Lakáscsere a „kereskedelem” rendszer szerint: előnye és hátránya

A cikk tartalma

• A lakások cseréjének „kereskedelme” sajátosságai
• Lakások cseréjének előnyei a kereskedelem alatt
• A „cserecsere” hátrányai

A tranzakciók megkötésének a „kereskedelem-be” (trade-in) elnevezésű rendszerét már nem lehet újnak hívni az orosz piacon, de az ingatlankereskedelemben még nem vált széles körben elterjedté. Lehetséges leírni ennek a rendszernek az elvét a gyakorlatban – „a régi átad egy új dolog vásárlásának rovására”.

Az ingatlanpiacon ritkán fordulnak elő a „kereskedelem” rendszer szerinti tranzakciók: Moszkvában és Szentpétervárban manapság csak néhány ingatlanügynökség működik azon az elven, hogy „az Ön lakása új épületért cserébe”. Egy ilyen csereprogram sokkal népszerűbbé vált az autóiparban – sok autókereskedés nagyon népszerű szolgáltatást kínál – „adj nekünk egy régi autót, adunk neked egy újat, természetesen felárral”..

Ez a csereforma természetesen lerövidíti a tranzakció feltételeit, és lehetővé teszi a vevőnek, hogy gyorsan új dolgot szerezzen, anélkül, hogy pazarolja az idejét azokra a vásárlókra, akiknek még mindig nincs szükségük régi ingatlanra. De ha az autópiacon minden többé-kevésbé egyértelmű és elég egyszerű, akkor az orosz ingatlanpiac „kereskedelmének” rendszere számos jellemzőt kapott, és nem mindig a legjobb választás a vevő számára..

Ebben a cikkben megpróbáljuk megvizsgálni a lakások cseréjének minden tulajdonságát a „kereskedelem” elvén, annak előnyeit és hátrányait..

A lakások cseréjének „kereskedelme” sajátosságai

Nyilvánvaló, hogy egy apartman sokkal drágább és szükségesbb dolog, mint egy autó. Még egy közönséges „odnushka” egy moszkvai régi épületben több millió rubelt fizethet, tehát mind a vásárlók, mind az eladók különös óvatossággal és figyelemmel lépnek az ingatlanügyletekre..

Kereskedelmi ügylet esetén az ingatlanügynök azonnal megvásárolja a tulajdonos régi lakását, ellenkezőleg, vagyis beszámítással biztosítva az új épületben lakást. Ez a fő különbség az ilyen típusú tranzakciók és az alternatív vétel és vásárlás között a régi lakóingatlanok megvásárlásával, amikor az ingatlanügynökség egyszerűen a javasolt tételt szabadon értékesíti csatornáin keresztül, várva, hogy megtalálják a vevőt..

A lehető legrövidebb időt nevezhetjük a kereskedelem tranzakciójának fő jellemzőjévé – azáltal, hogy a régi lakást az új költségeinek egy részének megfizetésére adják el, a vásárlók azonnal új lakóhelyre költözhetnek, az ügylet általában szó szerint két-három napot vesz igénybe, amely a cími okmányok ellenőrzésére és szerződések teljesítése.

Az ilyen csereprogramok szakértője, Oleg Sukhov ügyvéd megjegyzi, hogy a „kereskedelem” rendszert mind az elsődleges, mind a másodlagos ingatlanpiacokon alkalmazzák. Példaként egy apartmancsere-rendszert adunk, például a Skhodnenskaya metróállomás közelében, ahol két nappali található egy tágabb, háromszobás apartmanhoz Khimki-ben. A két szobás lakás piaci ára ezen a területen körülbelül 6 millió rubel, mivel az ingatlanügynökség kedvezményesen vásárol házat – átlagosan 25% -ot, annak költségét 4,5 millió rubelt fogják meghatározni. Éppen ez az összeg fog új lakóterület megszerzésére irányulni. Khimki-ben egy három rubelt tartalmazó bankjegy átlagos ára 6,7 ​​millió rubel, tehát az új tulajdonosoknak további 2,2 millió rubelt kell fizetniük..

A kereskedelmi tranzakciókban részt vevő lakásokra a speciális ingatlanügynökségek számos követelményt állítottak fel:

• az élettérnek kizárólag a főváros területén kell elhelyezkednie. A külvárosokban vagy például a leningrádi régióban található apartmanok jelenleg nem vesznek részt ilyen tranzakciókban. Ennek oka a más városokban az ilyen tranzakciók viszonylag alacsony igénye, valamint a házköltségek jelentős különbsége – az új moszkvai épületben lévő lakásért járó kiegészítő díj összege, amelyet valahol Elektrostalban vagy Dolgoprudnyban történő lakhatásért cserébe kapnak, túl nagy lesz. Ugyanakkor a „moszkvai tartózkodási engedéllyel” ellátott lakásért cserébe a fejlesztők és ingatlanügynökök nemcsak lakást kínálhatnak a főváros számos új épületének egyikében, hanem vidéki házat vagy városi házat is a Moszkva melletti falvak egyikében. Minden attól függ, hogy milyen típusú tárgyakat épít a fejlesztő, és milyen választási lehetősége van ma;
• a lakásnak az eladónak kell lennie, és nem bérelhető, bár hosszú távra, a tulajdonjogok okmányait a szakemberek gondosan és körültekintően ellenőrzik;
• az ingatlanügynökségek csak az apartmanokat, a családi hálóteremben lévő szobákat, a közös lakásokat vagy az egy személynek a „kereskedelem” rendszer keretében történő tranzakciókban szereplő részesedését a teljes lakóterületen veszik figyelembe;
• különleges követelményeket támasztanak a lakás „tisztaságával” kapcsolatban, nagyon nem kívánatos, ha az egyik háztulajdonos kiskorú, és az ügylet megkötéséhez a gyámsági és gyámsági tanács engedélyére van szükség. Ebben az esetben az ingatlanügynökség valószínűleg megtagadja az eladót..

Lakások cseréjének előnyei a kereskedelem alatt

A régi házaknak az új rendszerre való cseréjének fő előnye a séma és a hatékonyság. Ez a leggyorsabb módja annak, hogy a kedvenc, sokkal kényelmesebb apartmanjához vagy vidéki házához költözhessen, anélkül hogy várná a régi lakóhely eladását, megszerezné a jelzálogkölcsönt stb..

Ezenkívül kereskedelemmel kapcsolatos ügyletek esetén az ingatlanügynökség gondoskodik a papírmunkával és a lakótér-cserével kapcsolatos jogi támogatással kapcsolatos összes gondról és gondról. A lakás eladójának nem kell pénzt költenie reklámokra, hirdetmények közzétételére, dokumentumok gyűjtésére, pénzeszközök felhasználására szakértői értékelésre stb..

A „cserecsere” hátrányai

A vitathatatlan előnyök ellenére a „hitel” lakáscserélési rendszernek számos hátránya is van, ami alacsony népszerűségének vezetett az ingatlanpiacon. Az ilyen csere fő hátrányai a következők:

• sok választás hiánya. Általános szabály, hogy egy bizonyos ingatlanügynökség vagy egy speciális fejlesztő csak saját lakóépületében kínál apartmanokat kereskedelemben történő tranzakciókhoz, ezért nem mindig biztosított a lehetőség a lakóhely vagy az épület helyének megválasztására;
• a kereskedelemben részt vevő régi apartman ára mindenesetre alacsonyabb lesz, mint a szabad piacon történő eladás esetén. Minden fejlesztő és fejlesztő ügynökség lakással vásárol lakást, amely elérheti a piaci ár 20-25% -át, amely – figyelembe véve a tőke árakat – 1-1,5 millió rubelt veszít a házköltségektől. A pénzeszközöket nem fizetik az eladónak, hanem azonnal jóváírják a fejlesztő számlájára, mint az új lakóterület fő kifizetését;
• Nem mindig adnak lehetőséget azoknak a háztulajdonosoknak, akik „hitel” rendszer szerint vesznek részt egy ügyletben, és azonnal új, kényelmes lakásba költözhetnek. A fejlesztők gyakran kínálnak lakóterületet még építés alatt álló házakban, tehát meg kell várni a munka befejezését és a ház üzembe helyezését. Ezenkívül az új lakás felújításra szorulhat, amely hosszú ideig elhalasztja a boldog házépítés pillanatát is. Mindez az időtartam – mielőtt új lakásba költözik, és benne javítási és befejező munkálatokat elvégz, akkor vagy össze kell csalódnia rokonaival, vagy házat kell bérelnie, mivel a régi lakás már ingatlanügynökség vagy fejlesztő tulajdona lett, és gyakran már sikerült új tulajdonosokat találni. Az ilyen többletköltségek és kellemetlenségek megfosztják a kereskedelem fő előnyeitől – az új házba költözés sebességétől;
• annak valószínűsége, hogy gátlástalan ügynökségekkel találkoznak, amelyek olyan rendszert kínálnak, amelyet Oleg Samoilov, a Relight Real Estate ügyvezető igazgatója „hamis kereskedelemnek” hív. Ebben az esetben a fejlesztő csak egy bizonyos időtartamra foglal új lakást, vállalva ezen időszak alatt a régi ház eladásának felelősségét. Ha nem lehetséges a lakást a megállapodás szerinti idő előtt eladni, nyomást gyakorol az eladóra, és arra kényszeríti az árat. Így az ilyen rendszer egyetlen előnye az újonnan épített lakás garantált fenntartása, ugyanakkor a másodlagos lakás eladásának határidejének meghatározása semmisíti meg ezt az előnyt, tehát a szakértők nem látnak értelmet az ingatlanügynökök ilyen szolgáltatásának..

Az orosz ingatlanpiacon először jelentek meg kereskedelemügyletek 2009-ben, amikor a válság az elsődleges piacon jelentősen csökkent a lakások és a vidéki házak iránti keresletnek. Egy ilyen „nettósítási” csereprogram segítségével a fejlesztők arra törekedtek, hogy felhívják a potenciális vásárlók figyelmét az új épületekre, és növeljék az eladásokat.

És mégis, ahogy a gyakorlat azt mutatja, az elmúlt három évben egy ilyen rendszer nem vált igénybe, és ha az eladó egy új lakás költségeinek egy részét a régi eladásával kívánja kompenzálni, az esetek 90% -ában a kettős vétel és eladás alternatív rendszerét alkalmazzák, amikor másodlagos házak vannak kitéve. ingatlanügynökség által eladó.

A szakértők egyhangúlag csak akkor javasolják a csereprogramok használatát, ha túl nagy a kockázata annak, hogy egy új épületben hiányzik egy lakás, és maga a lakóépület már üzembe került..

Minden más lehetőségnél jobb, ha többször gondolkodik – érdemes-e elveszíteni a saját lakás költségeinek jelentős részét, sietve. Egyes szakértők szerint a kereskedelem legjobb alternatívája a jelzálogkölcsön, amelynek képessége a jövőben a lakóingatlan eladásából származó pénzeszközök visszafizetésére szolgál. Ebben az esetben az eladó lassan begyűjtheti a dokumentumokat és kereshet vevőket, és nem csökkenti az árat annak érdekében, hogy sürgősen eladja a lakást, ugyanakkor a jelzálog gyors visszafizetésének köszönhetően nem fog túl sokáért fizetni a kamatot illetően..

Természetesen a hazánkban a jelzálogkölcsön-rendszernek számos hiányossága van, és nem nevezhető tökéletesnek, azonban a lakásnak a vonatbejáratási rendszer szerinti cseréjének hátrányai több mint előnyei, ezért valószínűtlen, hogy a közeljövőben népszerûbbé válik hazánk ingatlanpiacán. … A szembetűnő hátrányok mellett, amelyek csökkentik egy ilyen rendszer vonzerejét az eladók számára, maguknak a fejlesztőknek ma sem kell a hitelprogramot igénybe vevőket vonzaniuk – a moszkvai új épületek iránti kereslet stabil, és a közeljövőben nem fog csökkenni..