A cikk tartalma
Az orosz nemzeti iroda által közzétett statisztikák szerint országunkban egy lakosra jutó átlagosan 22,6 négyzetméter ház van. Mint láthatja, a statisztika nagyon érdekes tudomány, mert úgy tűnik, hogy ezek az adatok azt mutatják, hogy minden orosznak normális lakóterülete van. Semmi ilyesmi! Ugyanezen statisztikák szerint az orosz családok kb. 10% -a várja a lakást vagy részt vehet az „Megfizethető ház” állami programban, 60% -ának pedig javítania kell életkörülményeit.
Az oroszoknak azonban egyáltalán nincs szükségük statisztikai adatok közzétételére annak érdekében, hogy egyhangúlag kijelentik, hogy hazánkban a lakhatás kérdése az egyik legfájdalmasabb és legsúlyosabb. A saját lakás sok fiatal család álma marad, akik kénytelenek vagy bankhoz jelentkezni jelzálogkölcsönért, vagy lakást bérelni.
A hivatalos adatok szerint a családoknak csak körülbelül 3% -a bérel lakást magánszemélyektől. Természetesen ez a százalékos arány sokkal magasabb, mivel az ügylet felei nem mindig formálják a bérleti megállapodást. Ugyanakkor, amint azt az oroszországi vezető bankok megjegyezték, 2011-ben megduplázódott a jelzálogkölcsön feltételeivel történő lakásvásárlási szerződések száma. A statisztikák azt mutatják, hogy az elmúlt évben új házra szoruló családok 19,8% -a vásárolt lakást vagy magánházat jelzáloggal. És azoknak a családoknak a száma, amelyek lakásproblémájukat jelzálogkölcsön útján oldják meg – minden évben növekszik – szakértők szerint 2015-ben számuk 30% -ra növekszik.
Magabiztosan mondhatjuk, hogy a házbér és a jelzálogkölcsönök továbbra is a „lakhatási probléma” megoldásának fő lehetőségei, ez egy meglehetősen nehéz választás, amely pontos számításokat és alapos megközelítést igényel. Próbáljuk kitalálni, hogy mely esetekben jövedelmezőbb jelzálogkölcsönt venni és házat bérelni.
Bérlés: előnyök, előnyök és kockázatok
Tehát a ház bérlése olyan ingatlanügylet, amelyben két fél – a lakás tulajdonosa és a bérlő – vesz részt. A bérbeadó, aki valamilyen okból jelenleg nem lakik a lakásában, úgy dönt, hogy megszerezi vagy legalábbis megtéríti a közüzemi költségek megfizetésének költségeit, és bizonyos feltételek mellett biztosítja házát a bérlőnek, amelyek főbb elemei a fizetés időben történő teljesítése és a bérleti díjhoz kapott ingatlan tiszteletben tartása..
Természetesen az egyszobás apartman bérleti díjai Oroszország különböző városaiban nagyon különböznek. Tehát, ha Moszkvában a bérelt „odnushka” bérlőknek átlagosan 31 ezer rubelt kell fizetniük (a RosRielt ingatlan adatai szerint 2012. április), Szocsiban – 25 ezer rubelt, akkor Szentpétervárban – 17 ezer, Szaratovban – 11 ezer , Omszk – 10 ezer és Cheboksary-ban csak 7 ezer rubel.
Az orosz tapasztalat azt mutatja, hogy a leghasznosabb bérelni lakást bútorok és háztartási készülékek nélkül (természetesen ebben az esetben problémák merülnek fel a költöztetés során, de az „üres” apartman költségei sokkal alacsonyabbak). A bérlők általában a legkedvezőbb ajánlatokat nem az ingatlanügynökségek útján (amelyek szolgáltatásaikért is fizetést igényelnek), hanem barátok révén, és a bérbeadók maguk inkább a barátaikat vagy közeli személy ajánlása alapján bízják meg ingatlanüket..
A legjobb bérleti lehetőségek azok az esetek, amikor egy új épületben található lakás vevője ezt hosszú ideig biztosítja. Az ilyen esetek messze nem ritkák, talán az új tulajdonos egyszerűen így döntött úgy, hogy jövedelmezően befekteti a rendelkezésre álló szabad pénzeszközöket, és azonnal megtervezte a lakás bérlését, vagy megváltozott a családi körülményei. Nem olyan fontos, hogy mi volt az oka – váratlan öröklés, sikertelen esküvő vagy egy másik városba költözés, de egy üres lakás nem lehet üres, a tulajdonos dönt és elkezdi bérlőket keresni. Nem ritka, ha ilyen apartmanokat találunk kisvárosokban, még „nevetséges” bérleti díj mellett is, valamivel magasabb, mint a közüzemi számlák. Ez a fajta bérlet végül mind a bérlők, mind a bérlő számára előnyös, mivel biztos abban, hogy otthona jó kezekben van..
És még ha még a bérlők is bérelnek lakást olyan barátoktól, akik nem korlátozzák cselekvési szabadságukat, akkor csak a közüzemi díjak emelése esetén emelik díjaikat, és a bérleti idő nagyon távol van – „amíg a gyermekek felnőnek, és nincs szükségük házra”, a bérelt lakás idegen marad. és például a nagyjavítások elvégzését a tulajdonosgal kell egyeztetni.
Sokkal több probléma merül fel, ha az ügyletben részt vevő felek – a bérbeadó és a bérlő korábban nem voltak ismerősök, és a háztulajdonos megpróbálja ellenőrizni az ideiglenes bérlő minden lépését, megtiltja például háziállatok tartását stb. Ezenkívül, ha még nem született hivatalos bérleti szerződés, amelyben feltüntetik a pontos bérleti díj összegét, akkor a bérlők bármikor nagyon kellemetlen meglepetésre számíthatnak – a havi kifizetések növekedésére. A tulajdonosok bármikor „kérhetnek” egy bérelt lakástól (bár hivatalosan elfogadják, hogy legalább egy hónapot adjon a bérlőnek új ház keresésére).
Jelzálog: előnyök, előnyök és kockázatok
A szakértők szerint hazánkban a jelzálogkölcsön-piac nagyon fiatal, még nincs húsz éve, tehát továbbra is fejlődik és javul. Az eredmények, amint mondják, már „nyilvánvalók” – a jelzálogkölcsön alapján lakásvásárlással kapcsolatos tranzakciók száma tízszeresére nőtt az évek során, és a bankhitelek kamatlába folyamatosan (bár meglehetősen lassan) csökken..
Manapság Oroszországban az átlagos jelzálogkamatláb 11,8-12,2%. A négyzetméterenkénti költség országszerte nagyban különbözik, és teljesen megegyezik a bérlakások piacának helyzetével. Tehát Moszkvában átlagosan egy négyzetméteres lakóingatlanért kb. 160 ezer rubelt kell fizetni, Szocsiban – 100 ezer, Szentpétervárban – 85 ezer, Moszkva régióban – 70 ezer, Ufában – 53 ezer, és Szaratovban – csak 32 ezer rubelt.
A jelzálogkölcsönök és a lakásbérleti kifizetések összehasonlításához használjon online számológépet (ma már hasonlóak a nagy bankok szinte minden weboldalán), vagy egyszerűen elvégezheti a számításokat..
Vegyünk például egy kis, egyszobás lakást Moszkvában 40 négyzetméter alapterülettel – 160 ezer rubel * 40 = 6,4 millió rubel. Vegyük a jelenlegi átlagos bankkamatlábat – évi 12% -ot, képzeljük el, hogy kedvezõ feltételekkel kölcsönözünk 20 éves idõszakra, még a kezdeti befizetés nélkül, és havonta 70.469 rubelt fizetünk (egyenértékû kifizetések). A differenciált kifizetések esetében a havi kifizetések összege 90 666 rubeltől kezdődik, és a jelzálogkölcsönök huszadik évének végére havonta 26 933 rubelre csökkennek..
Figyelembe véve Moszkvában az átlagos bérleti díjat (ne feledje – 31 ezer rubelt), egy „odnushka” bérlése a fővárosban most határozottan jövedelmezőbb, mint a hitelvásárlás.
Például Szaratovban, a javasolt orosz városok közül a legolcsóbb helyzetben, a kép természetesen kissé eltérő lesz. Ugyanazon egyszobás apartmanért, amelynek területe 40 „négyzet”, itt csak 40 * 32 ezer rubelt = 1,28 millió rubelt kell fizetnie. Vegyük ugyanazokat a meglehetősen megtakarító feltételeket a jelzálogkölcsönnél – 20 éves időtartamra nincs előleg, a bank kamatlába 12%, és havonta 14 093 rubelt fizetünk. A szaratovi bérleti díj azonban, amire emlékszünk, mindössze 11 ezer rubel, tehát itt a jelzálog nem vált gazdasági szempontból kedvezőbb megoldássá..
Vagyis ahhoz, hogy a bérlakásokkal azonos alapon versenyezzenek, legalább 30 évig biztosítani kell a jelzálogkölcsönöket, és a kölcsönök kamatlába nem haladhatja meg az évi 5% -ot (ezt egyébként nem olyan régen ígérte Vlagyimir Putyin). Csak akkor csökken a havi jelzálogkölcsönök Szaratovban az „odnushka” után 6871 rubelre, Moszkvában pedig 34 356 rubelre, azaz képesek lesznek versenyezni a bérleti díjakkal.
Mindenesetre egy 20-30 éves kölcsön-időszakra szóló jelzálogkölcsönön egy meglehetősen nagy összegű túlfizetés esedékes, amely elérheti a lakás költségének 50% -át vagy akár 100% -át is..
Ezek azonban csak számok, a lakás jelzálogkölcsön-vásárlása általában hosszabb távú projekt, mint egy ház bérlése – elég nehéz elképzelni, hogy legalább 10-15 évre tervezzenek-e lakást vagy házat bérleti szerződést. Ezenkívül a jelzálog kamatlábakat csak egyszer – a szerződés megkötésekor – határozzák meg, és leggyakrabban rögzítik, így a vásárlókat nem fenyegeti kellemetlen meglepetések a havi kifizetés váratlan és indokolatlan növekedése formájában. És természetesen nem kell a bankkal a javítási munkák minden szakaszát összehangolni, jelentést tenni a családban megjelent kutyáról stb..
Ezenkívül ismert, hogy hazánkban a lakhatási költségek folyamatosan növekednek, ami jótékony hatással van a jelzálogkötelezettségvállalókra, és problémát jelenthet a bérlők számára..
Következtetés
| Bérlés | |
| profik | mínuszok |
| Alacsonyabb havi díjak | A bérleti díjak az ingatlanpiac helyzetétől, a villamos energia, a víz, a gáz és a bérleti díjak emelkedésétől függően, és egyszerűen a tulajdonos kérésére változhatnak. |
| Széles ajánlat: a város különféle részein, másodlagos, elsődleges ingatlanpiac, bútorokkal, felújítással és anélkül | Az ideiglenes lakosok szigorú ellenőrzése: háziállatok betiltása, újjáépítés, minden javítási munka összehangolása stb |
| Az a képesség, hogy nem csak a lakás helyét, hanem a szomszédokat is megválaszthassa | A háztulajdonos körülményeinek megváltozása miatt hajléktalanná válás veszélye és a szó szoros értelmében egy hónapon belül megfelelő új otthont kell találniuk |
| Lehetőség van pénzügyi nehézségek esetén egyszerűen tárgyalni az ingatlan tulajdonosával és kérni a meghosszabbítást | A háztulajdonos indokolatlan igényei a csövek, kommunikációk vagy bútorok cseréjére vonatkozóan, amelyeket a bérlők állítólag megkarcoltak vagy megsérültek |
| Nincs túlfizetés kamat, büntetés és pénzbírság formájában. Az egyetlen dolog, amely fenyegeti a fizetéssel késleltetett bérlőt, a „leszámolás” a tulajdonosgal | Annak veszélye, hogy csalókkal szembesül, például bérlőként való részvétel, egy gátlástalan tulajdonos áldozatává válása, amely a nem létező szivárgásért fizetést igényel, és így tovább |
| Bérelhető lakásban regisztrálni nem lehet, szükség van egy másik helyre, például rokonokra |
| Jelzálog | |
| profik | mínuszok |
| A lakás azonnal az új tulajdonos birtokává válik, itt regisztrálhat és regisztrálhatja családtagjait | A havi kifizetések kétszer-háromszor magasabbak lehetnek, mint a lakásbérleti díjak |
| A lakás elrendezésével kapcsolatos tevékenységeit nem kell összehangolni | Ha egy ház bérlése esetén lehetséges megállapodni a tulajdonosnal abban, hogy a lakás javításának és felszerelésének költségeit egyenlően osztják el, vagy levonják a költségeket a bérleti díjból, akkor a jelzálogkölcsön alapján vásárolt lakásban végzett javítás az új tulajdonos személyes problémájává válik. |
| Világosan rögzített havi kifizetések, amelyek nem függenek az ingatlanpiaci változásoktól | Túlfizetés a banki kamat fizetésével kapcsolatban. Eléri vagy meghaladja maga a lakás költségeit |
| A fizetési módok egyikének kiválasztásának lehetősége: egyenlő részletekben, amikor a havi kifizetések nem változnak a jelzálog teljes időtartama alatt, a különbség – a kifizetések kezdetben magasabbak, de a hitel futamideje felé fokozatosan csökkennek. | Büntetések és pénzbírságok jelenléte a havi kifizetések késedelmes fizetése esetén. A bankintézmények szigorúan ellenőrzik a kifizetések pontosságát, és ha a hitelfelvevő két vagy három hónapig nem fizette be járulékokat, és nem próbálta megmagyarázni a banknak, hogy mi okozta egy ilyen késedelmet, akkor ki lehet kovácsolni az új lakásból |
| Annak lehetősége, hogy különböző bankok közül több ajánlat közül választhasson – több lehetőséget is megfontolhat különböző összegű előleg és kamatláb mellett | 10–50% összegű kezdeti fizetés megléte, amely gyakran a fő akadályt jelent a vásárlók számára, mivel az összeg meglehetősen nagy, és még mindig megtalálni vagy meg kell menteni valahol |
| A hitel ütemterv előtti visszafizetésének képessége, amely csökkenti a banki kölcsönök túlfizetésének összegét | A bankok további követelményei és a kapcsolódó költségek, például a megszerzett ingatlan biztosításának szükségessége vagy a saját élete és egészsége |
| Az idő múlásával egy jelzálogkölcsönből vásárolt lakás áremelkedik, és az infláció csökkenti a bankkamat fix kamatlábait |
Ez az összehasonlítás egyértelműen azt mutatja, hogy egy lakás és a jelzálogkölcsönzésnek megvannak a maga előnyei és hátrányai, tehát minden bizonnyal mondani – mindent, csak a bérelt házat, ezt a jelzálogkölcsönt nem lehet megtenni, és fordítva.
Úgy tűnik, hogy mindkét lehetőség a lakhatási probléma megoldására létezik és létezik a célközönség számára. Nyilvánvaló, hogy az apartmanokat gyakrabban bocsátják bérbe a könnyed útnak járó emberek – diákok, polgárok, akik idegen városba érkeztek pénzt keresni, fiatalok, akik éppen együtt kezdtek együtt élni, és még nem voltak gyermekeik, és így tovább. De hosszú ideje a gyermekekkel terhelt házaspárok és az évek során felhalmozódott vagyontárgyak esetén a bérelt lakásokban „vándorlás” szinte elfogadhatatlan lehetőség, szó szerint, szélsőséges eset (bár – az emberek évek és évtizedek óta élnek ilyen módon, a gyerekek költözés esetén iskolát cserélnek, felnőnek és felnőnek.) „saját”, általában bérelt ház megszerzése).
A magas akadály ahhoz, hogy a jelzálogkölcsönök jövedelmezőbb opcióvá váljanak, mint a bérlakások, a magas hitelkamatlábak, az első befizetés és a rövid kölcsönfeltételek. Ha hazánkban folytatódik a hitelkamatlábak csökkenő tendenciája, akkor végre megkezdődik a fiatal családok számára kedvezményes jelzálogkölcsönökkel való ellátás programja, akkor a jelzálogkölcsönöknek esélyük lesz arra, hogy az orosz városokban gyakoribbá váljanak, mint a bérlakások. Noha a bérleti díj egyértelműen a vezető.
A lakásbérlés és a jelzálogkölcsön igénylése közötti választásnál emlékeztetni kell arra, hogy a gazdaság instabilitása, a gyakoribb gazdasági válságok, a magas fizetésű munkahely elvesztésének valószínűsége és más előre nem látható körülmények miatt a hosszú távú jelzálogkölcsön meglehetősen kockázatos ügylet a banknál. Tehát a saját lakása természetesen nagyon hűvös és kellemes, de határozottan meg kell bíznia a jövedelemforrás megbízhatóságában, hogy ne találja magát ilyen áhított otthon nélkül.
A kérdés az, hogy melyiket válasszam? A bérlet előnye, hogy rövidebb időtartamra kötelezzük el magunkat, és nem kell a lakás/ingatlan vételárára sok pénzt előre kifizetnünk. Viszont hátránya, hogy hosszú távon drágább lehet, és nem lehetünk tulajdonosai az ingatlannak. A jelzálog előnye, hogy a hosszú távon megtakarítunk a bérleti díjon, és tulajdonosai leszünk az ingatlannak. Hátránya viszont, hogy nagyobb összegű hitelt kell felvennünk, és hosszabb ideig kötődünk az adott ingatlanhoz. Tehát a választás a személyes körülményektől függ, például mennyi pénzünk van előre, és milyen hosszú távon tervezzük használni az ingatlant.