Hogyan csökkenthető a közös építésben való részvétel kockázata?

Először érdemes tisztázni – kik ők, Oroszország megrontott részvényesei? A részvényes az a személy, aki részt vett a közös építésben azáltal, hogy közös részvételi megállapodást kötött egy építési szervezettel (fejlesztő).

Hieronymus Bosch. A varázsló. 1500-

Ennek megfelelően egy „csaló részvényes” – a lakóépület közös építésében részt vevő résztvevő, amelynek vonatkozásában a fejlesztő nem teljesítette kötelezettségeit – nem teljesítette az ingatlan megépítését a megállapodás szerinti határidőn belül, nem nyújtott részvényt a tulajdonjog nyilvántartásba vételéhez és gyakran csak csalott. Ennek eredményeként egy részvényes, aki saját forrásait fektette be az építőiparba és remélte, hogy egy bizonyos időpontig megszerezheti a házat, alapok és lakóterület nélkül marad..

Mellesleg, a moszkvai kormány, kezdve foglalkozni a problémás építési projektek kérdésével, egyértelművé tette, hogy csak azok a polgárok tekinthetők „megtévesztett részvényeseknek”, akik egy lakást saját használatra szereztek. Vagyis más befektetők, akik pénzt akartak keresni a lakások további viszonteladásában, nem osztályozzák magukat „megtévesztett” építési résztvevőkként, bár veszteségeik még jelentősebbek lehetnek.

A megtévesztett részvénytulajdonosok mint tömeges jelenség Oroszországban kezdtek megjelenni a 2003 és 2005 közötti időszakban.

A kormány nem hagyhatta figyelmen kívül ezt a kérdést, különösen Moszkvában a „problémás” tárgyak készítését a főváros legnagyobb építőipari vállalkozására bízták, és már 2009-ben Jurij Lužkov, aki akkoriban Moszkva polgármestere volt, vidáman kijelentette, hogy a megtévesztett részvényesek problémája teljes mértékben megoldódott ( legalább a fővárosban).

Az ilyen optimizmus korainak bizonyult – a 2008-as válság hozzájárult új befagyasztott és elhagyott építési projektek megjelenéséhez, és a megosztott építkezésben becsapott résztvevők sora tovább növekszik a mai napig..

A Regionális Fejlesztési Minisztérium hivatalos adatai szerint az Oroszországi Föderációban 2011. első negyedév végén több mint 74 ezer csalódott ingatlanbefektető volt.

Oroszországban a minisztérium szerint jelenleg több mint 900 közös építési projektet tartanak „problematikusnak”, azaz ezek a létesítmények már megsértették a ház üzembe helyezésének határidejét, az építés befagyott, és a tulajdonosok nem szerezhetik meg saját apartmanjukat, vagy legalábbis nem téríthetik meg a beruházást..

A probléma globális természetéről szólva érdemes tisztázni, hogy az Oroszországi Föderáció 83 régiójából csak 16 kerülte elkerülését azoknak a régióknak a szomorú listájába, amelyek szembekerültek a csaló részvényesek problémájával. Ebben a besorolásban az első helyet a Szamarai régió foglalja el, ahol a Regionális Fejlesztési Minisztérium 7,2 ezer részvényest számolt be, akik nem kaptak lakást, a második helyen Moszkva – 6,8 ezer csaló részvényes, Tatarstanban körülbelül 6,6 ezer ember szembesül a megszerzés problémájával. élettér, Novoszibirszk régióban – mintegy 4,7 ezer csalódott ingatlanbefektető, a Krasnodar üdülőhelyen – 4,6 ezer, és Szentpéterváron – több mint 3 ezer csaló részt vett a közös építésben.

A leginkább visszatükröződtek a moszkvai csalódott részvénytulajdonosok esetei, akik, a hatóságok figyelmének felhívására a problémájukra, többször gyűléseket, tüntetéseket, akciókat tartottak a fővárosi polgármesteri hivatal előtt, tüntetéseket és éhségsztrájkokat folytattak. A közös építkezés során becsapott résztvevők leghírhedtebb esetei között szerepel a 11 mikrokerület építése Dél-Tushinóban, a moszkvai Windows házkomplexumban, a barcelonai városi házban..

Mstislav Dobuzhinsky. Találkozó a Művészetek Palotája előtt. 1920

A dél-tushino 11. mikrokerület példája egyértelműen megmutatja, hogy még azok a tárgyak is, amelyek a fővárosi hatóságok ellenőrzése alatt épültek, lehetnek a „problémás” listáján. Így a moszkvai kormány rendelete szerint 2002-ben megkezdődött a dél-tuszinói 11. mikrokerület építése. Az építkezés kezdetben a befejezés dátuma 2005 volt. Ezután a tárgyak kiszállításának határidejét (a kistérségben kilenc épület építését tervezték) 2007-re halasztották, és a főváros kormánya 2009-ben rendelettel meghosszabbította a kézbesítés határidejét 2012-ig..

Jelenleg 2 épület befejezése és egy további épület befejezése befejeződik, a fennmaradó 6 épület sorsának kialakulása nem egyértelmű, mivel az építkezés területén még mindig vannak lebontott épületek, amelyeket le kell bontani, amelyek lakosait még ki sem kapták..

Az építési határidő megsértéséért az Energostroykomplekt-M vezetése, különösen a társaság vezetője, Andrei Kruchinin, az idén februárban tartóztattak le, akit jelenleg egy előzetes fogva tartásban tartanak. A Gazdasági Bűncselekmények Osztályának alkalmazottai megpróbálják megtudni, hogy merre ment a részvényesek alapjai, számos igényt nyújtottak be vállalkozók is, akiknek a munkáját a fejlesztő soha nem fizetett.

Timofeev megígérte, hogy a moszkvai kormány a költségvetés rovására apartmanokat fog kiosztani a tušinói kistérség valamennyi tulajdonosának.

Érdekes, hogy a 11. kistérség fő fejlesztője kezdetben a GlavMosStroy Holding Company volt, és csak akkor a moszkvai kormány úgy döntött, hogy az építkezést átadja Kruchinin társaságának, annak ellenére, hogy abban az időben a társaság alaptőkéje csak 9 ezer rubelt tett ki..

Jelenleg 1940 ember, aki becsapta részvénytulajdonosokat a tuszinoi déli 11. mikrokerület építésében, megpróbálja rávenni a moszkvai kormányt arra, hogy válaszoljon, vajon a fennmaradó lakóépületek építése folytatódik-e, és mikor lesznek képesek megszerezni a négyzetmétert. Szergej Sobyanin már aláírta a „Dél-Tushino kerület 11. kistérségének fejlesztésére irányuló beruházási projekt befejezéséről” szóló rendeletet.

Számos intézkedés, például egy „megcáfolt részvényes” felfüggesztése a moszkvai polgármesteri hivatal előtt és a közös építésben résztvevők gyűlései ahhoz vezettek, hogy Konstantin Timofeev, aki az építési és irányítási beruházási projektek végrehajtásának biztosításával foglalkozó bizottság elnöki posztját látja el a közös építés területén, megígérte, hogy a moszkvai kormány a költségvetés rovására apartmanokat fog kiosztani a Tushino kistérség összes csalárd részvényese számára. Mikor azonban ez megtörténik, akkor még nem ismert, hogy a részvénytulajdonosok melyik területen tudnak új lakásokat szerezni, hogy azok megfelelnek-e azoknak a lakásoknak, amelyeket a közös építkezés résztvevőinek ígértek a CJSC Energostroykomplekt-M-mel kötött szerződéskötéskor..

Óvintézkedések

Hogyan lehet csökkenteni a kockázatot, ha közös építkezésen veszünk részt? Annak ellenére, hogy a még fel nem épített épületben lakások vásárlása meglehetősen jövedelmező üzleti tevékenység, mivel az ilyen ingatlanok ára jóval alacsonyabb, mint a kész házaknál, meglehetõsen magas a kockázata, hogy egy csaló ingatlanbefektetõvé váljon. A következő óvintézkedések csökkenthetik annak a valószínűségnek a feltöltését, hogy a részvényesek sora nem kapták meg az ígért házat:

Paul Gauguin. Éva. Ne hallgassa meg a hazugot. 1889

• gondosan megvizsgálja a fejlesztő jó hírnevét. Néhány pont már a tárgy történeti tanulmányozásakor is riasztó lehet, amely a tárgy fő fejlesztőjeként működik – újonnan létrehozott, túl alacsony alaptőkével rendelkező cégek, amelyek korábban részt vettek az építésben, amelyet befagyasztottak – ezek a szervezetek automatikusan beleszámolnak a legnagyobb aggodalmat okozó fejlesztők csoportjába. Sok ügyvéd azt tanácsolja, hogy mielőtt aláírnák a megállapodást egy fejlesztő társasággal, forduljanak a Választottbírósághoz és ellenőrizzék, vajon a szervezet korábban részt vett-e a peres ügyekben. Ezt meg lehet tenni a Választottbíróság honlapján. Nem rossz, ha a fejlesztő a létesítmény építésének megkezdése előtt már részt vett a sikeresen és időben üzembe helyezett lakóépületek építésében;
• Határozottan megkövetelheti a fejlesztőtől, hogy nyújtsa be a következő dokumentumokat: apartmanház építésére vonatkozó engedélyt, projekt nyilatkozatot, földterület bérleti vagy bérleti szerződését, vagy igazolást a fejlesztő társaság tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételéről egy olyan földterületre, amelyen egy apartmanház építését végzik. Mindezen dokumentumok kötelező érvényűek, tehát legalább egyikük hiánya indokolja a megosztott építésben való részvételt;
• a közös építésben való részvételre vonatkozó szerződés tanulmányozása. Nem szabad eldöntenie, hogy aláírja a váltót vagy az elõzetes beruházási megállapodást, mivel ebben az esetben a fejlesztõ egyoldalúan felmondhatja a szerzõdést, és a részvényes kompenzációként csak az általa állítólag megszerzett értékpapírok költségeit kapja meg. Ezenkívül a szerződésnek a következő záradékokat kell tartalmaznia – az átruházandó közös építésű objektum meghatározását, a megosztott építésű objektumnak a fejlesztő általi átruházásának időtartamát, a szerződés árát, a fizetés határidejét és eljárását, valamint a megosztott építési tárgyra vonatkozó garanciaidőt..

Ezen túlmenően, amikor olyan ingatlanobjektumot választ, amelybe pénzeszközöket fektetnek be, vigyázzon, ha ennek a lakásnak a fejlesztője már megváltozott, talán még egyszer is, a lakás költsége túl alacsony, mint a térség más hasonló objektumaihoz, az eredeti építési időszak meghosszabbodott , és a fejlesztő legalább egyszer hamis információkat adott meg. Mindez arra utal, hogy a tárgy „csaló részvényesévé” válásának esélye sokszor megnövekszik.

Amint a modern orosz tapasztalat azt mutatja, nem valószínű, hogy 100% -os garanciát lehet elérni arra vonatkozóan, hogy a létesítmény pontosan a szerződésben meghatározott időben kerül üzembehelyezésre, ám a fent felsorolt ​​óvintézkedések minden bizonnyal jelentősen csökkenthetik a „probléma” közös építésben való részvétel kockázatát. Ugyancsak nem lesz felesleges egy profi ügyvéd segítségét kérni, aki nagy tapasztalattal rendelkezik ezen a területen, és képes képzett tanácsot adni..