Hogyan regisztrálhatom a tulajdont?

A történetekből, amelyek történnek a moszkvai új épületek lakásvásárlóival, összeállíthat egy oktató kézikönyvet. Az egyik legemlékezetesebb fejezetét a vásárolt ház tulajdonjogának nyilvántartásba vételének problémájára kell szentelni. Ez a probléma nagyrészt a főváros bürokratikus mechanizmusának működéséből adódik. De számos más tényező súlyosan meghosszabbítja a cími okmányok beszerzésének határidejét, amelyek hiánya jelentősen korlátozza a vásárlók szabadságát.

Távolság években

Mi a reális időkeret a tulajdonjogok megszerzéséhez? Milyen lehetőségeket élvezhet a vevő az ingatlan birtoklására a tárgy kézbesítése és ezen iratok kézhezvétele között? Például lehet-e eladni, adományozni, örökölni egy lakást, felosztani vagy hitelkölcsönbe adni? Helyes-e javításokat kezdeni egy lakásban? Mennyibe kerül a tervezés? Itt vannak a kitalálható kérdések.

Viktor Kozlov, az Augur Estate társaság kereskedelmi igazgatója elmondja a tulajdonjogok nyilvántartásba vételének lépéseiről: „Az újonnan épített házakban lakások vásárlóinak tulajdonjogainak nyilvántartását a városi ingatlanjogi állami nyilvántartásba vétel és a befektetők ingatlanhoz fűződő jogainak nyilvántartása előzi meg.” A város lakóingatlan-tulajdonjogának nyilvántartásba vételének csökkentésére vonatkozó döntéseket és rendeleteket többször is meghozták. A moszkvai kormány 2004. évi rendeletével létrehozták az Igazságügyi Intézet egyetlen speciális irodáját az ingatlanokkal kapcsolatos jogok állami regisztrációjára és az azzal történő tranzakciókra. A fennálló problémákat azonban még nem oldották meg..

„A szétválasztási jegyzőkönyv aláírása után a várossal a következő szakasz kezdődik – a befektetők ingatlanjogának nyilvántartása a moszkvai állami bizottságban az ingatlanjogok nyilvántartásba vételére és az azzal történő tranzakciókra – folytatja Viktor Kozlov. – A jóváhagyás feltételeit ebben az esetben szabályozzuk, de a Ezért a dokumentumok nyilvántartásba vételének követelményei gyakran változnak. A fejlesztő társaságok többször kénytelenek a dokumentumokat a megváltozott követelményekkel összhangba hozni. Így a befektetők ingatlanjogának nyilvántartásba vételéhez rendelt 30 napos határidő hónapokig tart. A folyamat utolsó szakasza – – magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonjogainak nyilvántartásba vétele az „Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló törvénynek megfelelően”; ez egy hónapot vesz igénybe. A moszkvai ingatlanok megszerzésére fordított összesített idő egy évtől évig terjed. másfél év, különleges esetekben – legfeljebb három év x év attól a naptól számítva, amikor a ház átkerült az állami bizottsághoz „.

Khaya Pleshitskaya, a MIAN ingatlanügynökség jogi osztályának vezetője hangsúlyozza, hogy a KTF által elvégzett mérések jelentős időt vesznek igénybe: „Miután a házat az állami bizottságnak átadták, kb. Négy-öt hónapig, helyszíni méréseket végeznek, amelyeket azután a mérések eredményei alapján újraszámolnak, A beruházás befejezéséhez elkészülnek a lakások elfogadására és átruházására vonatkozó dokumentumok, valamint egy dokumentumcsomag. Csak ezt követően nyílik meg a ház jogi címe a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálatban. „.

Így a tulajdonjogokat megállapító dokumentumoknak egy évben (legjobb esetben) három évig kell várniuk. A legtöbb ingatlanszakértő egyetért ezzel a következtetéssel..

A fejlesztők kezet mossanak

Ki a tettes a már megvásárolt ház tulajdonjogának nyilvántartásba vételének számos késése mögött? Mi miatt a városi hatóságok annyira késleltetik a befektetők jogainak nyilvántartásba vételét, és nem hosszabb ideig írják alá az elfogadási igazolásokat?

A válasz valójában nyilvánvaló. „Az önkormányzati hatóságok arra várnak, hogy a fejlesztő teljes mértékben teljesítse a beruházási szerződésből eredő összes kötelezettségét.” – magyarázza Vjačeslav Timerbulatov, a Konti vállalatcsoport alelnöke. „Alapvetően tereprendezésről, a kerület társadalmi infrastruktúrájának fejlesztéséről, a prefektúra tulajdonjogának átruházásáról beszélünk. a várólistára való lakásépítés stb. Tehát valójában nem a tulajdonjogok regisztrálása késik, hanem a befektető és a város között megkötött befektetési szerződés végrehajtásáról szóló törvény aláírása. Az összes hatóság közötti megegyezés és átmenet objektív időt vesz igénybe. „.

Mint kiderül, nemcsak objektív okokról van szó. Angelica Zharkova, az „Inkom-ingatlan” társaság ügyvédje ezt mondta: „A fejlesztő, befektetési szerződést kötve, majd később engedélyek megszerzésével lakóingatlan építéséhez, bizonyos kötelezettségeket szerez a város felé az építkezés infrastruktúrájának létrehozása és a városi felhasználás formájában. kommunikáció – a városnak járó kompenzáció kifizetése.Egy új épület építésének befejezése után, amikor a lakásokat mind a részvényeseknek adják el, és a fejlesztő profitot hozott, már nem érdekli a város felé fennálló kötelezettségeinek teljesítése. Ez évekig tarthat, így a dokumentumot – a beruházási szerződés végrehajtásáról szóló törvényt, amelyet kulcsnak tekintnek – nem írták alá. Nevezetesen, ez a dokumentum az alapja az újonnan létrehozott objektum címének megnyitásához és a tulajdonjog nyilvántartásba vételéhez „.

A város és a befektető közötti kapcsolat különálló, nagyon fájdalmas és nagy téma. Természetesen a városi hatóságok által az építőkre háruló teher nagyon magas. Egyes kerületekben a város úgynevezett részesedése eléri a projekt beruházási költségeinek 40% -át. Ilyen helyzetben az ingatlanfejlesztők horoggal vagy horoggal próbálják megszabadulni a gyűlölt és – mint számuknak tűnik – indokolatlanul nehéz terhektől. A kiesés évekig tarthat, és amíg a háború vontatójáték véget nem ér, a vevő várni fog.

A legtöbb fejlesztő azonban erősen nem ért egyet az ilyen következtetésekkel. Vjacseszlav Timerbulatov elmagyarázza: „Objektíven veszteséges a jóhiszemű fejlesztő számára, hogy késleltesse a tulajdonjogok nyilvántartásba vételének folyamatát, mivel ebben az esetben a társaság súlyos büntetéseket vonhat maga után.” „A fejlesztők számára nem jövedelmező késleltetni a lakáshoz fűződő tulajdonjogok nyilvántartásba vételét, mivel ezek számos költséget jelentenek” – mondta Szergej Lyadov, a City-XXI század befektetési és építőipari cég sajtótitkára. Milyen költségekről beszélünk? Mindenekelőtt ezek a komplexum karbantartásának működési és közüzemi költségei az állami jutalék kézbesítése után. Valójában a szerződés feltételei szerint az ilyen kifizetések terhei leggyakrabban a vásárlók vállára hárulnak, ám az utóbbiak – amint azt ugyanazok az építők állítják – gyakran megtagadják az olyan ingatlanok fizetését, amelyek jogilag még nem tartoznak hozzájuk. Tehát, mit fog felülmúlni – az a képesség, hogy engedményeket szerezzen a városból, vagy megtakarításokat a közüzemi számlákra? A kérdés valószínűleg retorikus.

Szerződő felek

A beruházási kötelezettségek végrehajtásával járó nehézségek mellett manapság van még egy rendkívül nehéz kérdés. Ez a ház összeköttetése a közművel. „A projekt megvalósításának utolsó szakaszában ez a probléma a legfájdalmasabb” – mondja Szergej Lyadov. – Ha a kérdést előzetesen nem alaposan kidolgozták, akkor a jogok nyilvántartásba vételének késése bizonyos esetekben több évet is elérhet..

A KTF alkalmazottai lassúságának másik oka a feldolgozás késedelme. A helyzet azonban nem korlátozódik a leírt nehézségekre. Mint tudod, a fejlesztő cég mellett számos befektető is részt vesz egy projekt megvalósításában. Ez utóbbi vonzza a társbefektetőket, és a jövőben mindegyik magánszemélyeket – részvénytulajdonosokat – vonzza az építkezésbe. Problémák merülnek fel, mivel a ház építésének befejezéséről szóló dokumentumokat minden befektetőnek alá kell írnia, akik a befektetési szerződés részes felei. De ez nem történhet meg mindaddig, amíg az összes számítást nem végezték el a befektetők és a fejlesztő, a vállalatok és a hitelezők között..

„Ennek eredményeként a részvénytulajdonosok szenvednek” – mondja Anzhelika Zharkova. „Hadd mutassam nekem egy példát. A Proletarsky Avenue-n található házokat, az 51a. És 51b. Házat az állami bizottság 2005 áprilisában fogadta el; a házak üzembe helyezték és laktak. mivel sok befektető létezik, és a közöttük le nem kötött teljes megegyezés. El kell mondani, hogy a befektetõk és a társbefektetõk közötti megállapodásokat nem mindig önkéntes alapon oldják meg, néha – és az utóbbi idõben is – közöttük fennálló viták merülnek fel, amelyeket csak Ennek megfelelően nem lehet kérdés a befektetési szerződés végrehajtásáról szóló bármely dokumentumról, és a részvényes arra vár, hogy megoldódjanak ezek a viták. Ez történt a Nikulino-2 kerületben, amikor a befektetési szerződés felei nem tudták kitalálni, hogy kik tartoznak kinek, és egyikük pert indított, de a részvénytulajdonosok nem vártak, maguk bírósághoz fordultak a lakások tulajdonjogának elismerésére irányuló igényekkel, és a bíróságon elérték tulajdonjogának elismerése „.

Sok ügyvéd meg van győződve arról, hogy olyan esetekben, amikor a tulajdonjogok nyilvántartásba vétele késik, jogaik védelmének leghatékonyabb módja a bíróság. Hasonló precedensek vannak ma..

Előnye és hátránya a függő

Amíg a fenti műveleteket végrehajtják, az új épület vevője folyamatosan áll. Pozíciója a leginkább hátrányos és megszabadult a helyzetétől, ez egy olyan személy pozíciója, aki a tisztviselők és építők, építők és villamosmérnökök, befektetők és társbefektetők közötti konfrontáció túszává vált. Azon vásárlónak azonban, aki tényleges, de nem törvényes jogokkal rendelkezik a megszerzett ingatlanra, van néhány lehetősége..

„Miután engedélyt kapott a fejlesztőtől, a vevő megkezdi a javítást a lakásban a tulajdonjog regisztrációja előtt, mivel általában a vállalatok hajlandóak találkozni a vevőkkel” – mondja Szergej Lyadov. De ebben az esetben a lakás jövőbeli tulajdonosának jelentős korlátozásai vannak. Például nem befolyásolhatja a lakás és az épület homlokzatának tervezési jellemzőit, mert akkor az újjáépítésről beszélünk, amely elvileg tilos a tulajdonjog nyilvántartásba vételéig..
A vevőnek jogában áll elhagyni azt a lakást is, amelyet még nem formálisan formáltak, mivel az ilyen cselekményt az Oroszországi Föderáció Polgári Törvénykönyve előírja (a törvény szerint nemcsak azt az ingatlant lehet hagyni, amely az örökösnek a végrendelet összeállításakor van, hanem azt is, amely a jövőben megjelenik). Khaya Pleshitskaya elmagyarázza: „Lehetőség van öröklésre, még akkor is, ha nincs akarat. Ebben az esetben az örökös igazolást kap az örökösödés jogáról, és felveszi a kérelmet a regisztrációt végző szervezethez, vagy azon szervezethez, amelyhez a lakásról szóló megállapodást kötötték, hogy a lakást már regisztrálták. neki „.

Az akaratot meg kell különböztetni az adománytól, amely ebben az esetben lehetetlen. Elvileg a vevő a lakástulajdon regisztrációja előtt eladhatja a lakást, azonban ebben az esetben a követelési jogok átruházásának rendszerét kell használni, ami természetesen csak vis maior esetén indokolt..

A jogilag nem regisztrált új épület megszerzőjének lehetőségei valójában a javításra, az öröklésre és a követelési jogok átruházására korlátozódnak. Az ingatlan birtoklásának minden más lépése kizárt. Tehát a vevő nem regisztrálhat ilyen lakásban, mivel a lakóhelyen történő regisztráció (regisztráció) alapja a tulajdonosi igazolás. „Ha a házastársak válnak a tulajdonjog bejegyzését megelőzően, akkor lehetetlen maga a lakás felosztása, mivel még nem tartozik a házastársakhoz” – mondja Khaya Pleshitskaya. „Ennek megfelelően a lakás megvásárlásáért fizetett pénz megoszlik.” A lakás kölcsönbe nem adható zálogjoggal, mivel nincs ingatlan önmagában.

Az „átmeneti időszak” jelentős hátránya és a magas közüzemi számlák, mivel ezen időszakra a városi támogatások nem érvényesek.

A vevő mindent fizet?

A tulajdonjogok nyilvántartásba vételének jelenlegi határideje szerint az új épületekben található ritka ingatlanvásárló nem tesz lépéseket jogainak bevezetésére.

Az ingatlan birtoklásának folyamata felgyorsítható, ha nem jogilag, akkor legalábbis ténylegesen. És itt van, hogyan. „Miután a házat átadták az állami bizottságnak, a közigazgatási kerület prefektusának döntésével a házat át kell helyezni az üzemeltető szervezet mérlegére. Egy olyan lakás vevője, aki több évet nem akar várni a tulajdonjogok megszerzésére, megállapodást köthet a házát üzemeltető szervezettel, és folytathatja a dokumentumok javítását és részleges végrehajtását jóváhagyásra. átalakítás – tanácsolja Kozlov Viktor. – De ebben a helyzetben nem szabad megfeledkezni arról, hogy attól a pillanattól kezdve az objektum karbantartásával kapcsolatos minden költséget, amelyet korábban a fővállalkozónak ruháztak fel, és attól a pillanattól kezdve, amikor a Bizottság elfogadta az államot – a befektetőnek, most a bérlők terhelik, megállapodást kötött a működő szervezettel „.

Egy másik nagyon nehéz kérdés a lakások tulajdonjogának jogi nyilvántartásba vételével kapcsolatos szolgáltatások költségeit érinti. Mindenki, aki valaha is regisztrálnia kellett volna az ingatlantulajdont Moszkvában, tudja, mi a pokol jövőbeli tulajdonosának körein kell keresztülmennie. Számos dokumentum összegyűjtése, hosszú sorok, elutasítások – ezeket a költségeket a moszkvai nyilvántartási bizottság alkalmazottai magyarázzák a jogalkotási bázis elégtelen kidolgozásával és azzal, hogy a struktúra jelenleg egyszerűen nem képes megbirkózni a szervezet folyamatosan növekvő ügyféláramával. Milyen költségek vannak a vevőnek egy ilyen helyzetben? A szakértők véleménye e kérdésben nagyon kétértelmű..

Khaya Pleshitskaya úgy véli, hogy a tranzakció regisztrációjának költségei nem kötelezőek: „A lakásvásárláskor a regisztrációhoz szükséges pénzt nem mindig veszik igénybe. Ez általában akkor történik, amikor a regisztráció első lépéseit már a beszerzés szakaszában megteszik. ), de a dokumentumokat (szerződéseket, kiegészítő megállapodásokat) el kell készíteni. Az ilyen típusú munkákért pénzt számítanak fel „.

Vjačeslav Timerbulatov kissé eltérően írja le a helyzetet: „A tulajdonban lévő lakások nyilvántartásba vételének költségeit általában a lakás költségének százalékában határozzák meg az ügyfelek és az ügynökség kényelme érdekében. Ezen felül a ház elhelyezkedését, a nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumok előkészítésének szakaszát és számos más tényezőt figyelembe véve határozzák meg. Például cégünknél a regisztrációs költséget beleszámítják a ház beszerzési árába. A szolgáltatás más fejlesztői összege nem haladja meg az 1000 dollárt, csak jogi támogatásért. Az ingatlanügynöknél a beruházás szakaszában a regisztráció költsége a lakás költségeinek 1–1,5% -a. Moszkva, a régióban – körülbelül 2–2,5%. Néhány olyan közvetítő társaság, amely ügynöki szerződés alapján lakást vásárolt egy befektetőtől, a szerződés összegének legfeljebb 3% -át teszi ki. Ehhez az összeghez hozzá kell adnia az állami illetékek és a különféle igazolások fizetésének költségeit. ami átlagosan 500 dollárba kerül az ügyfélnek „.

Jelenleg rengeteg olyan hirdetést találhat, amelyben a különféle vállalatok képviselői felajánlják új épületek tulajdonjogának regisztrálását. Általános szabály, hogy egy ilyen szolgáltatás költsége körülbelül azonos 1000 dollár. Az ilyen bejelentések inkább szomorúak, mint bátorítóak. Végül is kiderül, hogy a bürokratikus késedelmek kiküszöbölhetők, és ami nehéznek és kihúzottnak tűnik, kiderül, egy-két hónap alatt megvalósítható. Ha van érdemi érdek.