Elővárosi ingatlanok a moszkvai régióban – trendek és kilátások

A cikk tartalma

• A szerződéses és a több formátumú egyezségek gyorsan visszatérnek a piacra
• Az üzleti osztály vezető szerepet játszik az új települések struktúrájában 2011-ben
• A 2011. első negyedévi kereslet szempontjából a turistaosztályú ingatlanok vezetik a helyet
• Mennyibe kerül egy országos ház a moszkvai régióban?
• Összegezve

Az idei első negyedév eredményei alapján világossá vált, hogy az üzleti osztályú objektumok visszatérnek a Moszkva melletti külvárosi ingatlanpiacra..

Lev Aronov. Tengerpart. Az épületek. Trombita. 1956

Mint néhány szakértő javasolja, ez a szegmens az év végére domináns lehet. Ebben az árszekcióban 2011 első három hónapjában az új települések teljes számának 60% -a lépett be a piacra. Az üzleti osztály az áremelkedés vezetõjévé is vált – a vizsgált idõszakban ez a szegmens 6% -kal emelkedett az árban, annak ellenére, hogy az elit külvárosi házak változatlanok maradnak az árak szempontjából, és a turista osztály még enyhén elvesztette az árat..

A szerződéses és a több formátumú egyezségek gyorsan visszatérnek a piacra

A JSC „OPIN” elemző központja szerint 2011-ben, a külvárosi ingatlanpiac telítettségével szerződés nélküli földterületekkel (UBP) és egyes fejlesztők áttérésével a drágább piaci szegmensekre, amelyek átgondolt versenykoncepciót és elegendő pénzügyi befektetést igényelnek az építés kezdeti szakaszában, megjelenik a piac. legfeljebb 50 új tárgy. Ebből az elemzők szerint körülbelül 80% -uk szerződéses földterületekre esik (USP).

Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy szerződés nélküli telkek elveszítik pozíciójukat – ezen objektumok iránti kereslet és kínálat csökken. Az UBP azonban továbbra is megőrzi a vezető szerepet a teljes ellátási struktúrában, 73% -ot foglalnak el, a befejezett tranzakciók struktúrájában pedig 82% -ot képviselnek. Csak valószínű, hogy ez nem tart sokáig – az ilyen helyek iránti érdeklődés csökkenésének tendenciája nyilvánvaló.

Egy másik meglehetősen furcsa tendencia az év első három hónapjában a külvárosi települések arányának növekedése, amelyekben több formátumú ingatlanok kerülnek bemutatásra (városi házak, nyaralók, USP, UBP, valamint apartmanépületek), különböző arányban és kombinációban..

Vegye figyelembe, hogy az UBP részesedése az év első negyedévében 73% volt, a több formátumú települések részesedése – 13%, a nyaralók és az USP részaránya – 11%, a városi házak pedig a piacon kínált összes objektum csupán 3% -át tették ki..

Azt is meg kell jegyezni, hogy az elmúlt 3 évben a városi házak aránya jelentősen csökkent, amint azt a szakértők mondják, a válság idején az ilyen projektek nagy részét több formátumú települések építésére tervezték át..

Az üzleti osztály vezető szerepet játszik az új települések struktúrájában 2011-ben

Ha figyelembe vesszük az összes új projektet, amely 2011. első negyedévében lépett piacra, akkor 60% -uk az üzleti osztályba tartozik. Ezeket a projekteket általában jó elhelyezkedés, érdekes építészeti és tervezési megoldások, valamint a házközösségben vagy annak közvetlen közelében fejlett infrastruktúra különbözteti meg. Vegye figyelembe, hogy ha egy faluban a háztartások száma nem haladja meg az ötvenöt, akkor egy ilyen faluban általában külön kijárat van a nagyvízhez, és teljesíti az üzleti osztályú házakra vonatkozó összes követelményt. Egyes szakértők ezeket az objektumokat az úgynevezett prémium osztályba sorolják..

Vinogradov Szergej Arsenievich. A birtokon. 1090

A moszkvai régió új külvárosi ingatlanprojekteiben a fennmaradó (elit és gazdasági) piaci szegmensek aránya 2011. I. negyedév végén mindegyik 20% -ot tett ki.

Az ebben az időszakban piacra lépett új projektek között szerepelnek a települések – „Hó-völgy”, „Romashkino” (Simferopolskoye autópálya), „Pavlovy Lakes” és „Ecopark Ushakovo” (Novorizhskoye autópálya) és „Medvedevo” (Kievskoye autópálya)..

Ha azonban figyelembe vesszük a piacon már létező tárgyakat, akkor szerkezetükben a turistaosztály továbbra is vezet, részesedésük 76%, míg az üzleti osztály – 17%, és az elit külvárosi házak – csak 7%.

A fővárostól 55 km-en belül elhelyezkedő falvakat általában egész évben használják állandó tartózkodáshoz.

2011 első három hónapjában a települések nagyon egyenletesen oszlanak meg a moszkvai körgyűrűtől való távolság szempontjából. Ezt a körülményt befolyásolta az a tény, hogy a főváros területeitől egyre távolabb eső építési folyamat aktívabban kezdődött. Így a moszkvai körúttól több mint 55 km-re fekvő tárgyak aránya a vizsgált időszakban 54%, a moszkvai körgyűrűtől 55 km-re lévő falvak 46% -át tette ki. Hagyományos módon a Moszkva Gyűrűtől távol eső területeket az idényes élethez használt településekké lehet besorolni. Ugyanazokat a falvakat, amelyek a fővárostól 55 km-en belül helyezkednek el, állandó tartózkodási hellyel egész évben használják.

Megjegyezzük azt a tényt is, hogy az elmúlt hónapokban egyértelmű tendencia figyelhető meg – a Novorizhskoe autópálya irányában a kínálat gyorsan csökken, Dmitrovka és Rublevka pedig tovább növekszik..

Jelenleg mintegy 140, minden formátumú és osztályú települést kínálnak a Novorizhskoe autópályán.

Annak ellenére, hogy a Rublevo-Uspenskoe autópálya az elmúlt 3 évben szinte teljes mértékben kiaknázta fejlesztési potenciálját, ez az irány a 2011. évi első negyedév eredményei szerint az elit házikólakások összes projektjének teljes ellátási struktúrájának 23% -át foglalja el.

A 2011. első negyedévi kereslet szempontjából a turistaosztályú ingatlanok vezetik a helyet

2011 első három hónapjának eredményei szerint a legnagyobb igényt (az összes megkötött ügylet 82% -át) a szerződés nélküli földterület használja fel. A kész házak a teljes keresletnek csak 4% -át, míg más típusú házak 14% -át tettek ki.

Jelentősen nőtt a turistaosztályú vendégházak iránti kereslet, amely 78% -ot tett ki, míg az üzleti osztály csak a potenciális vásárlók 14% -ánál volt kereslet, és csak a kereslet 8% -a esett elit ingatlanokra.

Camille Pissarro. Piros tetők. 1877

Ha figyelembe vesszük a beszerzési költségvetés iránti kereslet szerkezetét, akkor nincs jelentős változás. A legnépszerűbbek a legfeljebb 500 ezer dollár értékű tárgyak. Az utóbbi időben azonban kissé kiegyenlítették a külvárosi ingatlanok költségeinek keresletét. A vidéki ház megvásárlásakor a meghatározó tényező nem annyira a költségvetés, mint a projekt minősége.

Egy másik figyelemre méltó trend 2011 első negyedévében a nagy költségvetésű vásárlók aktiválása. A 3 millió dollárt meghaladó elit ingatlanok iránti kereslet aránya 8% volt..

A Moszkva melletti külvárosi ingatlanok iránti igény egyre kevésbé függ az iránytól. Ezt befolyásolja a jó és kiváló minőségű ajánlatok megjelenése a piacon számos területen. Az első negyedévben a kereslet szempontjából továbbra is a Novorizhskoe autópálya (a teljes kérelmek 20% -a). Szinte ugyanakkora a kereslet a Kievskoye autópálya (18%) és a Kaluzhskoye autópálya (15%) irányában. Ugyanakkor a Rublevka némileg elveszíti népszerűségét a potenciális vásárlók körében..

Mennyibe kerül egy országos ház a moszkvai régióban?

Vegye figyelembe, hogy a tavalyi év közepe óta folyamatosan növekvő tendencia mutatkozik a Moszkva közelében fekvő kiváló minőségű külvárosi ingatlanok árain. Az árak negyedévente körülbelül 3-7% -kal emelkednek, az ingatlan típusától függően. A modern eladók elég gyorsan reagálnak a kereslet változására, és átalakítják az árakat.

Az év első negyedévének eredményei szerint a legnagyobb áremelkedést az üzleti osztályú településeknél figyelték meg, amelyek 6% -ot tettek ki. A külvárosi ingatlanok elit szegmensében az árak meglehetősen stabilak – az áremelkedés 0,5% -os volt. A turistaosztályú falvak kissé árcsökkentek – mínusz 0,5%. Az árcsökkenés ebben a szegmensben annak a ténynek a következménye, hogy jelenleg a legnagyobb a verseny – az új projektek általában a piacra enyhén alacsonyabb átlagos ajánlati árral lépnek a piacra. Ez a tendencia valószínűleg ez év végéig folytatódik..

Abszolút értékben az egy négyzetméterenkénti átlagos költség m háztulajdon (ház földtel) az elit szegmensben a piac körülbelül 5000 dollár. Üzleti osztályú településeken az átlagos ár a ház egy négyzetméterére vonatkoztatva 3450 dollár, a gazdasági osztályú projektekben pedig 1450 dollár / négyzetméter. Ugyanakkor vannak tárgyak a moszkvai régió külvárosi házpiacán is, ahol egy négyzetméter akár 12 ezer dollárt is igénybe vehet. Ennek oka általában a szomszédos telek nagy területe.

Egyes szakértők szerint az üzleti osztály szegmensében az árak negyedévben kb. 5–7% -kal növekednek. Megfelelő stabilitást figyelünk meg más szegmensekben.

Összegezve

A Moszkva melletti külvárosi ingatlanpiacokon 2011 első negyedévében kialakult helyzet pozitívnak tekinthető, ezen piac szektorának észrevehető fejlődésével és újjáéledésével. Nyilvánvaló, hogy a külvárosi épületek válságellenes lehetősége – szerződés nélküli telek – nyilvánvalóan elveszíti népszerűségét az orosz gazdaság általános fellendülése és a tényleges kereslet növekedése során..

Pozitív az is, hogy növekszik a nyaralótelepülések új projektjeinek fejlesztési minősége a potenciális vásárlókkal szembeni fokozott verseny ellenére. Következésképpen az ajánlat minősége növekszik, ami kétségtelenül csak a vásárlók kezébe kerül..

A jó fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező kész tárgyak egyre népszerűbbek: infrastruktúra, hely stb..

Várható, hogy 2011 II. Negyedévében a kész elővárosi lakások iránti kereslet mintegy 20% -kal növekszik. Ez a válság és a válság utáni időszakban kialakult halasztott kereslet miatt fog bekövetkezni..

A 2011. első negyedév eredményei alapján nyugodtan mondhatjuk, hogy a külvárosi ingatlanpiac legyőzte a válságot, és ebben az ágazatban a jövőben növekszik majd a kereslet és a minőségi kínálat is..