Hogyan lehet helyesen elkészíteni a bérleti megállapodást?

Lakások bérlésével megbízható ingatlanügynökségeknél a bérlők úgy vélik, hogy garantált segítséget nyújtanak a háztulajdonosokkal való konfliktusok esetén. És súlyosan csalódottak: az ügynökök megtagadják a belföldi showdown-on való részvételt. Időnként kiderül, hogy az ingatlanügynökök ígéretei, hogy másik házat választanak, ha nem ért egyet a lakás tulajdonosaival, nem érnek árat – mint például a „Pénz” olvasói esetében, akik üzenetet hagytak a weboldalunkon. Valójában csak a szerződésben szereplő szavak értékesek. És nem az ügynökséggel, hanem magával a házigazdával.

Óvakodj, gonosz szeretője

Nem tarthat kutyát, majd dohányzhat, majd lányokat vezethet – a lakástulajdonosok hirtelen egyre szélesebb körű állításai válogatnak a ház bérlőjével szemben. „A lakóingatlan-bérleti piac a legellentmondásosabb szolgáltatási piac” – mondja kategorikusan Veronika Pankova, a moszkvai ingatlanügynökök szövetségének (IDA) az ingatlanszolgáltatások fogyasztói jogainak védelmével foglalkozó bizottság vezetője. „Nemrég volt egy ilyen esetünk: egy fiatalember bérelt egy szobát egy öreg asszony” kapeck darabjában „, de csak egy hónapig tudott ott élni. A nagyi megkérdezte, hogy masszírozza, majd élelmiszert keressen, de a lányokat nem engedték neki féltékenységből. A lakástulajdonosok gyakran zavarják a bérlőket a bérleti szerződés aláírásakor szóban megkötött megállapodások ellen. A gyermekes családoknak sok oka van a rosszindulatú tulajdonosok elkábításának: mondják, hogy a lánya festette az arcát a háttérképre – az egész lakást felújítsa. Vagy éppen ellenkezőleg, az érett stagnálás ideje olyan kedves a háziasszony számára, hogy határozottan megtagadja a kopott háttérkép megváltoztatását. A „Pénz” olvasó, Elena Mikheeva, aki üzenetet hagyott a weboldalunkon, és a bérelt négyzetméter tulajdonosának konfliktusának oka a bútor volt: a bérlőnek tilos volt sajátját behoznia, és elrendelte, hogy a helyi romokban lakjon. Végül történik, hogy minden rendben van gyermekeivel, kutyáival és öltözőivel, ám maga a tulajdonos szerencsétlenségnek bizonyul, aki úgy gondolja, hogy joga van hetente kétszer meglátogatni az Ön számára bérelt lakást, kulcsa segítségével. Nem is beszélve a csaló rendszerekről, amikor kiderül, hogy a tulajdonos, akitől béreltek egy lakást, valójában nem, és a bejelentett valódi tulajdonos azt kéri, hogy sürgősen engedje el négyzetméterét.

Hasonló történet történt a „Defect” ügynökség ügyfelével, Maxim Komov-lal. „Az ügynökem felvette egy lakást, és együtt mentünk találkozni a tulajdonosmal. Megmutatta az útlevélét, a tartózkodási engedéllyel és egy dokumentummal, amelyben felkerült a lakás vevőjére. Az ügynök megnézte a dokumentumokat, mert a” Defact „-mal kötött szerződésemben kimondták, hogy ellenőriznie kell. Aláírták a szerződést, megkaptam a kulcsokat, a tulajdonosnak két hónappal korábban fizettek előre, az ügynöknek a havi bérleti díj 100% -át kapták meg. „- mondja Komov úr. Amikor a szerencsétlen bérlő egy nappal később dolgokkal érkezett a bérelt lakáshoz, kiderült, hogy benne már laktak emberek, akik ugyanazon személy másik képviselőjén keresztül bérelték. Kiderült, hogy a tulajdonos, akárcsak a neki bemutatott papírok, nem volt valóságos: másfél hónappal ezelőtt maga bérelt lakást az eredeti tulajdonostól, és hamisította a címdokumentumokat. Komov úr szerint az ügylet jogi tisztaságáért felelős ügynökség kezdetben beismerte bűnösségét és megígérte, hogy megtéríti a költségeket (összesen 90 ezer rubelt tett ki), de nem sietett a pénz visszaadására. És egy ponton azt mondták az ügyfélnek, hogy „a társaság bezárt”..

Ha azonban elsősorban az egyéni közvetítők vagy ál-ügynökségek igénybe veszik a csalókat, akkor a nagy névvel rendelkező ingatlancégek ügyfeleit nem védik meg a lakástulajdonosok zsarnoksága. Ma számottevő összeget fizetett az ügynöknek – havi díjat fizet a bérelt lakásért (egy moszkvai átlagos „odnushka” bérleti költsége már megközelíti az 1000 dollárt), holnap veszekedt a tulajdonoskal (aki egyébként a szokásos gyakorlat szerint azonnal két hónapos kifizetést kapott). ), menjen az ügynökséghez – és szinte biztosan forduljon a kaputól. Ha nem volt éber a szerződések kidolgozásakor, akkor az ügynökök vonakodása a problémáik megoldására valószínűleg teljesen legális lesz – figyelmezteti Veronika Pankova, az IDA.

Részletek kidolgozása

Az ingatlanügynökök kötelezettségeit a szolgáltatási szerződés határozza meg. Minden ügynökségnek megvan a maga sajátja, de láthat egy közös tulajdonságot, amely nagyon kellemetlen az ügyfelek számára: rendkívül ritka, ha a szokásos szerződés tartalmaz záradékot az ingatlanügynökök jövőbeni részvételéről (az az, amely másnap kezdődik, miután a felek kezet ráztak egy kiválasztott lakásban). ügyfeleik sorsa. „Az ingatlanügynök pontosan annyival tartozik Önnek, amennyit a szerződés ígért. Sok ingatlanügynökség nem akarja választottbíróként lenni a tulajdonos és a bérlő közötti konfliktus esetén” – mondja Veronika Pankova. „Ez a helyzet részben indokolt, mert senki sem tudja garantálni, hogy a jövőben teljes körű egyetértés lesz a bérlő és a bérbeadó között „.

Az ügynökséggel kötött szerződésben előírt szolgáltatások általában minimálisak: lakást keresnek az ügyfél által megadott paraméterek alapján és megfigyelésének megszervezését. „A valós életű apartmanok számára kínált lehetőségek száma jelentősen meghaladja az ajánlatok számát, amelyet az emberek a oszlopokon és az újságokban megjelenő hirdetéseik olvasásával találhatnak” – mondta Maria Zhukova, a Miel-Arenda igazgatóhelyettese. Az ingatlanügynökök logikája szerint kiderül, hogy ügyfeleik pénzt fizetnek elsősorban az ügynöki bázisokhoz való hozzáférésért és az időmegtakarításért, amelyet a földtulajdonosoknak szóló független hívásokra kellene költeni. A józan ész azt sugallja azonban, hogy ha ma megtalálnak lakást Önnek, és holnap kiderül, hogy nem szabad saját akarata szerint élni, akkor az ugyanaz, mintha semmit nem választottak volna neked. Ezért az ingatlanügynökök általában az ügyféllel kötött képviseleti megállapodásokon túl egy további kötelezettséget vállalnak: segítik a bérleti szerződés elkészítését, amely szabályozza a lakástulajdonos és a bérlő közötti kapcsolatot. Ez a munkaszerződés akadálynak bizonyul konfliktushelyzetek esetén..

A bérleti szerződést a bérbeadóval lehet megkötni, akit ingatlanügynökök segítsége nélkül talált meg. Egy hivatásos ügyvéd segítsége egy ilyen papír elkészítésében mintegy 3000 rubelt fog neked fizetni – mondta Bogdan Leskiv, a „Jogvédelem” társaság ügyvédje. Az ingatlanügynökök nem kérik ezt a pénzt az ügyféltől: mindent beleszámítanak a jutalékba. Ezért valószínű, hogy az ilyen fogyasztói szerződések néha hasonlítanak az egérfogó-komplexumba tartozó ingyenes sajtra. Az ingatlanügynök leggyakrabban csak arról gondoskodik, hogy a bérleti szerződésben a főbb pontok szerepeljenek: a szerződés időtartama, a lakáshoz fűződő tulajdonjogi dokumentumok adatai, az elszámolási eljárás, a havi bérleti díj, annak növekedésének feltételei a szerződés időtartama alatt. De mi lenne a lányokkal, a dohányzással, a háziállatokkal és a saját bútorok behozatalának lehetőségével? A szokásos bérleti szerződésekben erről nincs szó. „Láttam egy vagy két lapon a szerződéseket. Mit lehet ott írni?” Pankova asszony felháborodott. „Normál szerződés legalább négy oldal..

„A tulajdonosokkal való esetleges konfliktusok elkerülése érdekében az első ülésen beszélje meg vele az Ön számára nélkülözhetetlen feltételeket, és követelje meg, hogy szerepeljenek azokban a lízingszerződésben” – tanácsolja Maria Zhukova a Miel-Arenda cégtől. Az árnyalatokat valószínűleg lehetetlen előre látni. A fő szakértők közül a következőket különböztethetjük meg: veled együtt élni jogosult személyek száma, a házban a tulajdonos általi látogatás, az állatok elhelyezése, a javítások elvégzése és a költségek megtérítése, a bútorok eltávolítása és behozatala, a dohányzás a helyiségben, számlák fizetése, a kárért való felelősségvállalás és az ingatlan hátrányai, a vendégek száma, akik nappal és éjszaka lehetnek a lakásban. Annak érdekében, hogy a tulajdonos nem vádolja a bútorok károsodását, tanácsos a szerződéshez csatolni az ingatlan leltárát, amelyben fel kell tüntetni az összes észlelt károkat..

Különös figyelmet kell fordítani a tulajdonjogot igazoló dokumentumra. Ha azt jelzi, hogy a birtokosa a lakásnak csak egy részét birtokolja, be kell szerezni a fennmaradó tulajdonosok, valamint a lakásban regisztrált összes 14 évesnél idősebb személy beleegyezését (aláírást a bérleti szerződésben vagy közjegyzői hozzájárulással). Egyébként egy nap egyikük megjelenhet a küszöbén, kijelenti, hogy nincs hol laknia, és törvényesen marad a lakásban. Az ügyvédek szerint a két személy között megkötött munkaszerződés közjegyzői igazolás nélkül jogszerű: a dokumentumban elegendő útlevél-adat és a felek aláírása van. Ha a tulajdonos a bérlőt azzal vádolja, hogy megsértette a szerződést, akkor az nem fog küzdelem nélkül a bérlőt kilakoltatni. „A szerződés alapján fennálló összes vitát csak bírósági úton lehet megoldani, és átlagosan kilenc hónapig tart” – mondta Dmitrij Nikolajev, a Yurprofi Moszkva Ügyvédi Kamara ügyvédje. Az ügyvéd szerint valószínű, hogy a lakástulajdonosnak igazságot kell keresnie a bíróságon: a rendőr nem bocsátja ki a bérlőt kézi bérleti szerződéssel. „A kerületi rendőr, hacsak nem a lakás tulajdonosának rokona, nem is akarja belemerülni ezekbe a problémákba.” – gondolja az ügyvéd. „A végrehajtók kilakoltatásokkal foglalkoznak.”.

A lakás tulajdonosa azonban tönkreteheti a bérlő életét anélkül, hogy a bíróság küszöbére lépne: egyszerűen hívásokkal és látogatásokkal fogja terrorizálni a bérlőt. Ebben az esetben a nem megfelelő tulajdonos repülését tekinthetjük vereségének: „Ha úgy dönt, hogy elköltözik, úgy gondoljuk, hogy a munkaszerződést saját kezdeményezésére felmondta” – figyelmezteti Dmitrij Nikolajev. „Az ügynökség által kínált dokumentumok általában azt mutatják, hogy Ebben az esetben a bérlőnek nem is kell a betét összegét visszatérítenie (ugyanaz a második havi díj, amelyet a szerződés megkötésekor azonnal fizetnek: események normál fejlődése esetén a bérelt helyiségben való tartózkodás utolsó hónapjának fizetése felé fordul. – „Pénz”) „.

Az őrült úrnőm támadásainak visszaszorítása anélkül, hogy egy évre elhagynák a bérelt erődöt, szintén nem kellemes lehetőség. Ideális lenne, ha a lakásválasztási szolgáltatás nem formális, hanem ténylegesen nyújtott lenne. Vagyis egyszerű módon, hogy békében élhessen az ügynökök által megtalált lakásban. Veronika Pankova szerint a helyzet kiútja az ingatlanügynökségek szolgáltatásainak igénybevétele, amelyek garantálják, hogy ha nem sikerült elkerülnie a házigazdával fennálló konfliktust, akkor egy másik lehetőséget választanak az egyszer fizetett pénzért..

Reklám csalók

Egyes ingatlanügynökök szolgáltatásuk garanciájáról beszélnek. Igaz, Pankova asszony szerint az ilyen moszkvai ingatlanügynökségek egyrészt még mindig számíthatók. Alapvetően, véleménye szerint, ezek középtávú ügynökségek, amelyek érdeklődnek a jó hírneve alakításában. De mi lenne azokkal, akik már régóta hírnevet szereztek a piacon? A „Deneg” levelezője egy potenciális ügyfél leple alatt felhívta az úgynevezett „Nagy Négy” ügynökségeit, amelyek az ügyletek oroszlánrészét teszik ki: BEST, INCOM, MIAN és Miel. Csak egy kérdés volt: garantálja-e egy másik ház kiválasztását a már fizetett jutalékért, ha az első lakás tulajdonosa túlélni kezd engem? Az utóbbi három ügynökségben ígéretet tettek arra, hogy megadnak egy ilyen garanciát, és a feltételeket ugyanazoknak nevezik: ha a bérleti szerződés megkötését követő három hónapon belül az ügyfelet saját hibájuk miatt kénytelenek elhagyni a lakást, akkor ingyen keres új lakást..

„Ha a” tulajdonos „csalónak bizonyul, és cégünk alkalmazottja nem tudta azonosítani ezt a tényt a bérleti szerződés megkötésekor, akkor ingyenesen új lakást választunk az ügyfél számára, és a teljes jutalékot visszaadjuk neki” – teszi hozzá Maria Zhukova a Miel-Arenda-tól..

Ha nem a csalásról beszélünk, akkor az ingatlanügynöknek természetesen jövedelmezőbb a felek konfliktusának rendezése, mint a lakhatási lehetőségek újbóli rendezése. Žukova asszony szerint az ügynökök gyakran képesek megoldani a problémákat: „Minden helyzetnek vannak érvei.” „A tulajdonos szinte mindig megfélemlítheti a rendőrség vagy az adóhivatal – senki sem fizet adót” – anonimitás feltételeként egy kis ingatlanvállalat ügynöke megosztotta tapasztalatait a „Dengi-vel”.

Figyelemre méltó, hogy a „Pénz” tudósítójának felhívására válaszolt „BEST-Real Estate” cég szakembere nagyon meglepődött a garanciavállalási kötelezettség kérdésében, és azt állította, hogy nincs semmi ilyen jellegű, ráadásul a versenytársak ilyen ígéretei csak egy reklám stunt..

A „Pénz” olvasója, Jelena Mikheeva esete sajnos megerősíti ezt a tézist. Elmondása szerint az „INCOM-ingatlan” társaságban folytatott tárgyalások során megígérték, hogy új lakást ingyen vesz fel, ha tartózkodása első három hónapjában konfliktus merül fel a lakás tulajdonosával. De bár a veszekedés szinte a megérkezés utáni napon történt, az ügynök azt mondta, hogy már elvégezte a munkáját. Az olvasó azt állítja, hogy a szóbeli panaszokra válaszul a társaság osztályvezetõje udvariasan javasolta neki, hogy forduljon bírósághoz. A Deneg levelező kérésére Elena Mikheeva ellenőrizte, hogy van-e garancia kikötés az ügynökséggel kötött megállapodásban, amely lehetővé tenné reményt egy ilyen folyamat sikerére: kiderült, hogy ott semmi ilyen nem került rögzítésre. Az ügynök csak szavakkal adta a garanciákat, így a vele szemben támasztott követelések csak az erkölcs, de a törvény keretei között lehetnek.

„A bizottság ülésén minden hónapban különféle ügynökségekkel szembeni követeléseket mérlegelünk” – jegyzi meg Veronika Pankova, az IDA. „A legtöbb esetben a panaszok a garanciavállalási kötelezettségekre vonatkoznak.” A következtetés nem nehéz: bármi is, amit az ügynök ígér neked, meg kell kérnie tőle, hogy mutassa meg papíron.

Ugyanakkor Pankova asszony szerint, ha olyan ingatlanügynökökről beszélünk, akik hosszú ideje dolgoznak a piacon, akkor az esetek felében az esetek felében megoldódnak a társaságokon belüli problémák. A lényeg az, hogy a felső vezetést bevonják a problémájába. Ennek legegyszerűbb módja egy igazolással ellátott levél küldése a menedzsernek címzett értesítéssel. Pankova Veronika emellett azt tanácsolja, hogy befolyásolja az ügynökségeket olyan állami szervezetek segítségével, amelyekhez osztálya tartozik. „Néha a vállalati vezetők csak abban az esetben vállalnak segítséget, amikor elkezdek beszélni velük a bizottság nevében.” – jegyzi meg és azonnal fenntartással él -, bár bár elfogadunk minden moszkvai társasággal szembeni panaszt, csak azoknak a tevékenységeit tudjuk ellenőrizni, amelyek az orosz ingatlanügynökök céhében vagy a moszkvai ingatlanügynökök szövetségében (körülbelül 200 ügynökség) „. Pankova asszony szerint az esetek egynegyedében a felek békés megállapodásra jutottak. Az esetek többi részét az egyik javára is megoldják. „Ha döntésünk nem felel meg a feleknek, akkor bírósághoz fordulnak. De ez csak az esetek kb. 5% -ában” – mondta az IDA képviselője.

Kevesen igazán jutnak a bírósághoz, egyetért Dmitrij Nikolajev ügyvéd. „A polgári ügyben a bírósági eljárás átlagos időtartama kilenc hónap. A végrehajtási eljárás még lassabb. A felhasznált idő, pénz és idegek nem fognak kifizetni” – magyarázza. Az ingatlanügynökök megértik, hogy nem minden ügyfelük elkötelezett emberi jogi aktivista vagy peres ügynök, és ezért olyan könnyű felajánlani őket a bíróságokon való találkozásra. Ezért jobb, ha erre nem kerül sor, nem kell erőfeszítéseket tennie arra, hogy az ügynökséggel kötött megállapodásban az utóbbi összes garanciavállalási kötelezettségét, a bérbeadóval kötött megállapodásban pedig átadjuk az életmódjával kapcsolatos maximális árnyalatok számát. Mivel a kibocsátás minimális ára már megközelíti a 3000 dollárt, az unalom már nem tűnik kicsinek.