Pénzkeresés az ingatlan viszonteladásán: a sikeres esszék titkai

A cikk tartalma

• Egyértelmű cselekvési terv készítése az első lépés minden békalábban
• 1. Az ingatlanpiaci helyzet elemzése
• 2. Világos terv a források felhasználására
• 3. A lehetséges veszteségek kompenzálásának lehetőségei
• 4. Az ingatlanvásárlási és -vásárlási ügyletek nyilvántartására vonatkozó jogszabályok elemzése
• Hogyan válasszuk ki a megfelelő terméket?
• 1. Alulértékelt házak
• 2. Biztosított vagyon
• 3. A ház kényszerített sürgős eladása
• 4. Apartmanok felújítás nélkül
• Szakemberekből álló csapat birtoklása jelenti a siker kulcsát
• A siker kulcsa a minimális költségekkel járó, kompetens javítás
• A ház gyors eladásának művészete
• 1. lehetőség: Impromptu aukció
• 2. lehetőség. Telefonos aukció
• 3. lehetőség. Értékesítés ingatlanügynökségnek
• Adózási kérdés
• 1. módszer
• 2. módszer
• 3. módszer

Flipping – otthon vásárlás gyors viszonteladása céljából, ez a nyugaton rendkívül népszerű pénzszerzési módszer. Oroszországban ez a jövedelemszerzési módszer még nem népszerű. Ebben a cikkben tippeket fogunk adni, amelyek segítenek az olvasóknak sikeresen pénzt keresni a flippelés során..

Egyértelmű cselekvési terv készítése az első lépés minden békalábban

Jól megtervezett – félig kész. Ez az aforizmus különösen igaz a flippingban részt vevő emberekre. Világos, tervezett cselekvési terv nélkül szinte lehetetlen pénzt keresni a lakások gyors viszonteladására. Világosan meg kell érteni a műveletek sorrendjét.

1. Az ingatlanpiaci helyzet elemzése

A kezdő békalábnak gondosan meg kell tanulmányoznia és meg kell értenie az ingatlanpiaci jelenlegi helyzetet: a különféle típusú házak átlagos piaci értékét, az árak jövőbeni változásának előrejelzését, az ezen objektumok iránti kereslet szintjét és hasonló kérdéseket. Ez lehetővé teszi a vásárláshoz a megfelelő ingatlan kiválasztását, és növeli annak gyors és nyereséges eladásának esélyét..

2. Világos terv a források felhasználására

Fontos az is, hogy egyértelműen megtervezzük, mennyi pénzt fog költeni a teljes viszonteladási műveletre, figyelembe véve az ingatlan árát, az abban végrehajtott fejlesztések költségeit, a potenciális vásárlók hirdetését, jogi támogatást, adófizetést.

Mivel a tranzakciót a lehető leggyorsabban kell elvégezni, ne vegyen részt jelzálogban, és ne igényeljen kölcsönt a hiányzó pénzeszközök megszerzéséhez, mivel az összes papír megmunkálása sok időt vesz igénybe, és a kölcsön kamatai a profit jelentős részét „felszívhatják”..

Pénzügyi tranzakciójának költségvetés-tervezésekor térjen el egy kis összeget a esetleges esetekre. Végül is, a legideálisabb értelemben valami mindig rosszul megy. Nagyon csalódó lesz, ha valami apró dolog miatt, például az építőanyagok árának váratlan növekedése miatt, a gondosan megtervezett üzlet veszélybe kerül..

3. A lehetséges veszteségek kompenzálásának lehetőségei

Egy másik fontos szempont, amelyet előre kell gondolni, a veszteségek kompenzálásának lehetőségeinek kiszámítása abban az esetben, ha az ingatlan hosszú ideig nem adható el. Kiszámolhatja az ingatlan bérléséből származó lehetséges jövedelmet, amelyet bérbe kíván venni.

4. Az ingatlanvásárlási és -vásárlási ügyletek nyilvántartására vonatkozó jogszabályok elemzése

Fontos az ilyen ügyletek végrehajtására vonatkozó jogszabályok elemzése. Fontos egyértelműen megérteni, hogy milyen dokumentumok szükségesek a vásárlótól és az eladótól, amikor lakás-adásvételi szerződést kötnek, hol kell megtenni a tulajdonjog regisztrációját és még sok más kérdést. Ez lehetővé teszi, hogy ne pazarolja az idejét egy tárgy vásárlásakor vagy eladásakor..

Hogyan válasszuk ki a megfelelő terméket?

Különböző típusú ingatlanok vannak, amelyekből a békaláb kereshet.

1. Alulértékelt házak

Azok a lakások vagy házak, amelyek közelében hamarosan fontos infrastrukturális létesítményeket építenek, az építkezés befejezése után minden bizonnyal növekedni fog. Ezek lehetnek metróállomások, hipermarketek vagy nagy irodaközpontok..

Oroszországban széles körben nyilvánosságra hozták a Sochi új épületeiben lakásokkal folytatott spekulációt. A vállalkozó üzletemberek, akik előre vásároltak bennük lakást és eladták őket a válság előtt, néhány hónap alatt sok pénzt kerestek.

A szakértők előrejelzései szerint hasonló helyzetnek kell lennie a 2018. évi FIFA világkupája előestéjén. A bajnokságot megragadó városokban a lakásárak emelkedésének néhány hónappal a világkupának kezdete előtt kell kezdődnie.

2. Biztosított vagyon

A bankok aukciókat tartanak az adósok vagyonának eladására. Általános szabály, hogy egy ilyen tétel költsége 80% -on kezdődik, és az ingatlan piaci értékének 40% -ára csökkenhet. Az aukciókról szóló információkat gyakran a bankok webhelyein teszik közzé. Igaz, hogy a békalábnak folyamatosan ellenőriznie kell azokat a szükséges információk megszerzése érdekében, miközben a legértékesebb tárgyakat az érdeklődők nem nyilvános aukciókon, hanem magántulajdonban vásárolják meg, mindazonáltal egyes oroszoknak sikerül megfelelő áron kapniuk olcsó aukciókon..

3. A ház kényszerített sürgős eladása

Előfordul, hogy egy lakás vagy ház tulajdonosai úgy döntöttek, hogy egy másik városba vagy országba költöznek, vagy váratlan előre nem látható körülmények miatt sürgősen szükségük van nagy összegű pénzre. Ebben az esetben sokáig nem fognak alkukat folytatni, és valószínűleg lakásukat piaci áron vásárolják meg. Az ilyen lehetőségek nem gyakoriak, ám a megszerzett nyereség több, mint kompenzálja az azok megtalálásával kapcsolatos nehézségeket.

4. Apartmanok felújítás nélkül

A békaláb legegyszerűbb módja az, ha lakást vásárol befejezés nélkül vagy „halott” állapotban. Egyes jelentések szerint a jó javítás 5-10% -kal növeli a házköltségeket. És az elit ingatlanok jó minőségű befejezése után a nyereség a lakásba fektetett összeg 20-25% -a lehet.

Bármelyik típusú ingatlanot a Flipper választja, nem szabad megfeledkeznie arról, hogy a legegyszerűbb módja az olcsóbb ház eladása, amelyet az átlagos jövedelemmel rendelkező család megengedhet magának. Természetesen egy elit ház vagy lakás viszonteladásánál sokkal nagyobb profitot lehet elérni, de sokkal nehezebb megtalálni az ilyen objektumokhoz vevőket..

Szakemberekből álló csapat birtoklása jelenti a siker kulcsát

A lakás-viszonteladási művelet több szakaszra oszlik és mindegyikük speciális ismereteket igényel, ezért nagyon fontos, hogy az emberek, akik flippelést szeretnének végezni, válasszanak egy szakemberekből álló csoportot, ahol mindenki felelős a munka részéért..

Ez nem lehetséges:

• egy tapasztalt ingatlanügynök, aki jól ismeri a piaci feltételeket, aki képes kiválasztani egy megfelelő ingatlant, majd vevőket találni ehhez;
• emberek, akik házfelújításokat végeznek, vagy legalább (ha a békaláb javításokat végez) egy jó tervező, aki tervezési projektet készít;
• egy hozzáértő ügyvéd, aki átveheti a tranzakciók jogi támogatását.

A siker kulcsa a minimális költségekkel járó, kompetens javítás

Annak érdekében, hogy egy lakás belseje lenyűgözze a vásárlókat, nem kell több tízezer dollárt fektetni a felújításba. Végül is a drága nem azt jelenti, hogy elegáns. Sokkal fontosabb egy jó háztervezési projekt kidolgozása.

Hála neki, akkor ésszerűen elrendezi a bútorokat és megváltoztathatja a világítást, ami elősegíti a hely vizuális növelését. És a falak, párnák, szőnyegek, függönyök, bútorkárpitok és különféle kiegészítők, például a falra festett festmények vagy a polcokon található figurák helyesen kiválasztott színkombinációi hozzáadhatják a lakás belső kialakítását és felismerhetetlenséggel megváltoztathatják azokat..

A ház gyors eladásának művészete

Számos lehetőség van az ingatlan gyors eladására, amelyeket sok éven keresztül sikeresen használtak az ingatlanügynökök..

1. lehetőség: Impromptu aukció

Számos potenciális vásárlót felkérünk, hogy egyidejűleg tekintse meg az ingatlant. Ez illúziót teremt számukra, hogy a lakás iránti kereslet szükséges, és mindaddig, amíg az objektumot a versenytársak „el nem veszik”, gyorsan ki kell dobni az ön számára. Néhány vállalkozó ingatlanügynök hamis vásárlókat hív meg egy találkozóra, akik fokozott érdeklődésükkel spontán vásárlásokra provokálják a valódi ügyfeleket.

2. lehetőség. Telefonos aukció

Az eladó felváltva hív több potenciális vevőt, akik beleegyeztek a vásárlásba. Miután az első vásárló beleegyezett abba, hogy előre meghatározott áron vásárol házat, tárcsázza egy másik számát, azt mondja, hogy a feltételek kissé megváltoztak, és valamivel nagyobb összeget hív. Ha a második ügyfél beleegyezik, a harmadik számot tárcsázzuk, és még nagyobb összeget hívunk. Így megkaphatja a lakás maximális eladási árát anélkül, hogy sok időt költene az ügyfelekkel folytatott tárgyalásokra..

3. lehetőség. Értékesítés ingatlanügynökségnek

Ha hosszú ideje nem talál vevőt házra, akkor megpróbálhatja eladni a lakást egy ingatlanügynökségnek. Ez a lehetőség akkor releváns, ha a vevő hosszú ideig nincs a létesítményben, vagy a flippernek valamilyen okból gyorsan ki kell lépnie a projektből. E rendszer jelentős hátránya az eladási ár. Az ügynökség érdeklődik egy lakás iránt, ha lehetőséget lát pénzt keresni a viszonteladására. És ehhez az árnak a piaci ár alatt kell lennie. A növekvő lakáspiacon a különbségnek 70–80% -nak kell lennie, a csökkenő piacon pedig 50–60% -nak..

Adózási kérdés

A fő ok, amiért az átlapolás nem vált elterjedté Oroszországban, az adójogszabályok sajátosságai. Az ingatlan vevője adómentes, de az eladó köteles az eladási érték 13% -át megfizetni. Tegyük fel, hogy a békaláb 4 millió rubelért vásárolt egy lakást, 500 ezer rubelt javított, majd 6 millió rubelért eladta. Ebben az esetben a forgalmi adó összege, amelyet köteles fizetni, 780 000 rubelt jelent, ami a profit jelentős részét elhasználja. De az adókockázatok minimalizálására számos módszer létezik..

1. módszer

Ha a lakás eladási összege kevesebb, mint három millió rubel, akkor a forgalmi adó megegyezik a 13% -kal, de az eladónak joga van 260 ezer rubelt, és a vevőnek – 130 ezer rubelt adólevonásra. Szükséges, hogy a vétel és az eladás egy naptári éven belül (adózási időszakon belül) történjen meg, különben a megállapodás felei nem lesznek jogosultak adólevonásra.

2. módszer

Egyes esetekben, amikor az ingatlan tényleges értéke meghaladja a törvényes határértéket, a vevő és az eladó megállapodnak abban, hogy a megállapodásban három millióval kevesebb összeget tüntetnek fel, a fennmaradó pénzt készpénzben kell átutalni. Noha ez a rendszer illegális, még mindig vannak olyanok, akik így pénzt akarnak megtakarítani.

3. módszer

Az Orosz Föderáció adótörvénye szerint ha az ingatlan eladó a szerződés dátumától számítva három évnél hosszabb ideig rendelkezik tulajdonjoggal, akkor egyáltalán nem köteles eladási adót fizetni..