Kiskorúak – gyermekek jogai lakások eladásában és cseréjében

A cikk tartalma

• „Horror történet” a vevő számára
• „Fejfájás” az eladó számára
• Még néhány árnyalattal
• Dokumentumok

A lakások eladása vagy cseréje, valamint általában egyéb ingatlanügyletek az egyik téma, amely felteszi a legtöbb kérdést. Ráadásul maguk az eladók és természetesen a vevők is aggódhatnak a tranzakciót kísérő összes dokumentum helyes végrehajtása miatt. És minél magasabb az ügylet összege, annál inkább félnek a felek csalók áldozatává válni, vagy egyszerűen szembesülnek azzal a szükségességgel, hogy megfelelően kiállítsák a papírokat, gyűjtsenek további igazolásokat és engedélyeket..

Ebben a cikkben nem fogunk részletesen beszélni az ingatlan-adásvételi tranzakciók megkötésének egyes szakaszairól, hanem csak egy fontos kérdésre vonatkozunk – a gyermekek jogaira, akiket ebben a lakóhelyiségben regisztráltak, vagy akik részesedéssel bírnak egy lakásban vagy házban.

A kiskorúak részvételének témája hazánkban a különféle ingatlanügyletekben a 90-es évek elején vált napvilágra, és azóta nem veszítette el relevanciáját, ami nem meglepő – statisztikák szerint az ingatlanpiac ügyleteinek csaknem 60% -ában az egyik résztvevő gyermek – vagy a vevő vagy eladó oldalán.

„Horror történet” a vevő számára

Egy hangos és már megtámadott mondat – „A gyerekek mindent megteszünk!” – lakásvásárlás vagy -csere regisztrálásakor különleges jelentőséggel és jelentőséggel bír. A kiskorúak a legvédendőbb kategóriák, tehát éppen jogaik tiszteletben tartása érdekében az állami hatóságok különös figyelmet fordítanak. Vegye figyelembe, hogy az orosz jogszabályok rendkívül kemények a kiskorúak jogainak védelmére. Érdekeik és jogaik gyakorlatilag az abszolút prioritás szintjére emelkednek, és számos jogalkotási aktus szabályozza őket: az Orosz Föderáció Családjogi Kódexét, a Polgári Törvénykönyvet, a Lakásállomány privatizációjáról szóló törvényt, az Alkotmányt, a Lakáskódexet és egyéb dokumentumokat..

Ugyanez a helyzet alakult ki a szomszédos Ukrajnában is – ott a gyermekek jogait a Családi Kódex, a hajléktalan állampolgárok és utcai gyermekek szociális védelmének alapjairól szóló törvény és a gyermekek védelméről szóló törvény védi, amelyek szigorúan szabályozzák az ingatlanügyletekkel és az egyéb ügyletekkel kapcsolatos ügyleteket. kiskorúak.

A törvény szerint a gyermeknek a felnőttekkel azonos alapon minden joga van, mind lakással, mind vagyonnal – ingatlanot vagy annak egy részét örökölheti vagy adományozhatja, részt vehet a ház privatizációjában és így tovább. Ugyanakkor, az orosz jogszabályoknak megfelelően, még a szülők, valamint a kiskorú gyermek más törvényes képviselői – gyámok vagy örökbefogadók is – nem rendelkezhetnek vagyonával a hivatalos gyámsági és gyámügyi hatóságok előzetes hozzájárulásának megszerzése nélkül..

A jogszabályoknak a gyermekek jogainak védelmével kapcsolatos attitűdjére tekintettel a kiskorúak nyilvántartásba vételének potenciális vevőit a következő pillanatban leginkább megrémítik: ha a bíróság megállapítja, hogy az ügylet eredményeként megsértették az eladott vagy cserélt helyiségben hivatalosan nyilvántartásba vett fiatal lakosok jogait. , érvénytelennek nyilváníthatja az ügyletet.

Kuzma Petrov-Vodkin. Az óvoda. 1925

Ezenkívül ez a szabály nem csak azokra a lakásokra vonatkozik, amelyekben kiskorúak tulajdonosai, hanem azokra az ingatlantulajdonokra is, ahol a gyermekeket egyszerűen regisztrálták. A legfontosabb szempont, hogy a gyermekek nyilvántartásba vett ingatlantulajdonokkal történő ügyletek megkötésekor a jelenlegi jogszabályok nem kötelesek a gyámsági és gyámügyi hatóságok engedélyét.

Ugyanakkor az Oroszországi Alkotmánybíróság 2010. június 8-i 13-P. Sz., Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 292. cikke (4) bekezdésének alkotmányosságának ellenőrzéséről szóló rendelete elismeri, hogy ha az ügylet feltételei sértik a szülői gondviselés alatt álló gyermek lakhatási jogait, közvetlen ellentmondás az Orosz Föderáció alkotmányával. Az ilyen ellentmondás – ha a gyermek hajléktalan, vagy olyan házat kapott, amely nem felel meg az egészségügyi vagy egyéb előírásoknak – válhat az ügylet érvénytelenítésének okaként..

Ilyen kellemetlen helyzet minden tekintetben elkerülhető, ha csak a lakóhelyükön lévő gyámsági és gyámügyi hatóságok előzetes írásbeli hozzájárulását kérik kiskorú mentesítésére, valamint ház eladására vagy cseréjére. Az eladó, azaz a ház vagy lakás jelenleg a tulajdonos fogja foglalkozni ezzel a kérdéssel a végrehajtási dokumentumok előkészítése során. És a vevőnek emlékeznie kell arra, hogy amikor megvizsgálja az általa kedvelt lakáshoz tartozó dokumentumokat, azonnal tisztáznia kell, hogy kiskorúak vannak-e regisztrálva ezen a lakóterületen, ki pontosan a ház minden egyes részének tulajdonosa, és a kuratórium engedélyét is igényelnie kell. Ellenkező esetben, vagyis ennek hiányában a tranzakció túl kockázatosá válik.

„Fejfájás” az eladó számára

Képzelje el, hogy nem Ön olyan vevő, akinek csak ellenőriznie kell az összes szükséges papír elérhetőségét, nevezetesen az eladó, aki azt akarja, hogy eladjon egy lakást, amely személyesen Önnek vagy a családjának tartozik.

Milyen lépéseket kell tennie a pénz nyereséges és lehetőleg gyors megszerzése érdekében? Ön azt fogja mondani: hogy értékelje a lakást, vagyis hogy figyelemmel kísérje az ilyen ingatlanok piacát, gyűjtsön igazolásokat a KTF-től, az útlevél irodától, az alapkezelő társaságtól, fizesse közüzemi számlákat és így tovább. Ha azonban a lakás egy része öröklés, adományozás vagy a privatizációban való részvétel révén a gyermek tulajdonában van, akkor a lakás eladása felé tett első lépés a gyámhatóság és a kezességvállaló hatóságok látogatása..

Az eladónak meg kell győznie a tisztviselőket arról, hogy a lakás eladása nem érinti a gyermek érdekeit, vagyis nem marad az utcán, hanem cserébe egyenértékű lakótérrel jár. Ezenkívül a szülőknek (gyámoknak, örökbefogadóknak) be kell bizonyítaniuk, hogy a ház eladása után a lakásban vagy házban részesedéssel rendelkező kiskorú ingatlanának értéke nem csökken..

Borisz Kustodiev. A művész gyermekei. 1913

Ebben a tekintetben problémák merülhetnek fel például egy moszkvai lakás eladása esetén a külvárosban vagy egy másik régióban található vidéki ház későbbi megvásárlása céljából. A főváros központjában lévő átlagos lakás költségei nem arányosak a Moszkva melletti városokban, és még inkább más régiókban érvényes ingatlanárakkal. Tehát akkor is, ha egy zsúfolt két szobás apartman eladása lehetővé teszi egy tágas ház megvásárlását, ahol a gyermeknek saját szobája lesz, a gyámság és a kezességvállaló hatóságok nem adhatnak ki engedélyt, mivel az új ingatlanok ára sokkal alacsonyabb. Ebben az esetben a szülők megpróbálhatnak más érveket feltenni – az ökológiai helyzet a nagyváros központjában, a rokonok közelsége, a megfelelő éghajlat, a jobb életkörülmények, a jobban fizetett munka jelenléte a szülők számára, iskola és óvoda új helyen, nagy terület új ingatlan, és így tovább. A kormányzati ügynökségek azonban ritkán veszik bele a véleményüket, és a legjobb érv az lenne, ha egy kiskorú nevében folyószámlát nyitna, amelyen az eladott lakás költségének egy része a gyermek miatt kerül letétbe, mint az ügylet egyik fele. Egy ilyen érv jobban meggyőzheti a tisztviselőket, mint bármely megalapozatlan biztosíték.

Fontos pont – a fenti követelmények fényében úgy tűnik, hogy a szülőknek új lakást kell vásárolniuk, és még a lakás eladása előtt sem rosszabb, mint a régi. A gyakorlatban az ilyen eseményfordulás gyakran egyszerűen irreális – általában az eladásból származó bevételekkel vásárolnak új házat vagy lakást. Ezért a gyámhatóságok leggyakrabban megkövetelik az azonos vagy nagyobb területtel rendelkező új házak egyidejű megszerzését..

Ha a gyermek nem a ház tulajdonosa volt, hanem egyszerűen csak az eladott és a csere tárgyát képező területen regisztrálták, akkor a gyámügyi hatóságok azonnal felkérik őt, hogy regisztráljon egy új lakóterületen, akár megszerezte, akár már az egyik szülő (gyám, örökbefogadó szülő) tulajdonában van. Valójában ebben az esetben az útlevélhivatal nem csak azt írja ki a kiskorút a lakásból a gyámság és a kezességvállaló hatóságok engedélye nélkül..

Még néhány árnyalattal

Fontos szempont a ház nyilvántartásba vételének privatizációja vonatkozik – a szülők nem írhatnak kiskorú esetében a privatizációban való részvétel megtagadását, így mindenesetre a megfelelő lakás- vagy házrésznek a privatizált lakónegyedben nyilvántartott gyermek tulajdonává kell válnia..

A gyámhivatalok általában mindkét szülőt megkérik, hogy jelenjenek meg engedélyek kiadására vagy „gyermekkel ház” eladására. Ha egyikük külföldön vagy egy másik régióban található, akkor írásbeli engedélyét kell adnia ingatlanügylet végrehajtásához, amelyet közjegyző vagy a konzulátus igazol. Ugyanez vonatkozik azokra a szülőkre, akik súlyos betegség miatt személyesen nem léphetnek a gyámhatósághoz. Ha az „udvarias” szülő tartózkodási helye ismeretlen az engedély megszerzésekor, akkor ki kell jelentenie a keresett listát, és várnia kell, amíg a „veszteség” meg nem található. A második szülő engedélyét nem kell csak szülői jogainak megfosztása, hiányzó bíróság általi elismerés, halál, vagy ha az apát csak az anya szavai alapján rögzítették.

Ha az egyik szülő szándékosan figyelmen kívül hagyja a gyámhatóságokban való megjelenés iránti felhívást, hogy engedélyt szerezzen a lakás eladására és a gyermek kiengedésére, pénzt igényel az aláírásához, a második bizonyítékot szolgáltatva és a kuratórium képviselőinek tisztességes tájékoztatása révén igazolhatja tettei rosszindulatú szándékát. A döntést ebben az esetben egyénileg kell meghozni – ha a gyámhatóságok elismerik, hogy az ügylet a gyermek érdekében áll, és ennek eredményeként javulnak életkörülményei vagy növekszik az ingatlan értéke, akkor az engedély kiadható a személyes okokból akadályozó második szülő hozzájárulása nélkül..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Gyerekek az ablakon

A gyámügyi hatóságok engedélyének megszerzése a ház eladására vagy cseréjére, amelynek részesedése a gyermeknek tartozik, még akkor is, ha abban a pillanatban a kiskorú nem lakik ebben a lakásban, hanem egy másik területen van bejegyezve, sőt egy másik régióban vagy államban.

10 év alatti gyermek nyilvántartásba vétele csak az egyik szülő bejegyzésének helyén lehetséges, így a csecsemőt nem lehet barátaival és ismerőseivel regisztrálni annak érdekében, hogy engedélyt szerezzenek az eladott lakásból..

Ha a szülők pénzügyi lehetőségei lehetővé teszik számukra, hogy először új házat vásároljanak, majd eladják a régi lakást, célszerűbb az ingatlanot azonnal maguknak nyilvántartásba venni, és ezt követően kiosztani a megfelelő részesedést a kiskorú számára. Ellenkező esetben olyan helyzet alakul ki, amikor a gyermeknek két részvénye van a különféle lakásokban, és nehéz lesz engedélyt kérni a gyámügyi hatóságoktól az egyik kiskorú megfosztására – cserébe nem lesz mit nyújtani..

Gyereknek olyan lakásban történő nyilvántartásba vételéhez, amelyben az egyik részvény anyjának vagy apjának tartozik, a többi részvényes hozzájárulása nem szükséges.

Olyan lakást vagy házat, amely örökséggel vagy privatizáció eredményeként árváknak vagy szülői gondozás nélkül maradt gyermekeknek szül, és internátusokba és árvaházakba teljes állami támogatás céljából elküldik, kiskorú tulajdonosoknak adják ki, és biztonságát a gyámsági és kezességügyi hatóságok ellenőrzik. Az ilyen házakkal kapcsolatos tranzakciókat kizárólag azok hozzájárulásával hajtják végre. A megfelelő rendeletet a helyi hatóságok írják alá, és megküldik a ház helyszínén lévő HOA-nak, az alapkezelő társaságnak, a KTF-nek és a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálatnak..

Dokumentumok

A gyámsági és gyámsági hatóságok engedélyének megszerzése érdekében a lakás eladására vagy cseréjére, amelyben kiskorú tartozik, a következő dokumentumokat kell benyújtani a Bizottsághoz:

• mindkét szülő által aláírt nyilatkozat;
• a gyermek beleegyezése (ha már 14 éves);
• kivonat a házkönyvből és a személyes fiókból – eredetinek kell lennie;
• a kiskorú tulajdonos születési anyakönyvi kivonata. Bizonyítani kell e dokumentum eredeti példányát is;
• az ügyletben részt vevő összes lakóhely tulajdonjogát igazoló dokumentumok. Ezek lehetnek lakástulajdon-igazolás, adásvételi vagy csereszerződés, öröklési jog igazolása stb.
• KTF-igazolások, ahol feltüntetik a lakóhely költségeit;
• lakás kataszteri (alaprajza);
• ha az egyik szülő nem tartózkodhat személyesen, akkor be kell fejezni az egyetértését igazoló dokumentumokat – közjegyzői engedélyt vagy igazolást haláláról, eltűnt személyek bejelentését és így tovább;
• az adóhivatal igazolása a házadó-hátralék hiányáról.

A gyámhatóságok gyakran igényelnek további dokumentumokat, például egy EIRT igazolást egy lakás hátralékáról, igazolást a ház műszaki állapotáról és a vásárolt ház vagy lakás dokumentumait..

A fenti dokumentumok mindegyikét helyesen kell végrehajtani, és a követelés helyén nem jártak le.

A gyámhatóságok bizottsága minden egyes esetet külön-külön vizsgál, és gyakran engedményeket tesz, ha úgy ítéli meg, hogy az ügylet a gyermek érdekében áll (például városi lakás helyett egy házat vásárolnak egy vidéki térségben, mivel a gyermeknek asztmája van és friss levegőre van szüksége). Vagy éppen ellenkezőleg, további követelményeket támaszt a szülők becsületességével és megfelelőségével kapcsolatos kétségek esetén.

Balthus. Gyermekek. 1937

Mint látható, kiskorú tulajdonos jelenléte egy lakásban vagy házban, valamint regisztrációja jelentősen bonyolítja a vételi és eladási ügyletek megkötésének folyamatát. Egyrészt úgy tűnhet, hogy az ilyen szigorú követelmények feleslegesek – oly sok probléma van egy csecsemő miatt! Ha azonban emlékszik, hány nagyon felelősségteljes szülő csaló áldozatává vált az ingatlanügyletek megkötésekor, hány szülő egyszerűen megpróbálta megoldani pénzügyi problémáit egy lakás eladásával, és nem gondolkodott azon, hogy mi marad a gyermeknek a jövőben, ha számoljuk a diszfunkcionális családok számát, ahol az egyik szülő szenved függőségtől, és úgy dönthet, hogy eladja lakását igényeinek kielégítésére – a gyámsági és kezességvállalási hatóságok részvétele egyáltalán nem tűnik felesleges intézkedésnek a gyermekek jogainak és érdekeinek védelme érdekében..