Közös tulajdon és ingatlantulajdon – problémák és megoldások

A cikk tartalma

• Közös tulajdonjog
• Az ingatlan résztulajdonú
• Kommunális számlák, adók és kölcsönök fizetése lakás vagy ház közös és közös tulajdon esetén
• Közös és megosztott ingatlan értékesítése: vétel, eladás, csere, regisztráció

A saját ház sok orosz álom és célja az élet álma és célja, de még azok is, akik már rendelkeznek ingatlanokkal, ritkán mondhatják teljes magabiztosan: „Ez a lakás csak az enyém.”.

Gyakran a lakóingatlanok közös tulajdonban vannak, vagy bizonyos részvényekre oszlanak, vagyis egyszerre több tulajdonoshoz tartoznak, akiknek meg kell oldaniuk az összes felmerülő kérdést, például megállapodnak abban, hogy most javítanak-e meg, vagy ha ez rendben van, fizetnek közüzemi számlákat stb. És ilyen lakások vagy házak eladásakor vagy vásárlásakor számos probléma és árnyalatok merülnek fel, amelyek körültekintést és a jelenlegi jogszabályok ismeretét igénylik..

Mi a különbség a lakóingatlan társtulajdon és részleges tulajdonjog között? Hogyan lehet eladni vagy cserélni egy ilyen közös vagyont? Mit kell a társtulajdonosoknak tudniuk ahhoz, hogy ne kerüljenek nehéz helyzetbe, és ne kerüljenek bele egy hosszú tárgyalásba?

Közös tulajdonjog

Az ingatlanok közös és megosztott tulajdonjogának sajátosságait az orosz polgári törvénykönyv 244. cikke szabályozza. Rendelkezései szerint a lakóingatlanok közös tulajdonában állnak különféle típusú házak, különösen:

• magánház vagy annak egy része;
• lakás vagy apartman része;
• külön szoba.

Az ingatlanok társtulajdonának következményei lehetnek:

• lakás vagy ház örökségként történő átvétele, ha a jogszabályok vagy a végrendelet feltételei szerint több örökös is igényelheti az ingatlant egyszerre;
• közös lakásterület-vásárlás vagy -csere;
• ingatlan privatizáció;
• egy lakás vagy ház egy részének polgár számára történő bírósági határozat alapján történő odaítélése.

Például, ha az állami lakást valamelyik házastárs privatizálta, akkor a ház az Oroszország Családjogi Kódexének rendelkezései alapján együttes vagyongá válik, amely a házasság során megszerzett vagyont a házastársak közös vagyonának ismeri el..

Vaszilij Maximov. Családi szakasz. 1876

A közös és a közös tulajdon közötti fő különbség az, hogy ebben az esetben nem határozzák meg, hogy a lakóterület melyik része a tulajdonos. Tehát, ha a házastársakról beszélünk, akkor a házat egyenlő feltételekkel kell számukra tulajdonolni, azaz válás esetén az ingatlant egyszerűen fel kell osztani. Ha három vagy több örökös van, akkor automatikusan feltételezzük, hogy egyenlő részekkel rendelkeznek – egy harmadik, egy negyed, és így tovább..

Az ingatlan résztulajdonú

Lakóingatlan résztulajdon esetén a tulajdonosok részei pontosan meg vannak határozva. Tehát a privatizáció során a résztvevők kérésére azonnal meg lehet jelölni részesedésüket, általában egyenlő, az adott lakónegyedben regisztrált polgárok száma szerint, akik nem írták meg a polgárok privatizációjának megtagadását.

Ezt a megosztást fel kell tüntetni az ingatlantulajdon tulajdonjogának igazolásában. Ha ez a dokumentum azt mondja, hogy a társtulajdonosok a lakás felének, egyharmadának és így tovább rendelkeznek, akkor az ilyen tulajdonjog megosztott. Ha az egyes tulajdonosok részének méretét nem határozzák meg, akkor az ilyen tulajdonjog közös.

Fontos árnyalattól – a közös tulajdon akkor válhat megosztottá, ha a társtulajdonosok tisztázni akarják, hogy melyik részvénytök tulajdonosa, és elkészítik a szükséges dokumentumokat.

Sőt, általában egy lakás vagy ház részesedése nagyon absztrakt érték, ez csak a ház teljes területének meghatározott százaléka vagy töredéke, nem pedig a meghatározott négyzetméter lakóterület. Tehát a társtulajdonosok közötti vita esetén nem lehet beszélni erről vagy arról a szobáról, például: „” A nappali tulajdonosa van, és maga a hálószoba. ” Adott négyzetméter tulajdonjogának megszerzéséhez bírósághoz kell fordulnia, vagy megállapodnia kell a tulajdonosok többi tagjával a lakás vagy ház használatának szabályairól.

Érdemes megjegyezni, hogy a konyha, a folyosó, a fürdő és a fürdőszoba minden esetben közös tulajdonnak minősül, a társtulajdonosok egyenlő alapon használhatják ezeket a helyiségeket, és ezeket a szobákat nem lehet felosztani. A bíróság egy meghatározott arányban csak négyzetmétert tud elkülöníteni külön nappali helyiségekben. Ha a lakások különálló részekre történő felosztásához átalakításra van szükség, és ugyanakkor más tulajdonosok helyzete is romlik, például az új fal miatt a házuk része kisebb lesz, a bíróság akár meg is tilthatja egy adott szoba részvényként történő kiosztását..

Kommunális számlák, adók és kölcsönök fizetése lakás vagy ház közös és közös tulajdon esetén

Közös ingatlantulajdon esetén, amikor a tulajdonosok részesedését nem határozzák meg, a lakóépületek és a kommunális vállalkozások egy összeget fizetnek ki egy lakásért vagy házért. Az, hogy a társtulajdonosok hogyan fizetnek számlákat a villamos energiáért, a vízért és a gázért, dönti el.

Ha a ház közös tulajdonban van, akkor az összes társtulajdonos feltüntethető a fizetési meghagyásban, több fizetési okmányt is ki lehet adni – minden egyes tulajdonosnak a lakásban. Ha csak egy összeget fizetnek ki, akkor a társtulajdonosok megoszthatják a lakossági és kommunális szolgáltató vállalkozások számára fizetendő teljes összeget részesedésük szerint, vagyis három, négy vagy több részre oszthatják.

Ugyanakkor, ha az egyik tulajdonos megtagadja a közművek fizetését, a többieknek továbbra is fizetniük kell, mivel a felelősség az összes társtulajdonos vállára hárul, és ha a vízszolgáltató úgy dönt, hogy kifizetés elmulasztása érdekében kikapcsolja a vizet, vagy lezárja a szennyvízrendszert, akkor a lakás minden lakosa szenved, kivétel nélkül – közművek. a hálózatok egyek, közösek, mint egy fürdőszoba fürdőszobával.

Anna Shchegoleva. Szomszédok. 2010

A lakáshoz fűződő jelzálogkölcsönöket közös tulajdon esetén szintén a tulajdonosok fizetik meg. Megállapodás abban, hogy mindegyik csak a részét fizeti, egymásnak kell lennie, a bankot gyakran nem érdekli ezek a részletek, és ha például a házastársak, akik azonos feltételekkel rendelkeznek közös vagyonnal, abbahagyják a kölcsön kifizetését, a pénzügyi intézménynek van a teljes lakás eladásának joga.

De részleges tulajdonlás esetén minden tulajdonos csak a házrészéért fizet kölcsönt. Ebben az esetben, ha a hitelfelvevő rosszindulatú késedelemmel bír, a bank csak a részesedésére bírságot szabhat ki anélkül, hogy a többi rendszeresen kifizető tulajdonos vagyontárgyát befolyásolná. A bankintézmény szabadon értékesítheti a nemteljesítő tulajdonában lévő lakásban lévő részesedést a szabad eladás feltételei alapján, azonban először felajánlnia kell a ház ezen részének megvásárlását más tulajdonosoknak, a jelenlegi vételi előjog alapján, amelyet az alábbiakban tárgyalunk..

Közös és megosztott ingatlan értékesítése: vétel, eladás, csere, regisztráció

Azonnal tisztázjuk, hogy a társtulajdonosok nem szabadon szabadon rendelkezhetnek a közös tulajdonban lévő részesedéssel. Például, ha két örökös kapott egy lakást, és mindegyik részesedését nem határozták meg pontosan, vagyis az öröklés közös tulajdon lett, egyszerűen kénytelenek tárgyalni egymással. Az ingatlanrészét a másik örökös beleegyezése nélkül nem lehet eladni, vagy a bíróságon kell meghatározni a részesedését, és így a közös tulajdonot megosztott tulajdonrá változtatni, vagy tárgyalni a második örökössel a ház eladásának vagy cseréjének feltételeiről..

Ugyanakkor egy közös tulajdonban lévő lakásban a második tulajdonos beleegyezése nélkül nem lehet valakit regisztrálni, ugyanakkor nem működik az ilyen ház eladása vagy cseréje a többi társtulajdonos írásbeli hozzájárulása nélkül. Vagyis azt mondhatjuk, hogy a közös lakás valóban gyakori, és minden tulajdonosnak csak együtt kell döntenie a sorsáról. Vagy különítsen el külön részesedést a teljes életterületről, amely önállóan elidegeníthető.

Szinte szabadon elidegenítheti részesedését egy lakásban vagy házban – cserélheti másik házra, regisztrálhat valakit az ön részéről, bérelheti, biztosítékként felhasználhatja, eladhatja, örökségként hagyhatja el vagy adományozhat. Érdemes tisztázni, hogy az ingatlanok résztulajdonosai közös megegyezéssel megváltoztathatják részvényeik méretét.

A részvények szabad átruházásának gyakorlatilag az egyetlen korlátozása a beszerzés elsőbbségi joga. Lényege abban rejlik, hogy az egyik részvénytulajdonosnak, mielőtt szabadon eladja a házrészét, a többi részvénytulajdonosnak értesítenie kell terveiről. És miután eldöntötték, vásárol-e a ház egy második részét a megadott áron, vagy feladja-e az elsőbbségi vásárláshoz való jogát, a tulajdonos felajánlhatja részesedését harmadik felek számára.

Így a ház vagy lakás egy részének eladásakor végrehajtott műveletek algoritmusa így néz ki:

1. A részvénytulajdonos, aki úgy döntött, hogy eladja az ingatlan részét, írásban értesíti a többi társtulajdonost. Ezt az értesítést levél formájában kell elküldeni, akkor is, ha más részvények tulajdonosai a szomszédos szobában élnek. A levél nemcsak információkat tartalmaz a részvény eladásáról, hanem jelzi annak értékét is, így a társtulajdonosok eldönthetik, megfelel-e ez a lehetőség számukra. Sokkal jobb és biztonságosabb, ha ilyen levelet küld ajánlott levélként átvételi értesítéssel, amely esetben az egyik részvény eladását megakadályozó társtulajdonosok nem tudják kijelenteni, hogy nem kapták meg a leveleket, és nem tudtak a ház egy részének eladásáról..
2. A tulajdonos pontosan egy hónapot vár attól a pillanattól kezdve, hogy a többi részvénytulajdonos írásbeli értesítést kap. Ezt követően megkapja a jogát, hogy szabadon rendelkezzen az ingatlanrészével, még akkor is, ha a többi tulajdonos nem cselekszik – beleegyezését vagy írásbeli lemondását az elsőbbségi jogról -. Úgy ítélik meg, hogy anélkül, hogy írásban értesítették volna a forgalomba hozott részvény tulajdonosát arról, hogy hozzájárulnak a részvény megvásárlásához a megadott áron, automatikusan lemondtak az elsőbbségi részesedés megszerzésének jogáról. Fontos árnyalattól – a tulajdonos köteles eladni részesedését harmadik személyeknek az áron, amelyet a többi tulajdonosnak küldött írásbeli értesítésben megjelöltek. Ellenkező esetben a többi részvénytulajdonos megtámadhatja az ügyletet, úgy gondolva, hogy becsapták őket, és nem nyújtottak teljes és pontos információt..
3. Ha nem találtak vásárlókat a lakásban meghirdetett részvények árán, és a tulajdonos úgy döntött, hogy csökkenti a költségeket, akkor ismét köteles előzetesen értesíteni a többi részvény tulajdonosát. Talán ezúttal úgy döntenek, hogy gyakorolják az előzetes vásárláshoz való jogukat. Vagyis újból levelet küldenek és egy hónapot várakoznak, amelyet a társtulajdonosoknak kapnak döntéshozatalra..

Egy másik korlátozás vonatkozik egy lakás bérbeadására. Ebben az esetben a tulajdonosnak, aki szobáját bérbe szeretné adni, meg kell szereznie a többi tulajdonos írásbeli hozzájárulását. Szabad formában is írhatók, a lényeg az ilyen hozzájárulás jelentésének megőrzése – „Nem bánom, hogy lakást bérelsz.” Egy hasonló jelölést az összes társtulajdonos aláírásával fel lehet tüntetni a lízingszerződésben e szerződés más lakás- vagy háztartási tulajdonosokkal kötött megállapodásáról.

Mielőtt így szabadon rendelkezne részesedésével, a tulajdonosnak bírósághoz kell fordulnia annak meghatározására. Ilyen „természetbeni részesedés kiosztása”, azaz egy oktatási utasítás nélkül, egy virtuális „egyharmad rész” eladása egy kétszobás apartmanban nagyon problematikus. Természetesen lehetnek vásárlók az ilyen ajánlatokra, de a természetben nem kiosztott részvények ára többször is alacsonyabb lesz, mint a négyzetméter piaci értéke, mivel a vevő általában jól tudja, hogy milyen „csatákkal” fog szembenézni más társtulajdonosokkal..

Lehetséges egy adott részvény birtoklás nélküli kiosztása egy lakásban, ha a társtulajdonosok önként kötnek megállapodást a részvény tényleges kiosztásáról. By the way, a bíróság általában hoz döntést egy lakás, különösen a közös helyiségek – folyosó, fürdőszoba stb. – közös használatáról, és meghatározza az ilyen használat szabályait. Gyakran ha a társtulajdonosok nem tudnak békésen megegyezni, a bíróság a fürdőszobában és a konyhában történő felhasználás idejét is meghatározhatja minden egyes tulajdonos számára.

Vaszilij Maximov. Mindent a múltban. 1889

A magánházban vagy kunyhóban a természetbeni részesedés elosztása esetén a kérdés egyszerűbben megoldható – külön kijáratot állítanak fel, és egy ház dubletté vagy városi házrá válik, vagyis két ház saját kijáratával és szomszédos területeivel, közös oldalfallal. Ebben az esetben vannak bizonyos korlátozások is – amikor a ház fel van osztva, helyrehozhatatlan károkat nem szabad okozni, és minden helyiségnek lakónak kell maradnia, vagyis a részvénytulajdonos csak akkor nyithat üzletet a ház részében, ha összehangolja tevékenységét a többi tulajdonoskal..

Mint láthatja, a részleges tulajdonjog sokkal szélesebb jogokat biztosít, mint a közös tulajdon. Bármikor át lehet osztani a megosztott lakást a részleges tulajdonosi kategóriába, de a virtuális részvény akkor sem alakul át valódi négyzetméterré, amely kizárólag a tulajdonosé. És lakásban vagy házban való részesedés vásárlásakor csak egyértelműen felismerheti, hogy milyen nehéz lesz megosztani a konyháját és a fürdőszobát teljesen idegenekkel. Természetesen egyes vásárlók egy ilyen lakás vagy ház összes részvényének visszaváltása céljából vásárolnak ilyen vásárlást, ugyanakkor semmi esetre sem sikerül megállapodni az összes társtulajdonosgal, mivel általában irreális a részvény eladásából származó pénzeszközökből teljes értékű házat vásárolni, természetesen, ha ez nem így van. lakás részesedése Moszkva központjában.