálogkölcsön tárgyának több különböző értékelését jelzik, akkor az ilyen megállapodást nem lehet nem kötöttnek tekinteni, ha lehetséges megállapítani, hogy melyik értékelés képviseli ezt. , amelyben a felek megállapodtak a jelzálogkölcsön-megállapodás alapvető feltételeként.

1.3. A jelzáloggal biztosított kötelezettség anyaga, mérete és teljesítésének időtartama

Az Art. 4 A jelzálogtörvény 9. cikke szerint a jelzálogkötelezettség által biztosított kötelezettséget meg kell jelölni a jelzálogkölcsön-megállapodásban, feltüntetve annak összegét, a bekövetkezés alapját és a teljesítés határidejét. Azokban az esetekben, amikor ez a kötelezettség bármilyen megállapodáson alapul, a megállapodás feleit meg kell jelölni annak megkötésének időpontját és helyét. Ha a jelzáloggal biztosított kötelezettség összegét a jövőben meg kell határozni, akkor annak meghatározására vonatkozó eljárást és egyéb feltételeket a jelzálogkölcsön-megállapodásban meg kell jelölni..

Így a jelzálogkölcsön-megállapodás meghatározza a fő kötelezettség minden alapvető feltételét, amelynek alátámasztására a jelzálogkölcsönt nyújtják.

Ha a jelzáloggal biztosított kötelezettség részben teljesítésre kerül, akkor a jelzálogkölcsön-megállapodásban fel kell tüntetni a megfelelő kifizetések feltételeit (gyakoriságát) és azok összegét vagy feltételeit, amelyek lehetővé teszik ezen összegek meghatározását..

Az Art. 6 (6) bekezdése alapján A jelzálogtörvény 9. cikke szerint, ha a jelzálogkölcsön jogosultjai jelzáloggal igazolják, akkor ezt jelzi a jelzálogkölcsön-megállapodás, kivéve azokat a eseteket, amikor törvény alapján jelzálogkölcsönt ad ki..

A korábban részletesen megvitatott jelzálogkölcsön-kérdések * 9.

2. A Jelzálogmegállapodás állami regisztrációja

Az 1. cikk (1) bekezdésének megfelelően A jelzálogtörvény 10. cikke értelmében a jelzálogkölcsön-megállapodást írásban kell megkötni, és állami regisztráció alá kell vetni. Megállapodás, amelyben nem szerepelnek a cikk első fejezetében meghatározott adatok, vagy amely megsérti a jelzálogkölcsön-készítés és -kibocsátás szabályait, a 4. cikk (4) bekezdésében előírtak szerint. A jelzálogtörvény 13. cikke értelmében nem kötelező állami jelzálogkölcsön-megállapodás.

Az idézett cikk változásokon ment keresztül a 2004. december 30-i 216-FZ. Sz. Szövetségi törvény elfogadásával, amely eltörölte a jelzálogkölcsön-megállapodás hitelesítésének kötelező követelményét. Ez a tény csökkentette a szerződő felek költségeit és rövidítette a szerződés megkötésének feltételeit..

A jelzálogkölcsön-megállapodások közjegyzői hitelesítését indokolatlannak találták, mivel a közjegyzői intézmény valójában megismételte az állami nyilvántartásba vétel funkcióit. A jogok állami nyilvántartásba vételét végző szervre háruló kötelezettsége, a nyilvántartásba vett ügylet jogszerűségének ellenőrzési kötelezettsége (a regisztrációs törvény 13. cikkének 1. pontja) egybeesett azzal a feladattal, amely a közjegyzőnél (az Orosz Föderáció jogszabályainak a közjegyzőkre vonatkozó február 11-i törvényének 1. cikke). 1993 N 4462-1 * 10).

Az anyagi költségek mellett a jelzálogkölcsönök résztvevői jelentős időköltségeket viseltek, amikor egyszerre két eljárást hajtottak végre (közjegyzői igazolás és állami regisztráció). Ez a körülmény növelte a jelzálogkölcsönök költségeit, csökkentette a lakosság számára rendelkezésre állását, és ennek eredményeként hátráltatta a jelzálogkölcsönök piacának fejlődését..

Másrészt ez az új regény további követelményeket támaszt a felek számára a szerződés megkötésekor. Megfelelően kell jelzálogkölcsön-megállapodást kötniük, hogy ne merüljen fel kérdés a szervtől, amely a jogok állami nyilvántartásba vételét végzi. A fejlett jelzálogkölcsön-rendszer jelenlétében, az állampolgároknak nyújtott kölcsön és jelzálogkölcsön-megállapodások megkötésekor a hitelfelvevő jogképességének és az akarathelyettes hiányának a feladata hitel- és egyéb szervezetekre hárul, mivel érdekük a szerződéses kapcsolatok megfelelő végrehajtásának biztosítása * 11..

A pártok azonban önállóan és önként jelentkezhetnek a kl. 2. cikk 2. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 163. cikke alapján döntést hoznak az általuk kötött jelzálogkölcsön-megállapodás hitelesítéséről. Ebben az esetben a közjegyzői kamatláb: 200 rubel. – ha a jelzálogkölcsön-megállapodás tárgya lakóhelyiség, és a jelzálogkölcsön-összeg 0,3% -a, de legfeljebb 3000 rubel. – ha a jelzálog tárgya más ingatlan, a hajók és repülőgépek, valamint a belvízi hajók kivételével.

Ezen túlmenően az Art. A jelzálogtörvény 20. cikke értelmében a jelzálogkölcsön-megállapodásból származó jelzálog állami nyilvántartásba vételét a zálogjogos és a zálogjogos együttes kérelme alapján végzik. A közjegyzői jelzálogkölcsön-megállapodásból származó jelzálog állami nyilvántartásba vételét a zálogjogos vagy a zálogjogosult kérelme alapján végzik el..

A jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételére vonatkozó szabályok be nem tartása annak érvénytelenségét vonja maga után. Az ilyen megállapodás semmisnek tekintendő (a jelzálogtörvény 10. cikke (3) bekezdésének 1. pontja).

A jelzálogkölcsön-megállapodás megkötöttnek tekintendő, és az állami nyilvántartásba vétel időpontjától lép hatályba.

Ha a jelzálogkölcsön-megállapodást belefoglalják a hitelbe vagy más, jelzáloggal biztosított kötelezettséget tartalmazó megállapodásba, akkor e megállapodás formájának és állami nyilvántartásba vételének meg kell felelnie a jelzálogkölcsön-megállapodásra megállapított követelményeknek..

Ha a jelzálogkölcsön-megállapodásban szerepel, hogy a jelzálogkölcsön igazolja a zálogjogosult jogait, akkor a jelzálogkölcsönt benyújtják a jogok állami nyilvántartásba vételét végző szervhez. Ha a vonatkozó megállapodás megkötése a törvény értelmében jelzálogkölcsön megjelenését vonja maga után, akkor jelzálogkölcsön-kiírás esetén a megfelelő megállapodást és jelzálogkölcsönt kell bemutatni.

2.1. A jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételi eljárása

A korábban említettek szerint az egyszerű írásbeli formában megkötött jelzálogkölcsön-szerződés állami nyilvántartásba vételét a zálogjogos és a zálogköteles együttes kérelme alapján végzik. Ha a jelzálogkölcsön-megállapodást közjegyzői formában kötik meg, akkor az állami regisztráció elvégzéséhez elegendő a zálogjogos vagy a zálogkölcsön-igénylő kérelme..

Milyen dokumentumok szükségesek a jelzálogkölcsön-megállapodás állami regisztrációjához?

Az 1. cikk (1) bekezdésének megfelelően A jelzálogkölcsönről szóló törvény 20. cikke szerint a jelzálogkölcsön-megállapodás alapján felmerülő jelzálog állami nyilvántartásba vételéhez benyújtani:

– jelzálogkölcsön-megállapodás és annak másolata;
– a jelzálogkölcsön-megállapodásban mellékletként meghatározott dokumentumok;
– az állami illeték megfizetését igazoló dokumentum;
– egyéb dokumentumok, amelyek a jelzálog állami nyilvántartásba vételéhez szükségesek, az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban az ingatlanjogok állami regisztrációjáról és az azzal történő tranzakciókról.

Jelzálogkölcsön-szerződés állami regisztrációjának benyújtása

Meg kell jegyezni, hogy a jelzálogtörvénynek az állami nyilvántartásba vételhez benyújtandó jelzálogkölcsön-példányok számával kapcsolatos rendelkezése ellentétes az 5. cikk (5) bekezdésével. A regisztrációs törvény 18. cikke. Különösen a regisztrációs törvény meghatározott norma előírja, hogy nem nyújtják be a jogok állami regisztrációjához szükséges dokumentumokat, amelyek kifejezik az egyszerű írásbeli formában végrehajtott tranzakciók tartalmát, és amelyek képezik az alapját a jogok meglétének, bekövetkezésének, megszűnésének, átruházásának, korlátozásának (megterhelésének) állami regisztrációjának. kevesebb, mint két eredeti példányban, amelyek közül az egyiket a jogok állami nyilvántartásba vétele után vissza kell adni a jogtulajdonosnak, a másikat pedig a tulajdonjogok esetében.

A gyakorlatban ezt az ellentmondást az alábbiak szerint oldják meg. Abban az esetben, ha a jelzálogkölcsön-megállapodást közjegyzői formában kötik meg, akkor a jelzálogtörvény rendelkezését kell alkalmazni, azaz a jelzálogkölcsön-megállapodás eredeti példányát és annak hitelesített másolatát állami nyilvántartásba vétel céljából benyújtják, amelyet tulajdonjogi dokumentumok esetén helyeznek el. Abban az esetben, ha a megállapodást egyszerű írásbeli formában kell megfogalmazni, a regisztrációs törvény rendelkezése alkalmazandó, azaz a jelzálogkölcsön-megállapodás legalább két eredeti példányát benyújtják állami nyilvántartásba vételhez, egy példányt pedig tulajdonjogi dokumentumok esetén kell benyújtani.

Az egyszerű írásbeli formában kötött jelzálogkölcsön-megállapodásban helyénvalónak tűnik feltüntetni a példányszámot, amelyben megkötik, miközben meg kell jelölni, hogy egy példányt a jogok állami nyilvántartásba vételét végző szerv számára készítettek..

Ez az ajánlás érvényes a közjegyzői jelzálogkölcsön-megállapodásokra is, de akkor legalább két eredeti példányt nyújtanak be a regisztrációhoz, amelyek közül az egyik a jogok állami nyilvántartását végző szerv számára történik, vagy a megállapodásban (közjegyzői formában) feltüntetik, hogy a jogok állami regisztrációját végző testület benyújtják a szerződés másolatát.

A jelzálogkölcsön-megállapodásban mellékletben meghatározott dokumentumok állami nyilvántartásba vételének benyújtása

Ebben az esetben a jelzálogkölcsön-megállapodásban, a megállapodás mellékleteként meghatározott dokumentumokról beszélünk. A gyakorlatban ezek különféle dokumentumok lehetnek: a földterület kataszteri tervétől kezdve az ingatlantulajdon értékelési jelentéséig.

Az állami regisztrációhoz szükséges dokumentumok benyújtásakor a par. 4. o., 5. cikk A regisztrációs törvény 18. cikke, amely előírja, hogy a jogok állami nyilvántartásba vételéhez szükséges egyéb dokumentumokat (kivéve az állami hatóságok törvényeit és a helyi önkormányzati szervek jogi aktusait, valamint az ingatlanra vonatkozó jogokat megállapító bírósági aktusokat) legalább két példányban kell benyújtani, az egyik amely – az eredeti példányt a jogok állami regisztrációja után vissza kell adni a szerzői jog tulajdonosának.

Ezen túlmenően az állami hatóságok és a helyi önkormányzati szervek jogi aktusai, valamint az ingatlanokra vonatkozó jogokat megállapító bírósági akták másolatait legalább két példányban nyújtják be a jogok állami nyilvántartásba vételéhez, amelyek közül az egyiket a jogok állami nyilvántartásba vétele után vissza kell adni a szerzői jog jogosultjának..

Az állami illeték megfizetését igazoló dokumentum állami regisztrációjának benyújtása

Az Art. 22 22. bekezdésével összhangban Az Orosz Föderáció adótörvényének 333.33. Cikke szerint az állami illeték a következő összegekben fizetendő az állami regisztrációért:

1) jelzálogkölcsön-megállapodás, amely magában foglalja az ingatlanjogok megterheléseként a jelzálogkölcsönbe történő bejegyzést az ingatlanjogi jogokról és az ahhoz kapcsolódó ügyletekről:
magánszemélyek – 500 rubelt; szervezetek – 2000 rubelt;

2) a jelzálogkölcsön-megállapodás módosítására vagy megszüntetésére vonatkozó megállapodások, ideértve a megfelelő módosítások bevezetését az ingatlanjogok és az azzal történő ügyletek egységes állami nyilvántartásának bejegyzéseiben:
egyének – 100 rubel;
szervezetek – 300 rubelt..

Abban az esetben, ha a jelzálogkölcsön-megállapodást vagy a kötelezettség teljesítését biztosító jelzálogkölcsön-megállapodást tartalmazó megállapodást – kivéve a törvény alapján jelzálogkötelezettség keletkezését magában foglaló megállapodást – kötik a magánszemély és a jogi személy között, a jogilag jelentős tevékenységekre vonatkozó állami díjat a egyének.

Figyelembe véve az Art. 5 (5) bekezdésének (4) bekezdését A regisztrációs törvény 18. cikke értelmében az állami illeték megfizetéséről szóló dokumentumot legalább két példányban kell benyújtani, amelyek egyikének eredeti példányát kell visszaadni a szerzői jog jogosultjának..

A jelzálog állami nyilvántartásba vételéhez szükséges okmányok állami nyilvántartásba vételének benyújtása az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról

A para. 3. cikk, 1. cikk A regisztrációs törvény 13. cikke értelmében a jogok állami nyilvántartásba vétele, a dokumentumok jogi vizsgálata és az ügylet jogszerűségének ellenőrzése során kerül sor. Tekintettel arra a tényre, hogy a regisztráló hatóság jogilag megvizsgálja az ügylet jogszerűségét, a jelzálogkölcsön-szerződés állami nyilvántartásba vételéhez be kell nyújtani az ezzel a tranzakcióval kapcsolatos dokumentumokat..

Például az 1. cikk (1) bekezdésével összhangban Az N 208-FZ „A részvénytársaságokról” (a továbbiakban: a részvénytársaságokról szóló 1995. december 26-i szövetségi törvény) 78. cikke értelmében a fő ügylet tranzakció (ideértve a kölcsönt, hitelt, zálogot, kezest) vagy több, egymással összefonódó tranzakciót az akvizícióval kapcsolatban. , az elidegenítés vagy a társaság által közvetlenül vagy közvetve elidegeníthető olyan vagyon, amelynek értéke a társaság vagyonának könyv szerinti értékének legalább 25% -a. Ezen túlmenően az 1. cikk (1) bekezdésének értelmében A részvénytársaságokról szóló törvény 79. cikke szerint a jelentős ügyletet a társaság igazgatóságának (felügyelő bizottságának) vagy a részvényesek közgyűlésének kell jóváhagynia. Ebben a tekintetben az állami nyilvántartásba vételhez be kell nyújtani egy jelentősebb ügylet jóváhagyásáról szóló dokumentumot vagy egy olyan dokumentumot, amely megerősíti, hogy a jelzálog nem az ügyfelek számára jelentősebb ügylet.

Ha a zálogjog magánszemély, akkor a zálogjogosultnak a jelzálogkölcsön-megállapodás megkötésére vonatkozó hozzájárulását, vagy egy dokumentumot, amely igazolja, hogy a zálogjogos nem házas vagy nem volt tulajdonjogának (bérleti jog) megszerzésének idején, nem kell állami nyilvántartásba venni. Ez a követelmény a 19. cikk (3) bekezdéséből következik. Az Orosz Föderáció családjogi törvényének 35. cikke, amely előírja, hogy ahhoz, hogy az egyik házastárs az ingatlan elidegenítésére és a törvény által előírt módon nyilvántartásba vételt megkövetelő ügyletet megkössön, meg kell szereznie a másik házastárs közjegyzői hozzájárulását..

Ezenkívül a jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vétele során be kell nyújtani a regisztrációs hatóságnak:

– az ügyletben részt vevő felek alapító okiratait (jogi személyek esetében) (a regisztrációs törvény 16. cikkének 4. pontja);
– meghatalmazás és egyéb iratok, amelyek megerősítik az ügyletben részt vevő felek képviselőinek hatásköreit, akik aláírták a jelzálogkölcsön-megállapodást és a hitelmegállapodást;
– műszaki útlevél az ingatlantulajdonhoz (a regisztrációs törvény 10. §-ának (1) bekezdése, 17. cikke);
– a telek kataszteri terve (a nyilvántartási törvény 17. cikke (10) bekezdésének 1. pontja);
– az állami regisztrációhoz szükséges egyéb dokumentumok.

3. A FELFÜGGESZTÉS ÉS (VAGY) MEGTAGADÁSOK FŐ OKAI A JELZÁLOGI MEGÁLLAPODÁS ÁLLAMI REGISZTRÁCIÓJÁNAK

A jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételének fő oka az összes szükséges dokumentum benyújtása. Például az ügyletben részt vevő felek képviselőinek hatáskörét megerősítő minden meghatalmazást nem mindig nyújtanak be állami regisztrációhoz..

A gyakorlatban vannak olyan esetek, amikor a benyújtott dokumentumok jogi vizsgálata során eltérések merülnek fel a jelzálog tárgyának leírásában. Előfordul, hogy az ingatlantulajdon állami nyilvántartásba vétele után megváltoztak a jelzálogkönyv tárgyának leírása (például megváltozott az ingatlantulajdon nyilvántartási száma vagy címe). Ebben az esetben módosítani kell az USRR-t.

Nem ritka azokban az esetekben, amikor a jelzálogkölcsön-szerződés állami nyilvántartásba vétele során, amelynek tárgya a földterület bérleti joga, a jogi vizsgálat kiderül, hogy megsértették-e az 1. cikk (1) bekezdésének 1. pontját. A jelzálogtörvény 62. cikke. Különösen, e bekezdés értelmében, ha egy földterületet bérleti szerződés alapján adnak át állampolgárnak vagy jogi személynek, akkor a földterület bérlőjének joga van a földterület bérleti jogának a földterület bérleti szerződésben meghatározott időtartamra történő zálogaihoz. E rendelkezés megsértésével a bérleti jog jelzálogkölcsönbe kerül a lízing időtartamát meghaladó időtartamra. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben a kölcsönszerződés a lízing időtartamát meghaladó időtartamra jött létre..

Gyakran olyan állami jelzálogkölcsön-megállapodásokat kapnak, amelyek nem felelnek meg a jelzálogtörvény követelményeinek. Ugyanakkor ezen szerződések állami nyilvántartásba vételét a regisztrációs törvénynek megfelelően felfüggesztik. Ezt követően a megállapodás felei további megállapodást kötnek annak érdekében, hogy kiküszöböljék az államnyilvántartónak a jelzálogkölcsön-megállapodásra vonatkozó megjegyzéseit. Ebben az esetben, tekintettel az 1. cikk (2) bekezdésének rendelkezéseire. A jelzálogtörvény 10. cikke értelmében a jelzálogkölcsön-megállapodáshoz kapcsolódó kiegészítő megállapodást nem lehet ilyennek tekinteni, mivel a jelzálogkölcsön-szerződő felek jogai és kötelezettségei e megállapodás állami nyilvántartásba vételének időpontjában merülnek fel. Következésképpen a felek jogviszonyai csak a jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételének pillanatában merülnek fel, és ezekbe nem lehet változtatni. Így lehetetlen módosításokat és kiegészítéseket végrehajtani egy olyan jelzálogkölcsön-megállapodásban, amelyet nem regisztráltak egy további megállapodás megkötésével.