Ingatlan keresése és vásárlása Olaszországban

A cikk tartalma

• Az olasz ingatlanok keresési és vásárlási eljárása
• Hogyan kell keresni
• Ingatlan regisztráció
• Adók, költségek
• Végül

A Földközi-tenger közepén, az alpesi lejtők mentén felszállva, a Padova-síkságba kanyarodva, az Apennines-félsziget kitöltve, amely a Földközi-tenger számos kis szigetével tele van, fekszik a gyönyörű Olaszország – a világ minden tájáról érkező turisták millióinak célja!

Olaszországról ismert, hogy a nemzetközi turizmus legnagyobb központja. Évente több mint 50 millió ember érkezik itt, és a tehetségeiről híres európai kultúra és művészet szülőföldjét kívánja megnézni..

Az ország változatos éghajlatának köszönhetően, amelyet a földrajzi hosszúsága határoz meg, mindenkinek joga van választani egy nyaralóhelyet ízlésének megfelelően: legyen az a havas Alpok és az Appenninek, vagy a hangulatos tengerpart. Vagy talán örökké itt akar maradni? Mi lenne egy vidéki ház vagy egy kis villa az Adriai-tenger partján?

Általános szabály, hogy az olasz ingatlantörténet, neve (NAME) sok külföldi vásárlót vonz ide. Ezen felül Olaszország hatalmas számú egyedi történelmi helységgel rendelkezik, amelyek a csodálatos arany strandokkal és az első osztályú szórakoztató és szabadidős iparral kombinálva ezt az országot kiváló ingatlanbefektetési helyré teszik..

Olcsó, életre szóló olaszországi lakások csak az ország északi részén vásárolhatók meg. Itt, a zajos üdülőterülettől eltérően, az árak a lehető leginkább megfizethetőek lesznek. A válságot figyelembe véve az észak-olaszországi városokban az ingatlanok értéke átlagosan 5-10% -kal esett vissza. Ezen túlmenően például Genovában, Veronában, Torinóban és Palermóban az ingatlan iránti kereslet 12-15% -kal csökkent. Most egy olcsó, 2 szobás apartman olaszországi ára, 70 ezer euró, meglehetősen általános.

Michael Longo. Palermóban. 2009

A Földközi-tenger hangulatos partjain található olasz külvárosi ingatlanok továbbra is különleges kereslettel rendelkeznek a külföldi vásárlók körében. Ennek oka a fejlett közúti szállítási hálózat és az olasz üdülőterületek magas színvonalú infrastruktúrája. Minden ingatlanügynök (még kis tapasztalattal is) azt tanácsolja Önnek, hogy vásároljon ingatlant Olaszországban, amely a tengerparton található, nevezetesen az ország déli tartományaiban és Szicília partjainál. Ezekben a helyeken a lakás mindig vonzza az üzletembereket, akik pénzügyileg jövedelmezően akarnak befektetni.

Országunk gazdag polgárainak sikerült felbecsülni az olasz ingatlanba történő befektetés összes előnyét, talán itt az ideje, hogy ezt megtegye?

Az olasz ingatlanok keresési és vásárlási eljárása

Hogyan kell keresni

Tehát képzeljük el, hogy úgy döntött, hogy olasz ingatlant vásárol. Az első tanács, ha nem beszél olaszul, és egyáltalán nem tudja „hol kezdje” – lépjen kapcsolatba az „ingatlanügynökségünkkel”, amelynek ugyanakkor az egyik olasz építőipari cég vagy ügynökség fióktelepének kell lennie. Egy ilyen társaság szolgáltatásáért sokkal alacsonyabb jutalékot kell fizetnie, mint a „tisztán orosz” ügynökségek munkájáért, amelyek egyébként rendes csalóknak is bizonyulhatnak..

Az ilyen társaságok által az olasz ingatlanok orosz vásárlói számára létrehozott feltételek a lehető legkényelmesebbek és biztonságosabbak. Még mielőtt külföldre utazna, megismerkedhet érdekes ajánlatokkal, miközben választhat egy méltányos lehetőséget a tetszésének megfelelően és a költségvetéssel arányos módon..

Az ingatlanügynökségek szakemberei konzultálnak Önnel, és átfogó jogi és egyéb információkat kapnak az Önt érdeklő tárgyról. Az ingatlannal való első megismerés után Olaszországba megy. Ne felejtse el, hogy a repülőjegyekért és a szállodai szállásokért fizet (turisztikai vízummal), bár egyes ügynökségek vállalják ezeket a felelősségeket, azonban ezek a szolgáltatások nem túl olcsók.

Daniel Wall. Manarola, Olaszország

Hagyományos helyszínen a kiválasztott olasz cég oroszul beszélő menedzserével találkozik majd, aki gondoskodik arról, hogy megtekintse az előre kiválasztott ingatlanobjektumokat, és átfogó segítséget nyújt Önnek e jelentős vásárlás megvásárlásához..

Mivel az ingatlan megszerzését kizárólag nem készpénzes formában végzik, az olasz „mérők” vásárlásának felgyorsítása érdekében a lehető leghamarabb aggódjon, ha személyes folyószámlát nyit az egyik európai bankban (lehetőleg olaszul)..

Ingatlan regisztráció

Amint elhatározta az ingatlanválasztást, és készen áll a kapcsolatfelvételre az eladóval, folytatjuk a „Trattativa” első lépését – tárgyalásokat és tárgyalásokat.

Az olasz ingatlanügynökség oroszországi fiókja, az Ön érdekeinek képviselőjeként, levelet küld („Proposta d’acquisto” – visszavonhatatlan vételi ajánlat) az olaszországi székhelynek, amely jelzi azt az árat, amellyel meg akarja szerezni ezt vagy azt az ingatlant. Ezután Olaszországban létrejön egy dokumentum, amelyben rögzítik az érdekli az ingatlan összes jellemzőjét, helyét, árát, a vásárlási eljárást és feltételeket, valamint a fizetési feltételeket..

Ha megerősíti szándékának komolyságát az objektum megvásárlásakor, az olasz ügynökségnek küldött levelével együtt, elhagyja a „Caparra” -t – letét, előleg, amelynek összege általában nem haladja meg az áruk bejelentett értékének 5% -át. Vagyis beír egy csekket az eladó (a tulajdonos) nevébe, miközben a pénzt még nem utalták át számlájára.

Betét befizetése után az olasz ügynökség egyezteti a vásárlási ajánlatot az ingatlan tulajdonosával, amelynek alapján Önnek joga van eldönteni, hogy az eladó válasza megfelel-e Önnek..

Ha időre van szüksége a gondolkodáshoz, akkor „fenntarthatja” az objektumot, vagyis eltávolíthatja az eladásból egy rövid ideig (legfeljebb 10 napig). Ezért egy bizonyos összeget fizetnek az ingatlanügynökségnek. A lejárat végén, ha nem változtatta meg véleményét az ingatlan megvásárlásával kapcsolatban, a tulajdonos aláírja az ajánlatot, és megkapja az Ön által kiírt csekk. Ha az eladó nem elégedett valamivel, például az árral, a fizetési feltételekkel vagy a fizetési módszerrel, akkor joga van változtatást kérni a Proposta d’acquistóban..

Dan Bozich. Egy olasz falu

A vevőnek joga van dönteni arról, hogy elfogadja-e az eladó feltételeit vagy sem. A második esetben a betétet teljes egészében visszatérítik. Ha az ingatlan tulajdonosa elfogadja a bejelentett ajánlatot, és már aláírta a szükséges dokumentumokat, de a vevő az utolsó pillanatban meggondolta magát, akkor a csekk nem kerül visszaadására neki..

Ha a felek kölcsönös megállapodásra jutnak, akkor az ingatlan megvásárlásának második lépése a „Preliminare di compravendita” vagy a „Preliminare di vendita” – egy közjegyző által hitelesített előzetes (elsődleges) szerződés, valamint az ingatlan tulajdonosának történő fizetés az ingatlan értékének 5–30% -án ( sok tényezőtől függ).

Mellesleg, ebben a szakaszban fizetik ki a HÉA-t és az ingatlanügynökségek szolgáltatásait (Olaszországban az ügynökségnek az elvégzett munkáért fizetett díjazás általában nem haladja meg az ingatlanérték 3-5% -át). A Preliminare di compravendita információkat ír elő a felekről és az ügylet feltételeiről (a felek személyes adatai, az ingatlan jellemzői, értéke, fizetési eljárás és feltételek). Ezenkívül a dokumentum feltünteti a végleges szerződés dátumát. A Preliminare di vendita megkötésének pillanatától kezdve az ingatlanvásárlás kizárólagos jogát a vevő kapja, és attól a pillanattól kezdve ezt az objektumot hivatalosan visszavonják az eladásból.

Ha a vevő a végleges szerződés teljesítése során hirtelen elhagyja az ingatlanvásárlást, akkor teljesen elveszíti a korábban befizetett összeget (betét), de ha az ügylet az eladó hibája miatt lehetetlenné válik, köteles a vásárlónak a befizetett letét összegét kétszer (!) Megfizetni..

Derek McCrea. Olasz táj. 2009

A végleges szerződés teljesítése (a dokumentumok elkészítése és ellenőrzése) körülbelül egy hónapot vesz igénybe.

Természetesen további idő áll rendelkezésére számlanyitáshoz egy olasz bankban, ha eredetileg nem ezt vette át. A vevőnek a meg nem fizetett pénzösszeg fennmaradó részét át kell utalnia egy európai bank személyes számlájára, és ne felejtse el a kiegészítő költségeket (adókat).

És végül, a dokumentumok alapos előkészítésének és ellenőrzésének befejezése után az ingatlan régóta várt kézhezvétele felé tett harmadik lépés az Atto notarile di compravendita, a felek, az ügynökség képviselője, két tanú és egy tolmács közreműködésével aláírt közjegyző által megkötött végleges szerződés. A szerződésnek megfelelően az ingatlan tulajdonjoga teljes mértékben átruházásra kerül az ingatlan vevőjére.

Miután a fordító megismerte a vevőt „anyanyelvén”, és garantálja a közjegyzőt, hogy az ingatlan potenciális tulajdonosa megértette a tartalmat, a felek aláírják a szerződést. Az eladó megkapja a csekk összegét a fennmaradó összegért, és a vevő fizet a közjegyzői szolgáltatásokért (az eladási ár 1-2% -a), másolatot készít a dokumentumról, kulcsokról és az ingatlan tényleges tulajdonosává válik Csak akkor válik teljes tulajdonosává, miután ezt a cselekményt nyilvántartásba vették az ingatlan-nyilvántartási osztályon, és a vevő kivonatot kapott az ingatlan-nyilvántartásból. Ez az eljárás általában legfeljebb 45 napot vesz igénybe..

Adók, költségek

Ingatlanokat vásárolhat a közvetlen tulajdonosától (új épületek másodlagos piaca) és az építőipari szervektől (elsődleges piac), amely ingatlanokat értékesít. Ha tetszik az első lehetőség, akkor fizetnie kell olyan adókat, mint például a bélyegilleték (7%), a kataszteri adó (1%), és további befizetést kell fizetnie az ingatlanok tulajdonosok nyilvántartásába történő átírásáért (2%). Ez azt jelenti, hogy az ingatlan értékének összesen 10% -át az állam javára kell befizetni..

Ha a választása a második opcióra esett, akkor ne feledje, hogy rögzített kataszteri adót, rögzített jelzálogkölcsön-adót és bélyegilletéket kell fizetnie – mindhárom adó fél ezer euróba kerül, ráadásul áfát kell fizetnie az ingatlan eladási árának 10% -ában. Vagyis vásárolhat ingatlanokat az új épületek elsődleges piacáról 500 euróval, plusz az ingatlan eladási árának 10% -a.

Ryan Radke. Olasz piac

Így az ingatlantulajdonban lévő ingatlanok nyilvántartásba vétele a piaci opciótól függetlenül, a közjegyzői szolgáltatások figyelembevételével, az ingatlan árának 10–12% -át fogja fizetni, plusz az ingatlanügynökség szolgáltatásaiért fizetett összeg. Az ügynökség gyakran tárgyal a munkára fizetendő jutalék összegéről még azelőtt, hogy egy potenciális tulajdonos megvásárolta volna az ingatlanot. Ez magában foglalja a fordítási szolgáltatásokat és az ingatlan megtekintéséhez szükséges szállítást is. Az ügynökség munkájának díjazását közvetlenül az előzetes (elsődleges) adásvételi szerződés aláírásakor fizetik ki.

Tájékoztatásul: az olasz ingatlanügynökségekben a jutalék összegét előre megtárgyalják, de ugyanakkor nem haladhatja meg az ingatlan eladási értékének 5% -át, ráadásul a HÉA összege a jutalék összegének 20% -a..

Az állami adók és egyéb kifizetések mellett az olasz törvény éves fizetéseket ír elő:

• „Imposta Comunale sugli Immobili” vagy „I.C.I.” – Önkormányzati (helyi) adó. Célja olyan szolgáltatások fizetése, mint például a szemétgyűjtés és a bűnüldözés. Ezt az adót az ingatlan kataszteri értékének 0,7% -ának kell megfizetni.
• Az ingatlan bérbeadása esetén meg kell fizetni az Irpef adót, amelynek összege a bérelt ingatlan éves jövedelmének 30% -a.

Meg kell jegyezni, hogy a közjegyző által kivetett állami adót a megszerzett vagyontól függően különféle módon lehet megfizetni:

• a szántó (mezőgazdasági) földterület 18% -os adót fizet az eladási értékre;
• nyári ház vagy villa vásárlásakor az adó a kataszteri érték 10% -a lesz.

Ne felejtse el, hogy a legtöbb előnye és az adókedvezmények kihasználása csak az olaszországi tartózkodási engedély megszerzése után lehetséges – akkor az ingatlan eladási értékének csak 3% -át kell fizetnie..

Végül

Ne felejtse el, hogy az olaszországi ingatlanvásárlás megkönnyíti a vízum megnyitását, de a tartózkodási engedély, az állampolgárság vagy az országban való állandó tartózkodáshoz való jog megszerzéséhez semmilyen módon nem járhat..

Ryan Radke. Turisták Olaszországban

Ha nem olasz állampolgár, és jogszerűen szerez egy olasz ingatlantulajdont, akkor az olasz nagykövetség a következő előnyöket nyújtja Önnek:

• Olyan schengeni típusú multivisa kiadása és éves meghosszabbítása (meghosszabbítása), amelynek kézhezvételétől számítva az év minden egyes felének három hónapja lehet, nem csak Olaszországban, hanem más schengeni tagállamok területén is.
• Az olaszországi tartózkodási engedély megszerzéséhez regisztrálnia kell saját vállalkozását ezen ország területén, amelyet meglehetősen egyszerű megnyitni. Ezen felül csak egy alkalmazott dolgozhat a vállalat munkatársain (azaz Ön).

Próbáljon ébernek találni a közvetítőt!

Az olasz ingatlanügynökök kb. 80% -a csalók vagy más szavakkal „fekete brókerek”. Valójában ezek ugyanazok az ingatlanügynökök, de nem rendelkeznek az olasz Kereskedelmi Kamara által kiadott megfelelő engedéllyel, és egyedül dolgoznak. A fekete brókerek a szokásos szolgáltatási kört kínálják ingatlan bérlésére és eladására, azonban gyakran nem garantálják kötelezettségeik teljesítését. „Bejuthat” az ilyen „munkavállalókra”, ha úgy dönt, hogy szinte „ingyen” szolgáltatást nyújtó ingatlanügynökség szolgáltatásaihoz fordul..

Ellenőrizheti bármely ingatlanvállalkozás megbízhatóságát, ha előre megtudja az olasz Kereskedelmi Kamara számára neki kiadott engedély számát, és meghatározhatja, hogy mely ügynökségek és mely városban adták ki az engedélyt..