A cikk tartalma
Lakások ötemeletes épületekben — első pillantásra a termék csúnya: kicsi, szűk, sok kommunális problémával rendelkezik (nincs közös fürdőszoba, lift és szemétkosár) De a ház iránti kereslet stabil volt és továbbra is fennáll. Sőt, ezeket az apartmanokat nem csak azok vásárolják, akiknek nincs elég pénzük valami jobbért, hanem a magánbefektetők is. Megállapítottuk, hogy a piac ezen ágazata a jövedelmezőség szempontjából összehasonlítható a luxuslakásokkal. Igaz, hogy a kockázatok sokkal magasabbak.
Várakozás a bontásra
A városi hatóságok ígérik, hogy néhány év alatt Moszkva teljesen megszabadul az öt emeletes épülettől. Már a régi udvari házak zöld udvarokkal és a bejáratnál lévő idős nők felszabadítják a területet az új monolit épületek számára. Ennek ellenére a Hruscsovok továbbra is meglehetősen széles körben képviselik a másodlagos lakáspiacot: a fővárosi lakások másodlagos piacán kínálatuk csaknem meghaladja az egyéb típusú házak kínálatát. Nyilvánvaló, hogy az ötemeletes épületek fő előnye a potenciális vásárlók szemében mindig is a relatív olcsóság volt és marad a jó panelekkel és még inkább monolitos házakkal összehasonlítva, nem is beszélve a modern új épületekről, amelyek fogyasztói tulajdonságaikban többször is meghaladják az ötszintes épületeket. Ennek ellenére a házakban található apartmanokat, amelyeket hivatalosan bontásra szántak, bérbe adnak, adnak el és vesznek el. Ugyanakkor csak az ingatlan olcsója vonzza a vásárlók figyelmét? Talán a magánbefektetőknek titkos számításuk van.
Kezdjük egy kis történettel – ugyanezt mondhatják a szó szerint bármely Moszkva Hruscsov lakói. Alexandra Nikolaevna Ivanova 30 éve él a Parkovaya utca 9. utcájában, mióta férje egy tíz percre a Shchelkovskaya metróállomástól egy vadonatúj ötszintes épület első emeletének lakásába költözött. És a környéken lévő zöld udvarok nem nemes befektetők ajándéka, hanem a lakosok tevékenységeinek eredménye. „Fiatalok voltunk, aktívak” – emlékszik vissza Alexandra Nikolaevna. – A subbotnikok idején a környék minden udvarát fákkal ültették. Most a tacsók és a nyírfák egyenesen vannak a tetőkkel. ” Alexandra Nikolaevna lakásában régóta nagy javításokra szorul. A csövek végtelenül eldugulnak, a padló rothadt, az ablakkeretek szárazak. Az unokák és unokahúgokhoz fordulhat. De Alexandra Nikolaevna nem akarja.
„Miért költene pénzt a javításra, ha a házat lebontják” – állítja. „Minden lakos a bontásról beszél. Pontosan nem ismert, hogy mikor fog ez megtörténni. De mindenki tudja, hogy egy-két évig nem lesz öt emeletes épület a környéken. Ha igen, miért pazarolja a pénzt egy lakásban? ”
Natalia, Alexandra Nikolaevna unokahúga, ugyanazon a véleményen van. A Parkova utca 11. utcáján csak újra beillesztette a háttérképet. Kár, hogy több pénzt költenek. Igaz, ugyanakkor időnként meg kell javítania valamit: a ház régi – a dolgok folyamatosan romlanak. Natalya néha azt is gondolkodik: talán elad? Azon összegért, amelyet a háromszobás lakásáért segíteni fog, csak „koppecköt” vásárolhat, ha nem költözik a moszkvai körgyűrűre. Itt várjuk az ígért áttelepítést.
Ugyanez a gondolat nem hagyja el Moszkvában az ötemeletes épületek százai lakóit. A legtöbb ember manapság északra („Rechnoy Vokzal”), délnyugatra („Profsoyuznaya”, Cheryomushki) és Moszkvától délkeletre koncentrálódik („Tekstilshchiki”)..
Csere felár ellenében
Az ötemeletes és romlott ház bontási programját a moszkvai kormány 2002. július 2-i rendeletével jóváhagyta. A főváros központi és déli kerületeiben eddig gyakorlatilag nem maradtak ötszintes épületek. A Yugo-Vostochny 2008-ban, a Vostochny és az Északkelet – 2009-ben, valamint az Észak-, Délnyugat- és Zelenogradsky – a „hruszcheb” felszabadításáért 2010-ben.
Ezenkívül meg kell jegyezni, hogy az öt emeletes épületek lebontására vonatkozó programot Moszkvában valóban végrehajtják. És az ígéretet teljesen lehet hinni. Így minden ötszintes moszkvai épületet bontani kell. Az egyetlen kérdés az időzítés.
Itt kezdődik a móka. Furcsa módon az öt emeletes moszkvai apartmanok csak idővel drágulnak. Az ár nekik nem csak a területtől függ, hanem a bontási időtől is. Minél közelebb van a „halálos vonalhoz”, annál drágább. A szakértők szerint az öt emeletes épületben található lakások költsége, amelyek esetében a bontás időpontja pontosan ismert, legalább 10% -kal növekszik. És ma az ilyen apartmanok részesedése a másodlagos ingatlanpiacon nem olyan kicsi – körülbelül 18%.
A „elítélt” lakások vásárlóit nagyjából két kategóriába lehet osztani. Az első csoportba azok az emberek tartoznak, akiknek a lakás fő előnye az olcsóság. Az ötemeletes épületek ideális megoldás azok számára, akik olcsó lakóterületet szeretnének vásárolni Moszkvában: 90–120 ezer dollárért egy „egyszobás” vagy akár „kétszintes” lakást kereshetnek a metrótól elfogadható távolságra. Számos oka van a modern Moszkva ilyen alacsony árának, két főt különválasztunk. Ezek a lakások nagyon kényelmetlenek és kicsik. De olcsók, nagyrészt kicsi területük miatt, mivel a fővárosban egy lakás abszolút költségét a legtöbb esetben úgy számolják, hogy a négyzetméter számát megszorozzák egy bizonyos elméleti költséggel..
A vásárlók másik kategóriája a magánbefektetők. Hosszú távúak: tudják, hogy a Hruscsovban egy felszabadíthatatlan, olcsó lakás egy-két év alatt új lakássá alakul, ami sokkal többet fog fizetni. Valójában a bontandó ház lakóterületének tulajdonosa akarat szerint pénzben vagy négyzetméterben kompenzációt kaphat azért. Az első esetben a lakás költségeit piaci áron térítik meg, plusz az új lakások megvásárlásával és költöztetésével járó összes költség (az ingatlankezelő társaság megbízása, amelynek új lakáskeresésért, a költözők béreiről kell fizetnie stb.).
Ha valaki „természetbeni” kompenzációt választ, akkor az új lakásügyi törvénykönyv és a „Moszkva városának a lakóhelyiséget elhagyó személyekre vonatkozó garanciáiról” szóló törvény értelmében apartmannal rendelkezik a bontási házhoz tartozó területen. Az egyetlen kivétel a Zelenograd és a Központi Közigazgatási Kerület: apartmanokat biztosítanak a kerületben. Ami azonban egyáltalán nem rossz a város középső részének lakosai számára: négyzetméter utak a Központi Közigazgatási Kerület minden részén.
A telepesek számára az a legjobb, ha a biztosított lakásnak annyi szobával kell rendelkeznie, mint az a személy, amelyet elveszített. Ezenkívül a megfelelő szobaszám követelménye semmilyen módon nem függ a lakás tényleges méretétől és elrendezésétől. Nyilvánvaló, hogy a migránsok többsége észrevehetően nyer felvételeket. Összehasonlításképpen: a régi házakban egyszobás apartman standard mérete 30-32 négyzetméter. m, kétszobás – 45-50 négyzetméter. m. A modern, új turistaosztályú épületekben az „odnushki” átlagos mérete – 40-45 négyzetméter. m, „kapeck darab” – 55-70 négyzetméter T. Vagyis egy tapasztalt, jó készségekkel és a szükséges bennfentes információkkal rendelkező befektető, aki időben vásárolhat egy bontott ötemeletes épületben egy lakást (azaz mielőtt az eladás bezárul az elítélt házban), egyszerűen csak nyerhet négyzetméterenként. Különböző változatokban futhatnak, 10-től 20-ig. Szorozzuk meg ugyanazzal az átlagosan négyzetméterenkénti négyzetméterenkénti dollárral, és körülbelül 50-60 ezer dollárt kapunk, amelyet a befektető gyakorlatilag garantáltan megkap..
További felvételekért az ember vagy semmit sem fizet, vagy a felár minimális. A város valójában adományozta ezt a területet a korábbi tulajdonosnak annak a jognak, hogy elpusztítsa a házát, amelyben élt. Ez az ajándék nettó nyereséget jelent a régi lakások vásárlóinak. Vegye figyelembe, hogy a haszon összege semmilyen módon nem függ a lakás fogyasztói tulajdonságaitól: például az első emeleti lakók általános alapon új lakásokat kapnak..
És az előny nem csak a felvételekben rejlik. Az új ház költségei priori magasabbak, mint a régi házak költségei. Az új épületekben a leg szerényebb egyszobás apartmanok ára kb. 110 ezer dollár. Az új épületek költsége szemünk előtt növekszik, amikor új padlók jelennek meg, és a mai stabilizáció ellenére a szakértők az év végére még mindig előrejelzik, hogy az új épületek költsége legalább 15% -kal növekszik. Tehát egy gondos választási lehetőség mellett egy ilyen művelet rövid idő alatt kézzelfogható nyereséget hozhat..
Ma megvásárolhat egy két szobás lakást Hruscsovban, öt perc alatt tömegközlekedéssel a Shchelkovskaya metróállomástól, 122 000 dollárért. Tíz percre ugyanaztól az állomástól, a kopeck darab ára egy építés alatt álló épületben körülbelül 183 000 USD. Az első területe 42 sq. m, a második – 72,2 négyzetméter. m.
Kockázatok és számítások
Az ilyen típusú befektetés vonzereje ellenére ennek az útnak vannak hibái. Először is, egy ilyen tranzakcióval könnyű tévedni az időzítéssel. Az új lakáskódex előírja, hogy a lakókat legalább egy évvel korábban figyelmeztetni kell a bontásra. Azonban mindenki tudja, hogy a törvény követelményei valóságunkban a leginkább kiszámíthatatlan módon törődnek. Az ingatlanügynököknek többször is kellett foglalkozniuk azzal, hogy az embereket szó szerint egy hónappal a ház lerombolása előtt tájékoztatták a kilakoltatásáról. Minden nagyon egyszerű: amint talál egy befektetőt, a hatóságok rohanni kezdenek. Az ilyen információk tulajdonosává válása azonban egyáltalán nem olyan nehéz, mint az első pillantásra tűnhet. A prefektúra szintű szakemberek továbbra is részt vesznek a különféle előkészítő intézkedésekben, mielőtt aláírnák a városi programok keretében az épület vészhelyzetnek vagy bontásnak alávetett moszkvai kormányrendelet aláírását. A megismerés minden kezdő befektető számára hasznos lesz. Szolgáltatásaik olcsók, néha elegendő egy közös étteremutazás. És a tőlük kapott információ valóban felbecsülhetetlen értékű lehet. Habár ezek sem mindentudók: a projektet le lehet lassítani még a bürokratikus hatalom felső szintjeiben is – mindenhol dolgoznak, akik megkapják a részüket a folyamatból, és ha valaki meghaladja a számot, akkor az állásfoglalás-tervezet eltévedhet. Véletlenül.
Az ütemterveket követik, de rugalmasak. A bontási határidő egyaránt közeledik és visszahúzódik. Vagyis az a várakozás, hogy egy év alatt új lakásba költözik, nem igazolható, és még pár évig harcolnia kell a szivárgó csövekkel és huzattal..
Bár ezt a vásárláskor is figyelembe lehet venni. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a sorrend nemcsak a polgármesteri hivatal ütemezésétől, hanem a környék népszerűségétől is függ. Például Cheryomushki-ban a bontás sokkal aktívabb, mint Maryina Roshcha bárhol. Ha a fejlesztők új területet igényelnek a területre, akkor az öt emeletes épületeket gyorsan lebontják.
Egy másik fontos szempont: a lakást kompenzációként csak akkor kapják meg, ha nem rendelkezik másik otthonmal. Ellenkező esetben a pénzbeli kompenzáció „vigaszdíjmá” válik. És ez az összeg rendszerint összehasonlíthatatlanul alacsonyabb, mint a piacon egy lakás valós költsége. Noha a moszkvai történelemben valójában még nem volt olyan eset, amikor valaki merészelte volna megragadni a jogot, hogy pénzbeli kompenzációt kapjon egy ház lerombolásáért. Mindenesetre az általunk megkérdezett ingatlanügynökök és ügyvédek nem emlékeznek erre. És a peres ügyekben sem találtunk precedenst. Ennek oka a rendkívül zavaros eljárás ennek a kompenzációnak a kiszámítására. Nincsenek normák, a „piaci értékelés” fogalma meglehetősen laza. Négy évvel ezelőtt az egyik telepedett úgy döntött, hogy kéri a belvárosi háromszobás lakásának valódi piaci értékét, és még a két évvel ezelőtt végzett jó javítások figyelembevételével is. Ám világosan elmagyarázták, hogy a maximális összeg, amelyre számíthat, az az összeg, amelyet úgy számítanak ki, hogy megszorozzák a lakás teljes területének négyzetméterét valamilyen főváros négyzetméterenkénti átlagos költséggel. A férfi mindent helyesen megértett, és új lakással vitte át.
Végül fennáll annak a lehetősége, hogy az elveszett pótlására rendelkezésre bocsátott lakás továbbra sem az Ön területén található. Az esetek 90% -ában a törvényt tiszteletben tartják, ám mégis voltak precedensek, amikor egy személy akarata ellenére lakást kapott, ahol nem korábban élt. És egyetlen bíróság sem segített. Az ilyen helyzetek kivételek, ám senki sem él immunitással szemben..
Regisztrációs ár
A bontásra kerülő házban egy lakásvásárlási eljárást továbbra is ugyanúgy hajtják végre, mint bármely más házban lakást. Ebben az esetben a törvény nem határoz meg korlátozásokat. Amikor azonban a ház lerombolásáról szóló rendeletet kiadnak, és kezdődik az újratelepítése, az ezen a téren végrehajtott ügyletek nyilvántartásba vétele megszűnik. Mikor jön ez az esemény, nehéz megjósolni. Az időzítés kizárólag a helyi útlevélhivatal döntésétől függ – mikor állítja le a regisztrációt ezekben a lakásokban. Erre nincs általános szabály. És az útlevelek irodái idő előtt megpróbálják ezt megtenni, különben a letelepített házak fő problémájával kell szembenézniük – a válások és a regisztrált rokonok számának hirtelen növekedése. Vegye figyelembe, hogy a városi hatóságok képviselői meglehetősen hatékonyan megtanultak bizonyítani, hogy a válás fiktív, és egy rokon regisztrációjára azután került sor, hogy a házban történő nyilvántartásba vételt „bezárták”..
Ennek oka az a tény, hogy a moszkvai lakásjogszabályokban ilyen finomság van: az ötemeletes épületek bérlői regisztrálhatnak életkörülményeik javítása érdekében, ha minden regisztrált bérlőre kevesebb, mint 10 négyzetméter van. m lakóterület. Kommunális lakások esetében ez a szám 15 négyzetméter. m. Meg kell jegyezni, hogy a bérlők e kategóriája az áttelepítés során soronként új apartmanokat kap. Fontos az is, hogy egy lakásban élő polgárokat, akiket rokoni viszonyok vagy ingatlanok egyesítenek, de amelyek rendelkeznek saját jövedelemforrásokkal, külön költségvetéssel és önálló gazdaságuk vezetésével, ha kifejezik akaratukat, különféle családoknak tekintik. Ennek megfelelően külön nyilvántartásba vételre kerülnek, mivel javulást igényelnek a lakáskörülményekben. Vagyis ha a szülők, felnőtt gyermekeik és családjuk ugyanabban a lakásban élnek, akkor önállóan jelentkezhetnek életkörülményeik javítására. Ezenkívül tilos egy szobában különféle nemű felnőtt állampolgárokat írásbeli hozzájárulása nélkül elhelyezni (ha nem házastársak). Az egy személy számára elkülönített terület Moszkva városának törvényei szerint 18 négyzetméter. m. Hogyan működik a valóságban? Vegyük például azt az átlagos családot (férj, feleség és felnőtt fia), aki egy emeletes épületben egyszobás apartmanban él. Egy ilyen családnak két szobás lakást kell kiosztania. Bonyolítsuk a helyzetet. A fiú megházasodott, és feleségét nyilvántartásba vette. Ő és szülei külön jelentkeztek életkörülményeik javítása érdekében. Ebben az esetben számíthatnak két apartmanra. Ha egy nagymamát is felír, akinek sürgősen ápolásra van szüksége, akkor hármat kaphat. Valószínűleg nem kell tovább bonyolulnunk, a logika már világos.
Amint az a moszkvai építkezési komplexum vezetője, Vladimir Resin többször idézett példájából kitűnik, miután a lebontott házak áttelepítésével foglalkozó önkormányzati lakásügyi osztály képviselőinek a következő lehetőséggel kell szembenézniük: 14 bérlőt regisztráltak egyszobás apartmanban. Sőt, mindegyiket teljesen jogi alapon vették nyilvántartásba. Abból a következtetés következik: az emberi ravaszságra nincs korlátozás, aki részesül minden állami freebie-ből. És a második következtetés: még egy stabil piacon is, amikor az árak nem emelkednek, de a lakás számos kategóriájában még csökkennek is, a szakembereknek, akik ismerik a jogszabályok bonyolultságát és alaposan megvizsgálták a problémát, mindig van lehetőségük pénzt keresni. Ezért szakemberek.
Hogyan lehet legálisan és hatékonyan pénzt keresni egy öt emeletes épület bontására? Milyen engedélyek, szakértelem és eszközök szükségesek ehhez? Milyen forrásokat ajánlanál a kivitelezéshez és a munkához szükséges anyagi támogatáshoz? Milyen stratégiát javasolsz az épület bontására és az eladásra?