Kereskedelmi jelzálog Oroszországban

A cikk tartalma

• Kereskedelmi jelzálog – eszköz ingatlanvásárláshoz üzleti célra
• A kereskedelmi jelzálog jogi vonatkozásai
• Az üzleti jelzálogkölcsönök modern piaca Oroszországban
• Mit tart számunkra a jövő?

Kereskedelmi jelzálog – eszköz ingatlanvásárláshoz üzleti célra

A kereskedelmi jelzálog olyan kölcsön, amelyet bankok bocsátanak ki nem lakáscélú helyiségek vásárlására: üzlethelyiség, raktárak, irodák és mások..

A lakóingatlanokhoz hasonlóan a kereskedelmi jelzálogkölcsönt biztosítják a megszerzett ingatlan biztonsága ellen. E piac sajátossága azonban az, hogy az ilyen típusú kölcsön meglehetősen rövid lejáratú és viszonylag magas kamatlábakkal rendelkezik. A jelzálogkölcsönnek a kereskedelmi ingatlanok megvásárlásához való nyújtásának futamideje általában legfeljebb 10-12 év lehet, de a bankok leggyakrabban 5-7 évre adnak ki pénzt. Ezenkívül a potenciális hitelfelvevőnek az ingatlan teljes értékének 30–40% -át kell kiutalnia.

Természetesen a bank gondosan ellenőrzi ügyfeleit, a kereskedelmi jelzálog megszerzéséhez szükséges minimumkövetelmények egy jövedelmező mérleg és a piacon végzett munka időszaka egy évtől kezdve.

A kereskedelmi ingatlanok üzleti célú vásárlásának ezen előnye az, hogy az objektumot közvetlenül profit célokra használják fel (helyiségek bérbeadása, kiskereskedelem igénybevétele, szolgáltatások nyújtása stb.), Tehát az ingatlan maga fizet.

A kereskedelmi jelzálog jogi vonatkozásai

Jelenleg a szövetségi jogszabályok nem írják elő a jelzáloggal megterhelt kereskedelmi ingatlanok tulajdonjogának nyilvántartásba vételét. Ezért ebben az esetben a jelzálogkölcsön-megállapodást az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve által a megállapodások megkötésére vonatkozó általános szabályok alapján kötik meg, figyelembe véve a jelzálogról (ingatlan-zálogjogról szóló), 1998. július 16-i, 102-FZ sz. Szövetségi törvény rendelkezéseit. Vegye figyelembe, hogy a nem lakáscélú helyiségek biztosítékként való használatának jogát ez a törvény csak 2009-ben állapította meg..

Az Art. A 102. sz. Szövetségi törvény 9. cikke értelmében a jelzálogkölcsönben meg kell jelölni a jelzálog tárgyát, annak becsült értékét, a kötelezettség teljesítésének lényegét, időtartamát és összegét, amelyet a jelzálog biztosít..

Itt is egy nagyon fontos pont. A jelenlegi jogszabályok nem engedélyezik az ingatlan jelzálogkölcsönét a vásárlás pillanatáig. Ezért az ingatlant először meg kell vásárolni (adásvételi szerződést kell kötni), majd ezt követően fedezetként lehet felhasználni a bank hitelfelvételéhez..

Az üzleti jelzálogkölcsönök modern piaca Oroszországban

Számos szakértő úgy véli, hogy hazánkban a kereskedelmi jelzálogkölcsönök továbbra is a bankok viszontbiztosításának túszai: még a válság utáni kamatcsökkenés sem vált ösztönzővé a kiadott hitelek mennyiségének növelésére..

Általában véve a piac továbbra is ugyanazok a fő szereplők – a Sberbank, a VTB 24 és a RosEvroBank. Ennek ellenére a válság utáni hitelezési politika változásokon ment keresztül: a bankok követelései a hitelfelvevők számára súlyosan szigorultak. Ami természetesen nem járul hozzá a kereskedelmi ingatlanokkal fedezett kibocsátott hitelek számának növekedéséhez.

Dave Knerler. Bank. 2002

Minden ellenére az oroszországi kereskedelmi jelzálogkölcsönök fokozatosan felépülnek. A kamatlábak most 12-16% -on vannak, az arányok csökkennek, mert senki sem vesz igénybe nagyobb összegű kölcsönt. Az előleg 20-40%. A legkedvezőbb feltételek az Sberbank kamatlába évi 8-16%, részletfizetés 20%, maximális hitel futamideje 10 év. És a VTB 24 rendelkezik a legszigorúbb feltételekkel – 18–26% és 50% előleg.

A legtöbb bankban a kamatlábak csaknem kétszeresére estek az elmúlt évben, és majdnem elérték a válság előtti szintet. A szigorúbb követelmények és a bonyolult regisztrációs eljárás azonban még mindig ijeszti a potenciális ügyfeleket..

Kereskedelmi jelzálogkölcsön kibocsátásakor az orosz bankok a kölcsön biztosítékaként megkövetelhetik a biztosíték összegét, amely meghaladja a 2-szer megadott összeget, néha pedig háromszor. Ezenkívül a hitelintézetek a megállapodás feltételei szerint teljes mértékben ellenőrzik a hitelfelvevő által kapott pénzeszközök felhasználását. Ugyanakkor a hazai bankok 10 millió dollárt meghaladó ingatlanvásárlási költségvetéssel akarnak ügyfeleket vonzani, ám maguk sem készek enyhíteni feltételeiket..

2011 eleje óta azonban enyhén növekedett a KKV-k iránti kereslet a kereskedelmi jelzálogkölcsönök iránt. Ugyanakkor az összes kérés körülbelül felével kapcsolatban áll irodavásárlás iránti vágy, 30% -uk pedig üzlethelyiség. A helyzet az, hogy az orosz vállalkozók számára gyakorlatilag lehetetlen ingatlanvásárlást megszerezni saját pénzeszközeikkel. Ezenkívül nem lehet engedélyt szerezni bizonyos típusú tevékenységekre, ha a vállalkozás nem rendelkezik a megfelelő helyiségekkel a tulajdonában. Következésképpen számukra a jelzálog az egyetlen elérhető eszköz az üzleti tevékenység folytatására, amely megerősíti a kereskedelmi jelzálog továbbfejlesztésének szükségességét..

Mit tart számunkra a jövő?

Nyilvánvaló, hogy mivel iránti kereslet mutatkozik a kereskedelmi ingatlanokra, ideértve a jelzálogkölcsön-vásárlást is, amely fokozatosan növekedni fog, mivel a vállalkozás a válság után egyre nagyobb lendületet kap, akkor a kereskedelmi jelzálog az orosz jelzálogkölcsön-piac egyik ígéretes területévé válik. Az is nyilvánvaló, hogy az ország gazdaságának fejlődése és általában az üzleti környezet javítása a kölcsönök rendelkezésre állásától és tömegétől függ..

Jelenleg nagyon nehéz megjósolni a kereskedelmi jelzálog alakulását..

Az oroszországi kereskedelmi jelzálog jövője azonban egyértelműen bizonytalan, még ha a belföldi vállalkozók körében is ilyen nyilvánvaló ingatlanigényre van szükség. Sok szakértő egyetért abban, hogy jelenleg nagyon nehéz előrejelzést tenni a kereskedelmi jelzálogkölcsönök alakulásáról. Bizonyos fokú bizonyossággal csak azt mondhatjuk, hogy a termék iránti kereslet növekedni fog, de az orosz hitelintézetek reagálása teljesen kiszámíthatatlan..

A hazai bankárok nem szeretik kockáztatni, és félnek a nehéz tranzakcióktól, általában a bankok nem arra törekszenek, hogy pénzt dobjanak el, hanem várják a fizetőképes ügyfeleket, és szabványos feltételeket kínálnak számukra. Hazánkban a kereskedelmi jelzálogkölcsönök továbbra is azok a nagyvállalatok, amelyek bizonyos pénzügyi stabilitással és garanciákkal rendelkeznek; a kisebb vállalkozásokat a bankok gyakran egyszerűen figyelmen kívül hagyják. Ha a bankok már nem bíznak az üzletben, akkor ez a jelzálog-szektor hosszú ideig állni fog..

A nyugati bankok aktívabbak ezen a területen, jobban bíznak a kis- és középvállalkozásokban. Ennek oka az a tény, hogy a nyugati társaságok minden jövedelmüket hivatalosan deklarálják, ezért a hitelintézeteknek sokkal könnyebb megbízható információt szerezni a potenciális hitelfelvevő pénzügyi helyzetéről. Ebben az esetben a vállalkozás átláthatósága a siker kulcsa, és erre Oroszországban is törekednünk kell..

Azt is meg kell jegyezni, hogy a nem lakáscélú ingatlanok kereskedelmi jelzálogpiacának fejlődését akadályozza az a tény, hogy a hazai bankok által kínált hitelprogramok gyakran rövid távúak. Ennek oka elsősorban a bankok hosszú távú pénzügyi forrásainak hiánya. Következésképpen a piac fejlődéséhez a bankoknak aktívan kell pénzt gyűjteniük a tőkepiacról. Ez elősegíti a probléma fokozatos megoldását, valamint egyszerűsíti a hitelszerzést, és ösztönzővé válik e kereskedelmi hitelezési ágazat számára..