Építőipari takarékpénztárak – a jelzálogkölcsönök alternatívája?

A cikk tartalma

• Az első építőipari takarékpénztár története
• Világ tapasztalat a lakásmegtakarítási rendszerek alkalmazásában
• Építési takarékpénztárak létrehozásának kilátásai Oroszországban
• Az Orosz Duma elé terjesztett „Építési takarékpénztárakról” szóló törvénytervezet jellemzői
• Hogyan befolyásolja az SSK kialakulása a hazai ingatlanpiacot?

Oroszország lakosságának körülbelül egyharmadánál átlagosan legfeljebb 9 négyzetméter van. m lakóterület / fő. Több mint 5 millió embernek nincs eszköze új ház vásárlására, és sorba állnak egy lakásért, és új kiadásokat akarnak állami kiadásokra szerezni. Ennek ellenére az állam nem képes ellátni minden rászorulót, ezért a legtöbb polgár lakhatási problémája rendkívül lassan halad..

Sajnos a jelzálogkölcsönök okokból nem állnak minden polgár rendelkezésére. Ezért a hatóságoknak különféle alternatív lehetőségeket kell keresniük annak érdekében, hogy az emberek új lakást vásárolhassanak. Az egyik javasolt lehetőség az építési takarékpénztárakról szóló törvénytervezet, amely az SSC számos európai ország tapasztalatain alapul..

Az első építőipari takarékpénztár története

A lakóingatlanba történő befektetés korszerű technológiái az egész világon három fő elven alapulnak:

• kormányzati támogatás;
• jelzálogkölcsönök;
• szerződéses megtakarítások.

Természetesen a különféle országokban az egyes területek végrehajtásának módszerei jelentősen eltérhetnek, de az alapelvek ugyanazok. Ami a takarékpénztárakat épít, az összes ilyen szervezet a harmadik csoportba tartozik, amely a szerződéses takarékosság elvén alapul..

A szerződéses megtakarítások első rendszerei Poroszországban jelentkeztek 1783-ban. Később, a 19. század elején, hasonló építési megtakarítási rendszerek kezdtek megjelenni más országokban és régiókban (Ausztriában 1811-től, Szászországban 1843-tól).

Az első egyesületek, amelyek prototípusként szolgáltak a takarékpénztárak számára, németországi kis bányászati ​​falvakban kezdtek megjelenni, és egyszerű elv szerint működtek: ha például ház építéséhez 100 ezer pénznemre lenne szükség, és mindazoknak, akik házat szeretnének építeni, csak 10 ezer, nyilvánvaló, hogy csak tíz év után tudott házat építeni. Amikor egyszerre tíz ilyen kérelmezőt gyűjtöttek össze, az egyikük évente új házat kaphat, a második 2 év alatt, a harmadik 3 év alatt stb. Következésképpen minden résztvevő nyer, kivéve az utolsóat.

Bodelschwing lelkész

A von Bodelschwing lelkész első épület-takarékpénztárát 1885-ben nyitották meg. Ez az irány a második világháború után, 1948-ban kezdte meg aktív fejlődését. Fejlődésük lendületét a háború utáni németországi pénzügyi források hiánya jelentette, amikor a lakosság lakhatási problémáit takarékpénztárak segítségével kezdett megoldani..

Az épület takarékpénztárainak egyik leghíresebb és legnagyobb rendszere továbbra is működik Németországban..

?Más európai országokban az épületmegtakarítási rendszer előnyeit jóval később – a piaci reformok elején – értékelték. A takarékpénztárakról szóló törvényeket jelenleg Csehországban, Nagy-Britanniában, Szlovákiában, Magyarországon, Franciaországban, Horvátországban fogadják el. A nemzeti törvényeken kívül a németországi takarékpénztárak is működnek ezekben az országokban. Azt is meg kell jegyezni, hogy a modern építőipari takarékpénztárak jelentősen különböznek az első lépésektől, amikor kollektív megtakarításokat szerveztek a lakásépítéshez. És most az építőipari takarékpénztárak képezik a fő eszközt a németországi lakóingatlanba történő befektetések számára. Így az országban a 4 ház közül három építését kollektív szerződéses megtakarítások révén finanszírozzák.

Modern formájában az SSC a lakáscélú hitelek finanszírozásának forrásaként a polgárok betéteit, a hitelfelvevőknek a hitel felhasználásáért fizetett díjait és a megállapított állami prémiumot fizeti, amelyet a megkötött építési megtakarítási szerződésnek megfelelően fizetnek, feltéve, hogy az év folyamán a betétes hozzájárult a szerződéses pénzösszeg.

Ugyanakkor az építési takarékpénztárban lakáscélú kölcsönt csak a betétese szerezhet, és csak a szerződésben megállapított határidő lejárta után (kb. 5-6 év), havonta havi hozzájárulást fizethet az SSC számlájára a szerződésben meghatározott összegért. Itt meg kell jegyezni, hogy a kamatlábakat (mind a betétekre, mind a kölcsönökre) a szerződés teljes időtartamára rögzítik.

Miután kölcsön kapott az SSC-től, annak visszafizetését a szerződésben megállapított határidőn belül teljesítik. Általában a hitel maximális futamideje ebben az esetben 12 év. Ugyanakkor a kamatlábak alacsonyabbak, mint a jelzálogkölcsönök esetében.

Világ tapasztalat a lakásmegtakarítási rendszerek alkalmazásában

Természetesen sok idő telt el azóta, hogy az első építőipari takarékpénztárak megjelentek Németországban. Manapság számos országban léteznek hasonló épületmegtakarítási rendszerek. A statisztikák szerint az európaiak csaknem fele építőipari takarékpénztárakat használ pénzt takarít meg a lakásvásárláshoz. Amint azt már Németország példáján megvizsgáltuk, minden betétes megállapodást köt a takarékpénztárral, amely meghatározza az összes feltételt: a hozzájárulás összegét, a betétek és kölcsönök kamatát, a megállapodás futamidejét stb. A szerződést három szakaszban hajtják végre.

Felhalmozódás.Mielőtt hitelhez jutna lakásvásárláshoz, minden tagnak össze kell gyűjtenie egy bizonyos összeget (a megállapodás által megállapított teljes hitelösszegnek egy része).

Pénzt keresni és lakást vásárolni.Ebben a szakaszban az MNB tagja megkapja a felhalmozott pénzét kamatokkal, valamint egy bizonyos összegű kölcsönt, amelyet a megállapodás határoz meg. Ezzel a pénzzel a befektető házat vásárol.

Kölcsön visszafizetés.A megállapodás feltételei szerint a kölcsönbe vett pénzeszközök a kölcsön kamataival együtt a megadott időszak alatt kerülnek vissza az építőipari takarékpénztárhoz..

Az építőipari takarékpénztár résztvevőinek száma nem korlátozott. Nyilvánvaló, hogy a teljes rendszer pénzügyi stabilitása az új betétesek vonzásának számától és rendszerességétől függ..

Tömeges fellépés. Ivan Pols. 2009

Néhánynak tűnhet, hogy az SSK olyan, mint a piramisok. De nem így van. A meglévő épület-takarékpénztárak sajátossága, amelyek biztosítják stabil működésüket, hogy teljesen függetlenek a tőkepiactól: a rendszeren belül keringő összes alap ördögi kört képez.

Kiderült, hogy egyfajta pénzforgalom folyik. A vonzott betétek rovására a pénztár kölcsönöket ad ki, amelyeket visszaadnak, és ismét kölcsönadnak a rendszer többi tagjának..

És ez az áramlás soha nem áll le új betétesek vonzása révén, mivel az új generáció aktívan él az építőipari takarékpénztárak által kínált lehetőségekkel. Azt is meg kell jegyezni, hogy a legtöbb európai országban a CCM-eket aktívan támogatja az állam, amely kiegészítő betáplálási támogatást nyújt a betéteseknek (ezeket prémiumoknak is hívják). Például 2000-ben a Cseh Köztársaságban a GDP 0,26% -át különítették el a költségvetésből az SSK háztartási betéteire vonatkozó állami díjak kifizetésére..

Az SSC mellett, amely a fent leírt elv szerint működik, Európában az ilyen rendszereknek még több fajtája létezik. Például Franciaországban kétféle háztartási megtakarítási számla létezik:

1. Megtakarítási könyv A), amelyen kezdetben akár 20 ezer eurót is megtakaríthat, majd évente 3,75% -kal kedvezményes kölcsönt kaphat egy apartman vásárlásáig, legfeljebb 30 ezer euró összegben. Ezenkívül évente 1,5 ezer eurós állami bónuszt adnak ehhez a célzott hozzájáruláshoz..
2. PEL (otthoni megtakarítási terv) megtakarítási számlák. Egy ilyen számlán egy személy akár 80 ezer eurót is megtakaríthat, majd legfeljebb 120 ezer euró kedvezményes lakáskölcsönt kaphat évi 4,8% -kal..

Az Egyesült Királyságban létezik egy épületépítő társaság rendszere, amelynek mechanizmusa némileg hasonlít a német tudományos bizottság munkájának elvéhez, ám itt a lakáshitel megszerzéséhez nem szükséges befektetőnek lennie az építőipari társadalomban. Az elmúlt években a brit banki jogszabályok liberalizációja miatt az összes építőipari vállalkozás tevékenysége inkább átfedésben volt a kereskedelmi bankok tevékenységével..

Az építési takarékpénztárak sok országban léteznek, és a jelzálogkölcsönökkel együtt eszközként szolgálnak a lakosság lakhatási problémáinak megoldásához is..

Vannak példák a takarékpénztárak építésével kapcsolatos negatív tapasztalatokra is. Például Argentínában egy ilyen rendszer meglehetősen aktív volt, és sikeresen működött a XX. Század 70-ig. A magas infláció miatt azonban a háztartási megtakarítások az építőipari takarékpénztárakban hirtelen és erősen leértékelődtek..

Indiában az épület takarékpénztári rendszere is összeomlott. A szakértők úgy vélik, hogy az események ilyen fejlõdésének fõ oka a hatékony vagyonkezelés hiánya. Különösen a kezdeti szakaszban a tudományos bizottság nem hozott létre készpénztartalékokat. Ezen túlmenően az írástudatlan gazdálkodás miatt egyensúlyhiány merült fel a felhalmozott megtakarítások összege és a kibocsátott hitelek között. Ezen nem hatékony intézkedések eredményeként az indiai építőipari takarékpénztárak gyorsan csődbe mentek. Mindazonáltal, a SSC negatív tapasztalatainak egyes példáinak ellenére, létezésük több évszázadában sikerült bizonyítani hatékonyságukat és megbízhatóságunkat. Az építési takarékpénztárak sok országban léteznek, és a jelzálogkölcsönökkel együtt eszközként szolgálnak a lakosság lakhatási problémáinak megoldásához is..

Építési takarékpénztárak létrehozásának kilátásai Oroszországban

Mindenekelőtt azt kell mondani, hogy Oroszországban már hosszú ideje működnek valamilyen épület-takarékpénztár. Bizonyára sokan ismerik egy olyan fogalmat, mint a ház és a lakásszövetkezetek. Jelenleg Oroszország területén körülbelül 30 céh működik különböző régiókban, egyesítve ezeket a szövetkezeteket..

Andrey Gorodnichev. Ácsok (részlet)

Sajnos a jelenlegi formájában a lakásszövetkezetek nem tudtak jelentős sikert elérni. Annak ellenére, hogy az ilyen szervezetek betéteseinek száma meghaladja a több tízezer embert.

A fő probléma az, hogy ezek a szövetkezetek kormányzati támogatás nélkül működnek. És a lakosság nem nagyon bízik az ilyen szervezetekben, mivel nincs megbízható jogalkotási alap, amely szigorúan szabályozná a munkájukat, ezért a csalók gyakran használják ezt.

Ez az oka annak, hogy a Fair Oroszország párt képviselői 2006-ban benyújtották a Dumának megvitatására saját törvénytervezetük tervezetét az építésről és a takarékpénztárakról. Feltételezzük, hogy az SSC-k jelentősen különböznek a lakásszövetkezetektől mind a kormányzati ügynökségek általi ellenőrzés státusában, mind szintjében.

Az Orosz Duma elé terjesztett „Építési takarékpénztárakról” szóló törvénytervezet jellemzői

Meg kell jegyezni, hogy ezt a törvényjavaslatot már kétszer benyújtották az Orosz Föderáció Állami Dumaához. Ezt azonban elutasították és felülvizsgálatra küldték. Az elmúlt néhány évben a szakemberek egész csoportja dolgozott a dokumentum kidolgozásán, beleértve az Oroszországi Bank, a Pénzügyminisztérium, a Gazdaságfejlesztési Minisztérium és a Regionális Fejlesztési Minisztérium képviselőit..

A projektfejlesztők szerint az oroszországi építőipari takarékpénztárak jó alternatíva lehetnek a jelzálogkölcsönök számára, és azoknak szélesebb lakosság számára növelniük kell az új lakások rendelkezésre állását.

A törvényjavaslat speciális bankok létrehozását írja elő, amelyek korlátozott számú banki műveletet tudnak végrehajtani. Az építőtakarékpénztár minden egyes betétesének megtakarításgyűjtési megállapodást kell kötnie a bankkal, amely rögzített hozzájárulások befizetését írja elő a bankban megtakarítási számlájukra egy meghatározott időtartamon belül..

Ha a betétes a lakás költségeinek körülbelül 30-50% -át halmozta fel, akkor új összeg megvásárlásához szükséges összegű hitelt kaphat. A kölcsön futamidejét és kamatát előre meghatározzák a megállapodásban.

Ezenkívül a törvényjavaslat előírja, hogy a kölcsön kamatlábai nem haladhatják meg a megtakarítási betétek kamatát évente több, mint 3% -kal..

Valójában ez a törvényjavaslat célja egy új pénzügyi intézmény létrehozása az országban. Mivel egyértelműen megállapítja, hogy az építőipari takarékpénztárak olyan bank (pénzügyi és hitelintézet) státuszt kapnak, amely kizárólag a lakosság pénzeszközeinek vonzza az építőipari takarékbetéteket és célzott kölcsönöket nyújt befektetőinek lakásvásárláshoz.

Javasolt egy speciális biztosítási alap létrehozása, amelyet akkor használnak fel, ha a vonzott építőipari megtakarítási betétek mennyisége erőteljesen csökken..

A kidolgozott törvényjavaslat szerint az SSC nagyon korlátozott számú banki műveletet képes végrehajtani. Tehát hozzáférhetnek a következőkhöz: magánszemélyek és jogi személyek betéteinek vonzása, vonzott betétek alacsony kockázatú eszközökbe (például államkötvényekbe) helyezése, egyéni számlák kiszolgálása, állampolgárok nevében elszámolások végrehajtása bankszámlájukon, deviza eladása és vásárlása (csak nem készpénz formában), valamint bankgaranciák kiadása. A rendelkezésre álló műveletekre vonatkozó ilyen korlátozások célja az SSC kockázatainak minimalizálása.

A törvénytervezet külön normákat is tartalmaz a takarékpénztárak építésének pénzügyi fenntarthatóságának biztosítása érdekében. Javasoljuk például egy speciális biztosítási alap létrehozását, amelyet akkor használnak fel, ha a vonzott építőipari megtakarítási betétek mennyisége hirtelen csökken..

Ugyancsak a pénzügyi stabilitás normáinak – a dokumentum kidolgozója szerint – az egyes befektetők egyedi kumulatív mutatóinak kiszámításán és a betétesek sorrendjének meghatározásán kell alapulniuk. Ezenkívül további korlátozásokat kell megállapítani a felhalmozott pénzeszközök felhasználására, amikor azokat az SSC tagjai között elosztják..

A törvényjavaslat az épületek megtakarítási rendszerének állami támogatását is előírja. A fejlesztők úgy rendelkeztek, hogy a megtakarítási betétekre felárat fizetnek éves növekedésének 20% -ában, amelyet a szövetségi költségvetésből fizetnek. Ugyanakkor egy orosz állampolgár esetében az állami díjak maximális összege évente nem haladhatja meg a 26 ezer rubelt..

Az építőipari takarékpénztárak tevékenységeinek felügyeletét az Oroszországi Bankra bízzák, amely az SSC-re vonatkozóan külön szabványokat állít fel, amelyek különböznek a többi kereskedelmi bankok szabványaitól. Ezenkívül annak érdekében, hogy az építőipari takarékpénztárak teljesen elszigeteltek legyenek a bank- és tőzsdei piacoktól, a megtakarítási betétek és a kölcsön kamatát a megállapodás megkötésekor határozzák meg. Ebben az esetben az épület takarékpénztárának nem lesz joga megváltoztatni a megállapodás feltételeit a megállapodás teljes időtartama alatt. A betéti és a hitelkamatlábak közötti legnagyobb megengedett különbséget az Oroszországi Bank fogja megállapítani.

Hogyan befolyásolja az SSK kialakulása a hazai ingatlanpiacot?

2012. február végén, a Szövetségi Tanács elnöke, Szergej Mironov bejelentette, hogy a törvényjavaslat új változatát ismét benyújtják a Dumának megvitatásra. Megjegyezte továbbá, hogy az építési takarékpénztárakról szóló törvény 2013-ban lép hatályba.

Hogyan befolyásolja e törvény elfogadása a hazai lakóingatlan-piacot??

Ez a törvény egyértelműen szabályozza az oroszországi takarékpénztárak építését. Ez segít nekünk egy működő eszköz beszerzésében, amely lehetővé teszi a lakosság számára, hogy megtakarítson új lakásokra. A törvény elfogadása felelősségteljes és szükséges lépés, mivel megjelenik egy olyan jogalkotási alap, amely megvédi az emberek jogait és teljesen átláthatóvá teszi az építési megtakarítások rendszerét..

Az SSC előnye, hogy mivel a pénzügyi folyamatok a rendszerben keringnek, lehetővé válik az alacsony kamatlábak meghatározása (észrevehetően alacsonyabb, mint a jelzálogkölcsönöknél). Ugyanakkor a kamatlábak nem függnek a pénzügyi piac ingadozásaitól, és az építési takarékpénztárral kötött szerződés teljes időtartama alatt nem változhatnak..

Nyilvánvaló, hogy az SSK létrehozása Oroszországban a jelzálogkölcsönök alternatívájává válik, és lehetővé teszi a polgárok számára, akiknek nincs pénze a kezdeti jelzálogkölcsön-kifizetéshez, a szükséges összeget felhalmozni egy építési takarékpénztárba, majd hitelként vásárolni új házat.

Ezenkívül létrehozásuknak pozitív hatással kell lennie a lakóingatlan-piac általános fejlõdésére: az SSC által összegyûjtött pénzt új építés finanszírozására fogják felhasználni. Következésképpen az üzembe helyezendő új lakások mennyisége növekedni fog, és a piaci árak stabilizálódnak..

A jelzálogkölcsönök és az SSC-k működési elve teljesen eltérő, ezért ügyfeleik eltérőek lesznek. Következésképpen ezek az intézmények nem valószínű, hogy komoly versenytársakká válnak..

Ami a jelzálogbankokat illeti, nem kell félniük a takarékpénztárak kiépítésének komoly versenyétől. Békésen együtt élhetnek és együtt tudnak működni. Általános szabály, hogy azokban az országokban, amelyekben a hosszú távú biztosítási egységek léteznek és hatékonyan működnek, a lakosság személyes lakásmegtakarításai mintegy 30% -ot tesznek ki, a polgárok további 30% -a befektet az SSC-kbe, a fennmaradó 40% pedig a jelzálogkölcsönökre esik..

A jelzálogkölcsönök és az SSC-k működési elve teljesen eltérő, ezért ügyfeleik eltérőek lesznek. Következésképpen ezek az intézmények nem valószínű, hogy komoly versenytársakká válnak. Éppen az, hogy az építőipari takarékpénztárak rendszere kibővíti a polgárok lehetőségeit, és lehetőséget kínál arra, hogy lakást vásároljon azok számára, akiknek jelenleg nem áll rendelkezésre jelzálog.

Végezetül szeretném mondani, hogy az építési takarékpénztárak hatékonysága és stabilitása mindenesetre a törvény betartásának pontosságától és az állami támogatástól függ. Amint a világélmény megerősíti, az SSC rendszer egyszerűen nem szerezhet tömeges karaktert a hatóságok komoly támogatása nélkül..